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금융감독원이 15일 발표한 주택담보대출 리스크관리 강화 방안 중 '총부채상환비율(DTI) 확대조치 관련 세부기준' 전문입니다.
1. 적용대상 대출
□ 수도권(서울․경기․인천) 투기과열지구* 소재 시가 6억원초과 APT를 담보로 취급되는 신규 구입목적**의 가계대출
* 주택법 제41조 등에 의해 건설교통부장관 또는 시장․도지사가 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 지정하는 지역
** 소유권 이전등기일 이후 3개월이내에 취급되는 대출
◦ APT에는 주상복합APT, APT분양권, 재건축(재개발) APT 지분도 포함
◦ APT매매시 매수자가 매도자의 기존 대출채무를 인수하는 경우 및 매매 이전에 매도인 소유APT를 담보로 매수인이 대출을 받는 경우 포함
□ 다음에 해당되는 대출에 대해서는 DTI 적용 배제
① 대출취급일 현재 소유권이전등기일(접수일 기준) 이후 3개월이 경과한 아파트를 담보로 한 대출
◦ 다만, 소유권이전등기일 이후 3개월이 경과한 APT라도 DTI 적용을 회피하기 위한 것으로 판단되는 경우에는 DTI 요건 부과
② 소유권이전등기일로부터 3개월이 경과하지 않은 APT를 담보로 한 대출 중 아래에 해당되는 경우
- 5천만원이내(전 금융기관 합산)의 소액대출
* 5천만원이내의 소액대출은 주택구입 목적이 아닌 가계생활자금 용도가 대부분이므로 실수요 주택금융 이용상의 애로를 최소화할 필요가 있는 점 감안
- 5천만원초과 대출로서 긴박한 사업자금 마련 등 그 불가피성이 인정되고, 여신위원회(또는 그에 준하는 의사결정기구)의 승인을 얻은 대출
- 상속, 채권보존을 위한 경매참가 등 불가피하게 대출채무를 인수하게 되는 경우
③ 이미 보유(취득후 3개월 경과)하고 있는 주택의 재건축(재개발)이 추진됨에 따라 받게 되는 이주비 및 추가분담금 대출
2. 적용방법
□ 소득증빙 확인 후 해당 LTV한도 및 DTI 40%이내에서만 취급
- 연간 원리금 상환액(<참고> ‘DTI 산출기준’ 참조)
․균등분할상환방식: 분할상환기간의 연간 원리금 상환액
․만기일시상환방식: 연간 이자 + (대출원금/대출만기)
- 연소득
․근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 연금증서 등 공공성이 강한 기관에서 발급한 제반 소득증빙자료
․차주 본인을 기준으로 계산하되, 차주의 배우자가 주택담보대출이 없는 경우에는 부부합산 기준으로 계산 가능
3. 경과규정
□ 다음에 해당되는 경우에는 DTI 적용 배제
◦ 시행일 이전에 금융기관과 차주간에 법률상 구속력 있는 대출계약*이 체결된 경우
* 해당 대출에 대해 본점 승인을 받아 전산등록된 경우 등
◦ 시행일 이전 금융기관이 분양아파트 시행사(시공사) 등과 법률적으로 구속력 있는 대출계약이 체결된 경우의 분양아파트 중도금대출
◦ 시행일 이전 금융기관이 조합(시공사) 등과 법률적으로 구속력 있는 대출계약이 체결된 경우의 재건축(재개발) 아파트 관련대출(이주비대출, 추가분담금대출)
◦ 시행일 이전에 이미 소유권을 취득(소유권이전등기)한 APT를 담보로 한 대출
◦ 시행일 이전 당사자간 매매계약은 체결되었으나, 아직 소유권이 이전되지 않은 경우로서 시행일 이전까지 대출 신청을 받아 전산등록한 경우
총부채상환비율(DTI) 산정방식
◦ 총부채상환비율 = (해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자 상환액) / 연소득
① 연원리금 상환액
- 원(리)금균등분할상환방식: 분할상환 개시이후 연간 원리금 상환액
- 원금일시상환방식: 연간 이자액 + ( 대출총액 / 대출기간(연)* )
* 대출기간 10년이상 원금일시상환대출의 경우, 대출기간을 10년으로 계산
- 원금일부분할상환방식: 분할상환 개시이후 연간 원리금 상환액 +
{ 만기상환액 / (대출기간 - 거치기간) }
※ 이자상환액 산출시 변동금리부 대출은 취급당시 적용 금리를 기준으로 산정
② 기타부채의 연이자 상환액
주택담보대출 취급 당시의 (기타부채총액주1)×평균 대출금리주2)) 금액
주1) 예․적금 담보대출 공제
주2) 한국은행 발표(매월) 예금은행 가중평균 가계대출금리(잔액기준) + 1%
③ 연소득 증빙
근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금증서, 급여입금통장 등 공공성이 강한 기관 발급 자료(주택금융공사 보금자리론 소득증빙 방법 준용)
※ 차주 본인을 기준으로 계산하되, 차주의 배우자가 주택담보대출이 없는 경우에는 부부합산 기준으로 계산 가능
1. 적용대상 대출
□ 수도권(서울․경기․인천) 투기과열지구* 소재 시가 6억원초과 APT를 담보로 취급되는 신규 구입목적**의 가계대출
* 주택법 제41조 등에 의해 건설교통부장관 또는 시장․도지사가 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 지정하는 지역
** 소유권 이전등기일 이후 3개월이내에 취급되는 대출
◦ APT에는 주상복합APT, APT분양권, 재건축(재개발) APT 지분도 포함
◦ APT매매시 매수자가 매도자의 기존 대출채무를 인수하는 경우 및 매매 이전에 매도인 소유APT를 담보로 매수인이 대출을 받는 경우 포함
□ 다음에 해당되는 대출에 대해서는 DTI 적용 배제
① 대출취급일 현재 소유권이전등기일(접수일 기준) 이후 3개월이 경과한 아파트를 담보로 한 대출
◦ 다만, 소유권이전등기일 이후 3개월이 경과한 APT라도 DTI 적용을 회피하기 위한 것으로 판단되는 경우에는 DTI 요건 부과
② 소유권이전등기일로부터 3개월이 경과하지 않은 APT를 담보로 한 대출 중 아래에 해당되는 경우
- 5천만원이내(전 금융기관 합산)의 소액대출
* 5천만원이내의 소액대출은 주택구입 목적이 아닌 가계생활자금 용도가 대부분이므로 실수요 주택금융 이용상의 애로를 최소화할 필요가 있는 점 감안
- 5천만원초과 대출로서 긴박한 사업자금 마련 등 그 불가피성이 인정되고, 여신위원회(또는 그에 준하는 의사결정기구)의 승인을 얻은 대출
- 상속, 채권보존을 위한 경매참가 등 불가피하게 대출채무를 인수하게 되는 경우
③ 이미 보유(취득후 3개월 경과)하고 있는 주택의 재건축(재개발)이 추진됨에 따라 받게 되는 이주비 및 추가분담금 대출
2. 적용방법
□ 소득증빙 확인 후 해당 LTV한도 및 DTI 40%이내에서만 취급
- 연간 원리금 상환액(<참고> ‘DTI 산출기준’ 참조)
․균등분할상환방식: 분할상환기간의 연간 원리금 상환액
․만기일시상환방식: 연간 이자 + (대출원금/대출만기)
- 연소득
․근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 연금증서 등 공공성이 강한 기관에서 발급한 제반 소득증빙자료
․차주 본인을 기준으로 계산하되, 차주의 배우자가 주택담보대출이 없는 경우에는 부부합산 기준으로 계산 가능
3. 경과규정
□ 다음에 해당되는 경우에는 DTI 적용 배제
◦ 시행일 이전에 금융기관과 차주간에 법률상 구속력 있는 대출계약*이 체결된 경우
* 해당 대출에 대해 본점 승인을 받아 전산등록된 경우 등
◦ 시행일 이전 금융기관이 분양아파트 시행사(시공사) 등과 법률적으로 구속력 있는 대출계약이 체결된 경우의 분양아파트 중도금대출
◦ 시행일 이전 금융기관이 조합(시공사) 등과 법률적으로 구속력 있는 대출계약이 체결된 경우의 재건축(재개발) 아파트 관련대출(이주비대출, 추가분담금대출)
◦ 시행일 이전에 이미 소유권을 취득(소유권이전등기)한 APT를 담보로 한 대출
◦ 시행일 이전 당사자간 매매계약은 체결되었으나, 아직 소유권이 이전되지 않은 경우로서 시행일 이전까지 대출 신청을 받아 전산등록한 경우
총부채상환비율(DTI) 산정방식
◦ 총부채상환비율 = (해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자 상환액) / 연소득
① 연원리금 상환액
- 원(리)금균등분할상환방식: 분할상환 개시이후 연간 원리금 상환액
- 원금일시상환방식: 연간 이자액 + ( 대출총액 / 대출기간(연)* )
* 대출기간 10년이상 원금일시상환대출의 경우, 대출기간을 10년으로 계산
- 원금일부분할상환방식: 분할상환 개시이후 연간 원리금 상환액 +
{ 만기상환액 / (대출기간 - 거치기간) }
※ 이자상환액 산출시 변동금리부 대출은 취급당시 적용 금리를 기준으로 산정
② 기타부채의 연이자 상환액
주택담보대출 취급 당시의 (기타부채총액주1)×평균 대출금리주2)) 금액
주1) 예․적금 담보대출 공제
주2) 한국은행 발표(매월) 예금은행 가중평균 가계대출금리(잔액기준) + 1%
③ 연소득 증빙
근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금증서, 급여입금통장 등 공공성이 강한 기관 발급 자료(주택금융공사 보금자리론 소득증빙 방법 준용)
※ 차주 본인을 기준으로 계산하되, 차주의 배우자가 주택담보대출이 없는 경우에는 부부합산 기준으로 계산 가능
