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[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 역대 정부는 출범 초기마다 주거 안정과 부동산 시장 안정을 핵심 국정과제로 내세워왔다. 규제 강화와 완화, 대규모 공급 확대, 대출 규제 등 다양한 정책 수단이 동원됐지만 시장은 번번이 정부의 예상과 다른 방향으로 움직였다.

그렇다면 정부가 부동산 시장을 안정화한다는 것은 과연 가능한 일일까. 우리가 오랫동안 당연하게 여겨온 '부동산 시장 안정화'는 무엇을 의미하며, 실제로 달성 가능한 목표일까. 이번 글에서는 부동산 시장 안정화의 본질과 정책의 한계를 살펴본다.

◆ 안정화 '가격하락' 아닌 '예측 가능한 변동성' 의미

새 정부가 출범할 때마다 부동산 시장 안정화는 핵심 과제로 제시된다. 하지만 '안정화'라는 단어의 의미는 의외로 명확하지 않아 해석이 엇갈린다. 집값을 낮추는 것이 정책의 궁극적인 목표인지, 아니면 급등과 급락을 막고 시장의 변동성을 줄이는 것이 본질인지에 대한 논의는 여전히 진행형이다.

많은 이들이 부동산 안정화를 '집값 하락'과 동일시하지만, 이는 정치적 수사에 가깝다. 자본주의 경제에서 특정 자산의 가격을 인위적으로 낮추거나 고정하는 것은 불가능하며, 급격한 가격 하락은 오히려 하우스푸어 양산과 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등 금융시스템 위기를 부르는 더 큰 재앙이 된다.

진정한 시장 안정화는 '가격의 급등과 급락의 진폭(Volatility)을 최소화해 경제 주체들이 예측 가능한 상태를 만드는 것'이다. 즉, 실수요자가 소득과 자금 조달 계획을 세워 내 집 마련을 할 수 있도록 급격한 널뛰기를 막는 '완충 장치'가 작동하는 상태, 이를 안정화라고 할 수 있다.

◆ 완만한 거래 속 가격 조정 이뤄지는 '연착륙' 필요

현재 시장에서 흔히 볼 수 있는 '거래 절벽 속 관망세'는 안정 보단 '교착 상태'에 가깝다. 정부의 대출 규제나 정책 변화를 기다리며 일시적으로 숨을 죽인 것일 뿐, 잠재적 수요와 공급은 그대로 억눌려 있기 때문이다. 이러한 관망세는 정책 시그널 하나에 언제든 폭등이나 폭락으로 돌변할 수 있는 불안정한 상태다.

반면 시장의 거품이 빠질 때는 적정한 거래량이 유지되면서 가격이 계단식으로 완만하게 하락(연착륙)해야 한다. 거래가 돌아야 시장의 '진짜 가격'이 형성되고, 그 과정에서 축적된 매물이 소화돼야만 비로소 시장이 기초체력(체질)을 회복하며 안정 단계로 진입할 수 있다.

결국 부동산 시장 안정화는 거래가 끊긴 채 관망세가 장기화되는 상태를 의미하지 않는다. 매수자와 매도자가 시장에서 가격을 확인하며 거래를 이어가는 가운데 가격이 완만하게 조정되고 변동성이 축소되는 과정에 더 가깝다. 안정된 시장은 거래가 멈춘 시장이 아니라 거래가 이뤄지면서도 가격이 급등락하지 않는 시장이라는 의미다.

◆ 서울 부동산 시장, 10년만에 범접할 수 없는 '상향 평준화'

지난 2016년 당시 서울 아파트 중위가격은 5억원대 중반이었다. 이후 2020~2021년 유동성 과잉으로 폭등기를 거쳤고, 고금리 충격으로 인한 조정기를 지나 현재에 이르렀다.

10년의 궤적을 되짚어보면 중간중간 수차례의 폭등과 조정(데드캣 바운스 포함)이 반복됐지만, 결과적으로 2026년 현재 서울 및 수도권 핵심지의 집값은 10년 전보다 적게는 2배, 많게는 3배 이상 높은 수준을 형성하고 있다. 수십 번의 정부 대책에도 불구하고 장기 플랜에서의 집값은 결국 단 한 번도 10년 전 수준으로 회귀하지 못한 채 거대한 우상향 곡선을 그려온 셈이다.

◆ 인플레이션 고려…부동산 가격 상승, 자연스러운 현상

화폐가치 하락에 따른 상승은 필연적이다. 시멘트·철근 등 원자재 가격과 공사 인건비가 포함된 '분양가 상한제' 기본형 건축비는 매년 최고치를 경신하고 있다. 물가 상승과 화폐 가치 하락(인플레이션)을 고려할 때, 토지와 건물의 결합체인 부동산 가격이 오르는 것은 자연스러운 경제 법칙이다.

결국 정부가 가격이라는 결과물을 직접 통제해 안정화하겠다는 발상 자체가 경제학적 모순이다. 공급의 핵심인 정비사업(재건축·재개발)조차 공사비 급등으로 멈춰 서는 마당에, 정부가 억지로 가격을 누르면 공급이 위축돼 훗날 더 큰 폭등을 부르는 '규제의 역설'만 반복될 뿐이다.

정부의 역할은 가격 통제가 아닌, 화폐 가치 상승 속도에 맞춰 주택이 원활하게 공급되도록 제도를 정비하고, 예측 가능성을 높이며, 주거 약자를 위한 공공 주거 안전망을 짜는 '심판'과 '조력자'에 그쳐야 한다. 정부가 '시장 위의 절대자'가 될 수 없음을 인정하는 것, 그것이 실패를 반복하지 않는 부동산 정책의 출발점이다.

10년 전과 비교하면 짜장면 값부터 과자 가격 등 안 오른 것을 찾기가 더 힘들다. 이런 상황에 자산인 부동산 가격이 오르지 않는다면 그것이 더 부자연스러운 현상으로 볼 수 있다. 

◆ 집값 안정의 마지막 과제…고점 매수자 출구전략

그렇다면 치명적인 모순이 생기게 된다. 전체 경제를 위해 집값이 완만하게 조정돼야 한다면, 지난 수년간 역대 최고가(고점)에 진입한 '실수요자'들은 자산 가치가 폭락하는 것을 두고만 봐야하는 상황이다. 

시장 안정화의 대가가 특정 세대의 '독박 희망고문'이나 '가계 파산'이 돼서는 안 된다. 고점 매수자들의 가계 파탄은 개인의 비극을 넘어 금융시스템 전체의 붕괴(주택담보대출 부실화·소비 절벽)를 야기하기 때문이다. 정부가 시장 가격을 인위적으로 떠받칠 수는 없지만, 급격한 추락을 막는 '연착륙 출구전략'은 반드시 가동해야 한다.

우선 금융 영역에서 '한시적 리파이낸싱(대출 갈아타기) 프로그램'과 고정금리 전환 유도가 필수적이다. 고리에 물린 차주들이 하락기 동안 파산하지 않고 버틸 수 있도록 만기를 연장해주거나, 원금 상환을 유예해주는 금융 완충 장치가 공급돼야 한다. 세제상의 연착륙 유도도 필요하다. 가격 하락기에는 1주택 실수요자에 한해 보유세(재산세·종합부동산세) 부담을 한시적으로 경감해줘 소득이 줄어든 가계의 가처분 소득을 보전해 줘야 한다.

궁극적인 대안은 '매매 수요의 임차 수요 전환'을 돕는 완충지대 마련이다. 하우스푸어로 전락할 위기에 처한 한계 차주의 주택을 공공(LH 등)이 매입한 뒤, 기존 소유주에게 그대로 임대로 살 수 있게 하는 '매입임대 리스백(Sale & Leaseback)' 제도 등을 과감하게 확대해야 한다.

가격이 떨어지는 흐름 자체를 막을 수는 없다. 하지만 고점에 진입한 이들이 가계 파산이라는 극단적 벼랑 끝으로 밀리지 않도록 안전한 퇴로를 열어주고 연착륙을 유도하는 것, 그것이 정부가 시장 안정화 과정에서 반드시 발휘해야 할 '정치적·정책적 대안'이다.

min72@newspim.com