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[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 지난 10일 다주택자 양도소득세 중과가 재개되면서 그간 규제 영향으로 상승세가 둔화됐던 서울 아파트 매매시장이 다시 반등할 것이란 전망이 제기된다. 절세 목적의 매물 출회가 감소하는 대신 보유세 부담을 감수하려는 유주택자 중심으로 시장이 재편되면서 매물 잠김 현상과 거래 위축이 동시에 나타날 수 있다는 분석이다.

인공지능(AI) 모델 퍼플렉시티는 강남·서초·송파와 마포·용산·성동 등 핵심지는 재건축·개발 호재와 전세가 상승을 바탕으로 강세를 이어갈 것이라고 전망했다. 반면 노원·도봉·강동과 금천·관악·구로 등 외곽 중저가 지역은 실수요 중심의 완만한 회복에 그칠 것으로 내다봤다.

◆ 강남권 하반기 매매가 상승률 2~5% 예측

퍼플렉시티에 따르면 서울 강남3구(강남·서초·송파구) 아파트 매매가는 2026년 하반기에도 완만한 상승 흐름을 이어갈 것이라는 전망이 우세하다. 공급 부족과 재건축 기대감, 전세가 상승 등이 복합적으로 작용하면서 강남권 핵심지 중심의 강세 흐름이 지속될 가능성이 크다는 분석이다.

시장에서는 강남3구의 올해 연간 아파트 매매가격 상승률을 평균 4~8% 수준으로 보고 있다. 하반기만 놓고 보면 기존 매매가 대비 2~5% 안팎의 추가 상승 가능성이 거론된다.

강남구는 재건축 단지와 학군 수요를 기반으로 하반기부터 본격적인 반등 흐름에 진입할 가능성이 거론된다. 올해 연간 상승률은 3~6% 수준이 예상된다.

서초구는 핵심 단지 중심의 차별화된 상승 흐름이 예상된다. 법조타운과 강남 접근성, 학군 수요 등이 꾸준한 매수세를 뒷받침할 것으로 보인다. 시장에서는 서초구의 연간 상승률을 4~7% 수준으로 전망하고 있다.

송파구 잠실·문정·방이동 일대는 재건축 기대감과 문정법조타운 등 업무지구 수요, 교통 접근성이 결합되며 수요층이 확대되고 있다. 이에 따라 송파구는 올해 연간 기준 5~8% 수준의 상승 가능성이 거론된다.

금리 방향성은 변수다. 기준금리 인하 또는 동결 기조가 이어질 경우 유동성이 다시 강남권으로 유입될 가능성이 크다. 반면 물가 상승이나 금융시장 불안 등으로 금리가 재차 오를 경우 고가 주택이 밀집한 강남3구부터 거래 위축 가능성이 제기된다.

정부 정책도 변수다. 대출 규제와 보유세·양도세 정책 변화는 시장 심리에 직접적인 영향을 미친다. 반대로 재건축 초과이익환수제 완화나 용적률 상향 등 규제 축소 기조가 이어질 경우 압구정·잠실 등 주요 재건축 단지를 중심으로 가격 상승 압력이 커질 가능성이 있다.

◆ 마용성 하반기 매매가 상승률 2~4% 예측

퍼플렉시티는 마용성(마포·용산·성동) 지역 아파트 매매가가 올해 하반기 완만한 상승 흐름을 이어갈 것이라고 전망했다. 상반기 관망세 이후 하반기 거래 회복과 함께 서울 평균을 웃도는 상승세가 나타날 가능성이 크다는 분석이다.

퍼플렉시티는 마용성의 올해 연간 아파트 매매가격 상승률을 4~8% 수준으로 내다본다. 하반기 상승률은 2~4%로 전망한다.

용산구는 국제업무지구 개발과 용산공원 조성, 철도정비창 개발 등 대형 호재가 이어지며 연간 5~8% 수준의 상승 가능성이 거론된다. 강남과 광화문 사이에 위치한 입지 경쟁력과 한강변 프리미엄도 가격 상승 요인으로 꼽힌다.

성동구 역시 성수·왕십리·옥수동 일대를 중심으로 높은 상승 여력이 예상된다. 성동구는 과거 특정 시점 전국 최고 수준의 상승률을 기록한 바 있으며, 신축 아파트와 재개발 기대감, 한강 접근성 등이 강점으로 평가된다. 올해 연간 상승률은 5~8% 수준으로 전망된다.

마포구는 상암·공덕·아현동 등을 중심으로 직주근접 수요와 신축 선호가 이어질 것으로 보인다. 상반기 관망세 이후 하반기 거래 회복과 함께 견조한 우상향 흐름이 예상되며, 연간 상승률은 4~7% 수준이 거론된다.

시장에서는 전세가 상승도 마용성 집값을 떠받치는 핵심 변수로 보고 있다. 일부 전망에서는 2026년 서울 전셋값 상승률이 매매가격 상승률을 웃돌 것으로 예상된다. 전세가율 상승이 실수요자의 매수 전환과 갭투자 수요를 자극할 수 있다는 것이다.

특히 마용성은 직주근접성과 생활 인프라, 한강 접근성 등을 동시에 갖춘 지역으로 평가받아 20·30대 실수요 유입이 꾸준한 편이다. 이에 따라 전세시장 강세가 매매시장으로 이어질 가능성이 크다.

다만 기준금리 방향성과 대출 규제, 세제 정책 변화에 따라 시장 흐름이 달라질 수 있다. 금리 인하 기조가 본격화될 경우 서울 핵심지로 유동성이 다시 집중될 가능성이 있지만, 반대로 금리 인하가 지연되거나 금융시장 변동성이 확대될 경우 거래 위축과 상승폭 둔화 가능성도 제기된다.

정비사업 추진 속도도 지켜봐야 한다. 성수·왕십리·옥수, 용산 국제업무지구, 아현·공덕 일대 정비사업 진행 상황에 따라 기대감이 가격에 선반영될 가능성이 크다. 업계에서는 용산공원과 한강변 개발, 역세권 복합개발 등 대형 호재가 이어질 경우 마용성 지역의 가격 변동성이 더욱 커질 수 있다고 보고 있다.

◆ 노도강, 하반기 매매가 상승률 1~3% 예측

퍼플렉시티에 따르면 노도강(노원·도봉·강동) 아파트 매매가가 올해 하반기에도 중·저가 실수요 중심의 완만한 상승 흐름을 이어갈 전망이다. 전세가 상승과 공급 부족 영향으로 중저가 지역 매수세가 이어지며 매매가가 연간 기준 3~7% 수준, 하반기 기준 1~3%의 우상향 가능성이 있다는 시각이다.

노도강 지역을 중심으로 전세가격 상승이 매매가격을 끌어올리는 구조가 형성되고 있다. 전세 물량 부족으로 전셋값이 먼저 오르고, 이후 실수요자의 매수 전환이 이어지면서 매매가격 상승으로 연결되는 구조다.

공급 부족 역시 중저가 지역 집값을 지지하는 핵심 요인으로 꼽힌다. 서울 아파트 입주 물량은 2026년 이후 급감할 가능성이 높다. 적정 수요 대비 공급 부족 우려가 커지는 상황에서 노도강과 강동 등 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역으로 실수요가 유입될 가능성이 존재한다.

노원구는 중계·상계동 대단지를 중심으로 신고가 거래가 이어지며 외곽 지역 가운데서도 상대적으로 강세를 보이고 있다. 학군과 교통 인프라, 대단지 주거 선호가 결합되며 실거주 수요가 꾸준하다는 평가다. 올해 연간 상승률은 4~7% 수준으로 전망된다.

도봉구 역시 창동 일대를 중심으로 회복세가 감지된다. 일부 단지는 단기간 가격 상승 사례가 나타나며 전세가 상승세가 매매가를 추격하는 양상이 이어지고 있다는 분석이다. 도봉구의 연간 상승률은 3~6% 수준이 예측된다.

강동구는 2024~2025년 상승폭이 컸던 만큼 2026년 상반기에는 매매가 '숨 고르기'가 관찰됐다. 반면 하반기에는 재상승 가능성이 있다. 연간 3~6% 수준의 상승이 추측된다.

하반기 들어 추가 규제 강화가 없고 매물 감소 흐름이 이어질 경우, 노도강 등 중저가 지역은 실수요 중심의 가격 방어와 완만한 추가 상승이 가능할 것으로 보인다.

전세시장 강세 역시 상승 요인으로 꼽힌다. 시장에서는 중저가 지역을 중심으로 전세가 상승 속도가 매매가보다 빠르게 나타나고 있다. 이 같은 흐름이 매수 전환 수요를 자극할 가능성이 높다고 보고 있다. 특히 노원·도봉 등은 전세가율 상승이 두드러지는 대표 지역으로 거론된다.

다만 거시경제 변수는 부담 요인이다. 금리 인하 기대가 유지될 경우 실수요 유입이 이어질 가능성이 크지만, 경기 둔화와 고용 불안 등이 확대될 경우 소득 민감도가 높은 외곽 지역 특성상 거래 위축과 상승폭 둔화 가능성도 제기된다.

◆ 금관구, 하반기 매매가 상승률 0~2% 예측

퍼플렉시티에 따르면 금관구(금천·관악·구로) 지역 아파트 매매가는 2026년 하반기 보합권 내 소폭 상승할 것으로 추측된다. 강남권과 마포·용산·성동 등 핵심지 중심의 강세가 이어지는 가운데, 외곽 지역은 상대적으로 회복 속도가 더딜 것으로 보인다. 매매가 연간 상승률 1~3%, 하반기 상승률 0~2%로 예측된다.

금관구의 경우 올해 하반기 아파트 매매가격 변동폭은 6개월 기준 약 0~2% 수준의 완만한 상승 흐름이 유력하다는 관측이 많다. 서울 평균 상승률보다는 낮은 수준이다.

금천구는 금관구 내에서도 가장 관망세가 강한 지역으로 평가된다. 준공업지역 이미지와 외곽 입지 인식, 개발 호재에 대한 피로감 등이 맞물리며 상승 탄력이 제한될 가능성이 크다는 분석이다. 이에 따라 하반기에도 약보합에서 1% 안팎의 제한적 상승에 그칠 수 있다는 전망이 나온다.

관악구는 금관구 가운데 상대적으로 견조한 흐름이 예상된다. 관악구는 2026년 1분기 이미 2% 안팎의 상승 흐름을 나타낸 것으로 평가된다. 신림·봉천동 일대를 중심으로 실수요와 재개발 기대감이 꾸준히 이어지며 하반기에도 완만한 우상향 가능성이 거론된다. 시장에서는 관악구의 하반기 상승폭을 약 1~2% 수준으로 전망하고 있다.

구로구는 거래 회복세가 눈에 띈다. 올해 들어 거래량은 크게 증가했지만 가격은 여전히 박스권 흐름을 이어가고 있다는 분석이다. 이에 따라 하반기에는 거래 증가가 가격 반등으로 이어질 가능성이 제기되지만, 상승 속도는 제한적일 것이라는 전망이 우세하다. 하반기 매매가 변동폭은 보합 혹은 2% 내외 상승 수준으로 전망된다.

퍼플렉시티는 기준금리 인하 기대와 대출 규제 완화 여부를 2026년 집값 방향성을 결정할 가장 중요한 요인으로 지목했다. 금관구는 5억~10억원대 중저가 아파트와 실수요 비중이 높은 지역 특성상, 대출 규제가 완화되거나 금리가 낮아질 경우 매수 여력이 빠르게 회복될 가능성이 크다. 반면 대출 규제가 강화될 경우 거래 위축도 빠르게 나타날 수 있다는 분석이다.

수급 측면에서는 전세시장이 중요한 역할을 할 전망이다. 일부 시장 전망에서는 2026년 서울 전셋값 상승률이 매매가 상승률을 웃돌 것으로 예상된다. 관악·구로 등은 20·30대 실수요와 역세권 수요가 꾸준한 지역으로, 전셋값 상승이 매수 전환 수요를 자극할 가능성이 크다.

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