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주택시장, '潛龍' 김포한강신도시에 주목...
10년 후가 기대되는 신도시, 교통여건 개선은 최대 괸건 될 듯
[뉴스핌=최주은 기자] “저렴한 아파트 있나요?” “김포한강신도시 어때요?”
내집마련 실수요자들의 길었던 장고(長考)를 끝낼 '종결자'가 위용을 드러낸다. 탄탄한 지역 발전전망을 앞세워 내집마련 적지(適地)로 꼽히는 김포한강신도시가 이제 본격적인 분양을 준비하고 있는것이다.
사실 김포한강신도시는 이미 일부 단지가 분양을 시작한 '중고 신도시'로 시장의 '돌풍'의 일으킨 주역은 아니다.
앞서 2008년 10월 우남퍼스트빌이 첫포문을 연 이래 연이어 적지 않은 단지들이 분양에 나섰지만 분양실적은 그다지 우수한 것은 아니었기 때문.. 이는 또 한차례 대규모 합동분양이 실시될 신도시 분양 업체들과 지역 주택시장이 우려하고 있는 부분이기도 하다.
김포한강신도시의 썩 대단치 못했던 분양실적은 국내 분양시장 침체와 전세계적인 금융위기에 기인한 바가 크다. 여기에 상대적으로 경쟁력이 높은 서울 보금자리지구와 위례신도시 분양 등이 잇따라 이어지면서 김포한강신도시는 상대적으로 소외된 듯한 느낌마저 받을 정도였다.
하지만 이 같은 김포한강신도시에 대한 부정적인 선입견은 이제 크게 바뀌어야한다는 지적이 나오고 있다. 김포한강신도시는 눈에 띠는 약점이 적진 않지만 그를 상쇄하고도 남을 가격경쟁력을 갖고 있으며, 무엇보다 10년 후가 기대되는 풍부한 잠재력이 있기 때문이다.
더욱이 약 3년 동안의 주택 공급 부진과 김포한강신도시의 미래전망. 그리고 향후에도 김포한강만한 신도시가 공급되긴 어려울 것이란 분석도 이러한 입장을 뒷받침하고 있는 상태다.
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| ▲김포한강신도시 조감도 |
◆ 김포한강신도시, 가격경쟁력 수도권 NO1
최근 전세가가 급등하면서 서울지역 전세 수요가 외곽지역으로 눈을 돌리고 있다. 서울지역 전세가는 3.3㎡당 737만원으로 서울 외곽지역 아파트 매매가와 비슷하거나 낮은 수준이다.
전세가가 급등해 서울 외곽지역으로 밀려나는 실수요자들은 입지가 좋고, 가격경쟁력이 뛰어난 미분양 단지를 찾는가하면, 상대적으로 저평가된 택지지구를 찾고 있기도 하다. 택지지구는 과거 난개발로 집중포화를 맞았던 용인 상현동 일대 같은 단독 사업지역과 달리 교통, 문화, 편의시설 등 인프라 구축에서 우월해 내집마련 수요자들이 가장 우선적으로 찾게 되기 마련이다.
특히 규모면에서 333만㎡(100만평)을 넘는 이른바 신도시급 택지지구는 새로운 도로와 철도 등 굵직한 인프라가 뒤따라 건설되는 만큼 신도시에 대한 수요자들의 기대치는 일반 택지지구를 훨씬 뛰어넘기 때문이다.
이 같은 점에서 김포한강신도시는 실수요자들에게 가장 매력있는 내집마련처로 꼽힌다. 그간 김포한강신도시는 2기 신도시로 서울과의 접근성이 떨어진다는 이유로 일산, 인천 등 주변 지역에 비해 저평가됐다.
또 광교나 판교, 심지어 별내지구와 같은 2기 신도시에 비해서도 분양가가 상대적으로 저렴하게 책정됐다. 실제로 서울과 접한 주요 경기지역 아파트 가격을 살펴보면 3.3㎡당 과천 2996만원, 부천 939만원, 고양 932만원인데 반해 김포시의 평균 분양가는 736만원 수준에 머무른다.
이처럼 김포의 아파트 가격은 과천의 4분의 1수준이며 한강을 사이에 두고 마주하고 있는 고양시와도 3.3㎡당 196만원의 격차를 보이는 정도다. 심지어 서울과의 거리가 40km가량 떨어져 사실상 서울 출퇴근이 불가능에 가까운 화성 동탄신도시도 3.3㎡당 1181만원의 아파트 매매가를 보이고 있는 것을 감안할 때 김포지역의 주택 가격경쟁력은 가히 수도권 최고라고 해도 과언이 아닌 셈이다.
김포한강신도시는 분양가도 수도권 '최저'로 꼽힌다. 김포한강신도시 전용 85㎡ 미만 중소형 주택의 분양가는 3.3㎡당 900만~950만원선으로 1000만원을 넘지 않는 수준. 이는 같은 공공택지로써 분양가 상한제가 적용된 남양주 별내지구의 중소형 분양가 3.3㎡당 1000만~1100만원 선보다 3.3㎡당 50만~100만원 가량 저렴한 가격이다.
이에 따라 김포한강신도시보다 분양가가 낮은 곳은 오로지 서울이 아닌 수도권 보금자리지구 밖에 없는 실정이다. 더욱이 최근 보금자리 특별법 개정으로 보금자리 주택 분양가 인상이 현실화되면 김포한강신도시는 가격 경쟁력면에서는 수도권 최고의 신도시가 될 것으로 전망된다.
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| ▲김포한강신도시 계획도 |
오는 15일 합동분양에 참여하는 업체는 대우, 한라, 반도건설이며 3개 건설사는 모두 3167가구를 공급한다. 대우건설은 Aa-10블록 59㎡ 단일평형으로 812가구를 분양한다. 한라건설은 Ac-12블록에 105㎡, 106㎡, 125㎡의 중대형 857가구를 분양한다. 반도건설은 Aa-09블록에 59㎡ 1498가구를 분양해 합동분양사 가운데 가장 큰 규모를 공급하고 나섰다.
◆ 김포한강신도시는 '刮目相對' 10년 후를 기약하라
김포한강신도시의 가장 큰 잠재력은 뭐니뭐니해도 10년후, 20년후가 기대되는 미래가치다. 지금 당장은 개발이 더딘 탓에 교통면이나 편의성 면에서 후한 점수를 받긴 어렵지만 신도시 조성 이후 10년이 넘으면 명실상부한 서부 수도권 신도시로서 위상을 차지할 것으로 전망되고 있다.
분양가 상한제 적용에 따라 3~5년간 주택 전매가 금지되는 것을 감안할 때 10년은 그다지 긴 시간은 아니라는 게 전문가들의 조언이다. 통상 신도시가 기반시설과 편의시설을 구축해 신도시로서 입지여건을 갖기 위해선 10년 정도가 필요하다는 것을 감안하면 이후 김포한강신도시의 투자가치는 더욱 높아질 것으로 예측된다.
더욱이 잇따라 터져나올 개발호재도 기대되는 부분이다. 김포시와 경기도, 국토부가 현재 고려하고 있는 지하철 9호선 연장사업도 향후 본격적으로 논의될 전망이며, 무엇보다 분당급 신도시로 개발될 예정인 검단신도시가 향후 10년 후 조성되면 완변한 수도권 신도시로서 그 위용을 드러내게 될 것으로 기대되고 있다.
닥터아파트 이영진 소장은 “김포한강신도시는 실수요자든 투자자든 중장기적으로 괜찮은 지역”이라며 “신도시 조성 사업이기 때문에 초기에는 도로, 교통, 학군 등 생활 편의시설이 미흡해 거주하는데 다소 불편함이 따를 수 있다”고 말했다.
하지만 그는 “신도시가 대대적으로 조성되면 상대적으로 저평가된 김포의 유용은 또 다를 것”이라며 “김포한강신도시처럼 한강변에 접해있는 수계변의 조건을 갖추면서도 저평가된 지역은 다시 없을 것”이라고 덧붙였다.
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| ▲김포한강신도시 광역 교통망. 주:경전철 계획은 폐기가 예상됨. |
김포한강신도시의 '아킬레스건'으로 꼽히는 교통여건도 점진적인 개선이 이루어질 예정이다. 1084만8295㎡에 6만여 가구가 공급돼 많은 인구가 유입될 김포는 도로 및 교통망이 점진적으로 확충될 전망이다. 상습정체 구간이었던 48번 국도를 대신하는 제2의 자유로인 ‘김포한강로’가 올 6월이면 개통된다. 김포한강로는 88도로에서 한강신도시까지 6차선 고속화도로로 완공될 예정이다. 김포한강로를 이용하면 여의도는 20분대, 강남은 40분대 접근이 가능해진다.
이외에 현재 김포공항에서 머물러있는 지하철 9호선을 한강신도시까지 연장하는 안을 추진 중이며, 경인아라뱃길 개통에 따른 수상교통, 그리고 광역교통버스 증설 등 교통망이 지속적으로 나아질 전망이다.
한강과 서해를 잇는 경인아라뱃길은 오는 6월 주요시설이 완공되고 8월 시운전을 거친 후 10월 개항한다. 경인아라뱃길 주변에는 수향 8경 등 수변문화공간이 조성되며 약 40㎞ 길이의 자전거도로 '파크웨이'도 설치될 예정이다. 경인아라뱃길 개통은 김포시 지역의 관광 활성화와 교통편의, 지역 주민의 휴식공간 제공에 큰 기여를 할 것으로 기대된다.
한 시장전문가는 기반시설의 미비, 서울과의 접근성이 좋지 못하다는 이유로 저평가된 김포에 점진적인 기반시설 확충과 저렴한 가격메리트가 전세대란을 피한 상당수 수요 유입이 될 것으로 내다봤다.
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[뉴스핌 Newspim]최주은 기자 (june@newspim.com)
