- 부동산업계, 전세금 비중 높다며 집값 바닥론 군불
- 금융업계, 가계부채 해결하고 대출 증가해야 회복
- "일본서, 버블붕괴 10년후 집값 바닥론 나왔다가 더 떨어지기도"



[뉴스핌=한기진 기자] # 이번 추석에도 “결혼은 할 거냐?”며 부모님에게 잔소리를 들었던 김모씨(36). “언제 간 하겠지”라며 얼버무려 대답했지만 그의 속도 편치 않다. 그럴듯한 집을 마련하면 신붓감을 구하기도 쉽겠다 싶어 전세와 구입 사이에서 갈등하고 있다. 비싼 서울 집값이 부담이지만 높아진 전셋값도 마찬가지다. 2억원 넘는 현금이 있어 20~30평대 아파트 전세 구하기는 어렵지 않을 듯한데, 집을 사는 게 좋을지 살짝 고민된다. 그는 “내 명의로 된 집이 있으면 여자가 더 좋아하지 않겠느냐”며 “대출 여력도 충분하고 앞으로 일할 세월도 많아 아파트를 살 수 있지만 집값이 더 떨어질지 몰라 결정을 못하고 있다”고 말했다.

집값의 향방에 대해서 부동산업계에서는 ‘바닥론’이 조금씩 나오고 있지만 금융업계에서는 실물경제 둔화와 대출 증가세 둔화를 들어 더 떨어질 것이라는 데 비중을 두고 있다.

◆ 가계부채 축소하고 저금리 속 대출 확대돼야 주택경기 상승

1일 농협경제연구소에 따르면 지금처럼 저금리 기조인데도 가계대출이 위축되는 국면은 비합리적 대출행태로 앞으로 저금리가 지속하고 대출이 확대되는 합리적 대출행태가 전환되는 시점에서 주택경기가 상승사이클에 진입할 것으로 예상했다.

이 같은 결과는 과거 18년을 경기 주기에 따라 4구간으로 나눠 분석한 결과다. 1구간은 외환위기 직전 경기확장 국면(1993~1997년), 2구간은 외환위기 이후 경기회복 국면(1997~2000년), 3구간은 경기확장 국면(2001~2004년), 4구간은 경기과열 및 최근의 금융위기 구간(2005~2011년) 등을 의미한다.

분석 결과 대출이 집값에 미치는 영향이 가장 컸다. 부동산업계가 총부채상환비율(DTI) 폐지를 끈질기게 요구하는 것도 이 때문이다.

경기가 회복되거나 확장되는 국면에서 대출이 집값에 미치는 영향이 가장 컸다. 송두한 금융연구실장은 “외환위기 이후 경기회복과 경기 확장 국면에서는 가계의 대출을 통한 주택수요 창출이 주택가격 상승을 견인하고 있음을 실증적으로 보여줬다”고 말했다.

경기회복 국면(구간2)에서 대출수요가 1% 증가할 때 집값은 0.65% 상승했다. 경기확장 국면(구간3)에서는 대출이 10% 확대되면 집값은 7% 정도 상승했다. 경기확장 국면은 우리 은행들이 대출 자산을 폭발적으로 늘릴 때다. 금융위기 이후의 4구간에서는 반대의 현상이 나타났는데 대출 수요가 1% 증가하면 오히려 집값이 0.34% 떨어졌다. 주택버블이 해소되고 있고 가계가 부채축소에 나섰기 때문으로 보인다.

송 실장은 “급격한 집값 상승을 수반하는 주택버블은 가계대출 증가가 주요 요인”이라며 “1998년 이후 진행돼 온 버블의 순환은 가계의 비합리적인 대출행태에 기인한다”고 설명했다.

◆ “전세금 높아 바닥”

주택산업연구원은 “전세금이 높아 바닥이 가까워졌다”고 설명한다.

'최근 주택시장 검토 및 전망 연구' 보고서를 통해 "서울 주택 가격이 이전 저점에 가까워진 데다 전세금 상승 압력으로 매매 심리가 자극받고 있어 바닥을 찍을 가능성이 크다"고 했다.

주산연은 "주택 가격의 순환주기상 서울 주택 가격이 2010년 4분기에 이미 상승세로 전환됐어야 한다"면서 "대형 고가주택 급락세와 푸어신드롬 등으로 1년8개월째 조정기를 거쳤다"고 분석했다. 하지만 주택 가격 하락 폭이 상대적으로 작은 편이고 전세 가격이 계속 상승하고 있어 추가 하락 가능성은 높지 않다고 주산연은 전망했다.

노희순 주산연 책임연구원은 "단기적이나 이미 주택구입부담지수가 줄고 부동산시장 및 주택시장 소비심리지수가 2개월 연속 상승하면서 소비심리가 긍정적 추이를 보인다"며 "지속적 수요 증가 및 과잉공급 해소로 주택경기실사지수 전망치가 상승하며 주택시장이 바닥에 근접했다"고 설명했다. 

그러나 여전히 경기 부진과 소득감소로 실질 구매력이 감소하고 있는데다 인구구조 또한 변하고 있어 주택구입을 미뤄야 한다는 분석이 많다. 

IBK경제연구소 한 연구원은 "일본에서도 버블이 붕괴되고 10년쯤이 되자 집값이 바닥이라는 이야기가 나와 매매가 늘었지만 이후 집값이 더 떨어졌다"면서 "당장 주택을 구입하는 것은 줗은 생각이 아니다"고 말했다. 






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[뉴스핌] 한기진 기자 (hkj77@hanmail.net)