[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 시중 5대 은행의 주택담보대출 한도가 사실상 바닥을 드러내면서 하반기 대출 '셧다운' 공포가 현실화하고 있다. 자금줄이 막히면서 대출 의존도가 높은 서울 외곽 지역과 중저가 아파트 시장을 중심으로 매물 잠김과 거래 절벽 현상이 심화될 것이라는 우려가 커지고 있다.

◆ 5대 은행 중 3곳 가계대출 한도 초과…하반기 대출 중단 확산 조짐

14일 금융권에 따르면 KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협 등 5대 시중은행 중 3곳이 당국이 부여한 가계대출 한도를 이미 넘어선 것으로 나타났다. 은행별 초과액만 수천억원에 달해 하반기 대출 셧다운이 전방위로 확산할 조짐을 보이고 있다.

실제로 은행권은 줄줄이 대출 빗장을 걸어 잠그고 있다. NH농협은행은 중도금 대출 취급 물량이 많은 영업점을 중심으로 주택담보대출 접수 제한과 거절 사례가 빈번하게 발생하고 있다. 하나은행은 지난 10일 9월 실행분 주택담보대출과 전세대출의 모집인을 통한 접수를 전면 중단했으며 주택담보대출 한도 추가 제한을 포함한 다양한 고강도 관리 방안을 검토 중이다. KB국민은행 역시 전국의 주택담보대출 한도를 최대 3억원으로 제한하며 총량 관리에 나섰다.

올해 초 5대 시중은행이 금융당국에 제출한 2026년 연간 가계대출 증가 목표치 총액은 약 4조3400억원 규모다. 하지만 이달 9일 기준 5대 은행의 가계대출 증가분은 3조3907억원에 달했다. 상반기가 갓 지난 시점에서 이미 올해 대출 증가분의 80% 안팎이 소진된 상태다.

아직 한도를 넘기지 않은 나머지 두 곳의 은행으로 대출 수요가 쏠리는 풍선효과가 발생할 경우 5대 시중은행 전체의 대출 셧다운은 그야말로 초읽기에 들어갈 것으로 관측된다.

◆ 대출 의존도 높은 서울 외곽 및 중저가 단지 매물 잠김 우려

이 같은 전방위적 대출 옥죄기는 서울 주택 시장 그중에서도 외곽 및 중저가 단지에 직격탄이 될 전망이다. 현금 동원력이 풍부한 자산가들이 진입하는 핵심 입지와 달리 노원구와 도봉구 및 강북구 등 서울 외곽 지역은 무주택 서민과 청년층의 대출 의존도가 절대적으로 높기 때문이다.

대출 규제가 강화되면서 당장 이사나 결혼을 앞둔 청년층과 실수요자들의 불만도 임계점에 달하고 있다. 전문가들은 대출 한파가 주택 시장의 거래 위축은 물론 임대차 시장의 불안까지 연쇄적으로 촉발할 수 있다고 진단한다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 주택담보대출 제한 조치가 매매 시장에 미칠 파급력에 대해 "대출 의존도가 높은 중하위 지역에 영향을 미쳐 일부 거래 둔화로 나타날 수밖에 없다"고 전망했다. 남 연구원은 "다만 중장기적으로 자산 시장에 여전히 유동성이 풍부하고 전월세 매물 부족으로 인해 임차인들이 실거주 목적으로 매수하는 수요도 존재한다"며 "이러한 요인이 가격 하방 경직성을 강하게 지지할 수 있어 큰 폭의 가격 하락 여부는 조금 더 지켜볼 필요가 있다"고 분석했다.

◆ 매매 수요 전세 전환으로 임대차 시장 불안 가중…맞춤형 핀셋 정책 요구

다만 대출 규제로 매매를 포기한 대기 수요가 임대차 시장으로 쏠리면서 전월세 시장의 불안은 더욱 가중될 것으로 보인다.

한 시중은행 관계자는 "현재 전월세 매물이 크게 부족한데 저렴한 외곽 지역일수록 서울에서 밀려나는 수요가 겹쳐 매물 소진 속도가 훨씬 빠르다"고 분위기를 전했다. 이어 "이런 상황에서 매매로 넘어갈 수 있는 대출 통로마저 막혀버리면 임차 수요가 더욱 증가할 수밖에 없다"며 "전세 매물이 귀해 월세 매물 소진 속도까지 빨라지고 결국 월세 가격마저 동반 상승할 우려가 매우 크다"고 지적했다.

대출 한파로 인한 매매 수요의 전세 전환은 이미 가파른 상승 곡선을 그리고 있는 서울 전세 시장에 기름을 붓는 격이 될 전망이다. 한국부동산원이 밝힌 2026년 7월 첫째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 0.17% 오르며 무려 59주 연속 상승세를 이어갔다. 이는 수도권(0.12%)은 물론 전국(0.04%) 평균을 크게 웃도는 수치다.

특히 정주 여건이 양호한 성동구(0.29%) 영등포구(0.24%) 노원구(0.21%) 등의 상승 폭이 두드러졌다. 부동산원은 "전세 매물 부족 현상이 지속되는 가운데 신축 역세권 학군지 등 선호 단지를 중심으로 대기 수요가 꾸준히 유지되며 상승 거래가 발생하고 있다"고 분석했다. 이러한 상황에서 주택담보대출 중단으로 매매 수요마저 임대차 시장으로 가세할 경우 하반기 서울 전셋값 상승 폭은 더욱 가팔라질 수밖에 없다.

거시적인 관점에서 일률적인 대출 통제를 지양하고 단기 공급 대책을 병행하는 정교한 핀셋 정책이 필요하다는 목소리도 높다. 권대중 한성대 경제 및 부동산학과 석좌교수는 "현재 시중 유동성이 4150조원을 돌파할 정도로 자금이 많이 풀려 있어 돈의 가치가 떨어지고 부동산 가격이 상승하는 상황"이라며 "가계 부채 증가를 우려한 정부가 대출을 옥죄고 있다"고 진단했다.

권 교수는 "대출 축소를 일률적으로 적용할 것이 아니라 차등을 둬야 한다"며 "금리를 올리더라도 청년과 신혼부부 무주택 서민을 위한 대출 창구는 열어두어야 이들이 외곽으로 밀려나 전세 시장까지 불안해지는 부작용을 막을 수 있을 것"이라고 지적했다.

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