[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 전세사기 여파 등으로 외면받던 비(非)아파트가 정부의 공공 매입임대 확대 기조와 맞물리며 다시 시장의 관심을 받고 있다. 서울을 중심으로 임대차 공급 부족이 이어지며 전셋값 상승 압력이 커지자, 정부가 빌라·오피스텔 등 비아파트를 활용해 임대차 수요를 분산시키겠다는 구상에 나선 것이다.

다만 시장에서는 이번 대책만으로 아파트 중심의 임대차 수요를 흡수하기에는 한계가 있다는 관측이 나온다. 청년·1인 가구 수요 일부를 유입시키는 효과는 기대할 수 있지만, 자녀를 둔 가족 단위 수요가 선호하는 주거 형태와는 차이가 있다는 이유에서다.

특히 전세사기 사태 이후 비아파트에 대한 불신이 여전히 큰 만큼, 임대차 수요가 다시 비아파트 시장으로 유입되는 데는 상당한 시간이 걸릴 것이란 전망이 나온다.

◆ 비아파트 매입임대 확대…"전세시장 불안 완화 승부수"

27일 업계에 따르면 최근 정부가 비아파트 매입임대 대책을 발표했지만 임대차 수요를 흡수하며 시장 안정을 가져오기에는 쉽지 않을 것이란 전망이 나온다.

정부는 내년까지 수도권에 매입임대주택 9만가구를 공급하고, 이 가운데 6만6000가구를 토지거래허가구역 등 규제지역에 집중 공급하겠다는 계획을 내놨다. 서울과 수도권 핵심 지역을 중심으로 임대차 물량을 빠르게 확보해 전세시장 불안을 완화하겠다는 의도다.

최근 서울 아파트 전셋값이 상승 흐름을 이어가는 가운데 입주 물량 감소와 매매시장 불확실성 등으로 공급 부족 우려가 커지자 상대적으로 공급 속도가 빠른 비아파트를 활용해 시장 수요를 일부 흡수하겠다는 전략으로 풀이된다. 신규 아파트 공급은 인허가와 착공, 준공까지 수년이 걸리는 반면 빌라나 오피스텔은 기존 물량을 바로 매입해 임대주택으로 활용할 수 있기 때문이다.

시장에서는 단기적으로 일부 효과가 나타날 가능성은 있다고 보고 있다. 전셋값 부담이 커지는 상황에서 보증금 부담이 상대적으로 낮은 공공 매입임대는 사회초년생과 대학생, 신혼부부 초기 단계 등 소형 주거 수요층에게는 매력적인 요소다.

다만 시장 전반의 임대차 가격을 안정시키기에는 한계가 있다는 지적이 적지 않다. 우선 공급 규모 자체가 서울·수도권 전체 임대차 시장 가격 흐름을 바꿀 정도는 아니라는 평가다. 정부가 밝힌 6만6000가구 역시 2년 누적 기준으로, 연간 공급 규모로 환산하면 약 3만가구 수준이다. 이에 전셋값 자체를 끌어내리기보다는 월세 전환 속도를 완화하고 임대료 급등을 억제하는 수준에 가까울 것으로예상된다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "이번 대책은 비아파트 공급 절벽을 막고 청년·1~2인 가구 중심의 임대차 수요를 일부 흡수하는 효과는 기대된다"며 "다만 서울·수도권 전체 전세가격 흐름을 바꿀 정도의 규모는 아니라는 점에서 시장 안정 효과에는 한계가 있을 것"이라고 말했다.

◆ "아파트 수요 대체 역부족"…전세사기 후 불신도 변수

시장에서는 정부가 공급하려는 비아파트 물량 형태가 기존 아파트 임대차 수요와 괴리가 있을 수 있다는 점을 가장 큰 한계로 꼽는다.

실제 매입임대 물량 상당수는 빌라·다가구·오피스텔 중심으로 공급될 전망이다. 시장에서는 자녀 교육과 주거 환경 등을 고려하는 실수요층의 아파트 선호가 여전히 강한 만큼 비아파트가 이를 대체하는 데는 한계가 있을 것이란 관측이 나온다.

전세사기 후폭풍으로 기존 비아파트 임대 수요 상당수가 아파트 전세시장으로 이동한 점 역시 변수로 꼽힌다. 공공에서 임대하는 만큼 보증금 제때 돌려받지 못하는 경우는 발생하지 않겠지만 시장에서는 한 차례 신뢰가 무너진 상황에서 임차 수요가 다시 비아파트 시장으로 돌아오는 경우는 많지 않을 것이란 관측이 나온다.

일각에서는 공공의 부담이 더 커질 수 있다는 우려가 나온다. 입지와 상품성이 떨어지는 비아파트까지 공공이 떠안게 될 경우 향후 공실 증가와 운영 부담으로 이어질 가능성이 있다는 것이다. 실제 수도권 일부 비선호 지역에서는 공공임대 미계약 사례도 나타나고 있어 공급 확대만으로 수요를 확보하기 어렵다는 지적도 나온다.

정부가 단기간 공급 확대에 초점을 맞추면서 수요 선호도에 대한 고려가 부족할 경우 장기적으로 재정 부담만 커질 수 있는 상황이다.

업계 관계자는 "청년이나 1인 가구 중심으로는 일정 수준 수요가 있을 수 있지만 현재 서울 임대차 시장 불안의 핵심은 결국 아파트 수요"라며 "전세사기 이후 비아파트에 대한 불신이 여전히 강한 상황에서 공공 매입만으로 시장 흐름을 바꾸기에는 한계가 있을 것"이라고 말했다.

min72@newspim.com