[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 올해 3월 전국 아파트 매매 시장에서 상승거래 비중이 줄고 전체 거래량도 감소하는 등 짙은 관망세가 나타났다. 특히 서울 강남권 등 고가 아파트 밀집 지역을 중심으로 세금 부담에 따른 다주택자 매물이 출회되며 거래 심리가 크게 위축된 모습이다.

6일 직방이 국토교통부 아파트 매매 실거래가 자료를 분석한 결과, 2026년 3월 전국 아파트 매매 거래 중 상승거래 비중은 44.5%를 기록했다. 이는 전월(48.0%) 대비 3.5%포인트(p) 낮아진 수치다. 반면 보합거래는 13.3%, 하락거래는 42.1%를 나타내며 연초 이어지던 상승 우위 흐름이 한풀 꺾였다. 전국 아파트 매매 거래량 역시 2월 3만8602건에서 3월 3만325건으로 급감했다.

수도권(서울·경기·인천)의 상승거래 비중은 2월 50.5%에서 3월 44.0%로 6.5%p 하락하며 뚜렷한 냉각기를 보였다. 같은 기간 하락거래 비중은 34.7%에서 40.4%로 5.7%p 늘었다.

서울의 경우 상승거래 비중이 2월 59.0%에서 3월 51.4%로 7.6%p 낮아졌다. 이는 지난해 8월(48.1%) 이후 가장 낮은 수치다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파)의 하락 폭이 컸다. 강남권역 상승거래 비중은 2월 61.2%에서 3월 50.0%로 11.2%p나 급감했다. 구별로는 강남구가 18.2%p(58.7%→40.5%), 서초구가 13.2%p(66.3%→53.1%) 줄어들며 하락세를 주도했다.

이는 오는 5월 보유세 부과 시점을 앞두고 공시가격 상승에 따른 세 부담과 양도소득세 중과 유예 종료를 의식한 다주택자들의 매물 출회가 맞물린 결과로 풀이된다.

반면 비강남권의 상승거래 비중은 58.8%에서 51.5%로 7.3%p 하락해 강남권에 비해 감소 폭이 제한적이었다. 비강남권은 주택담보대출 활용이 가능한 가격대 단지 비중이 높아 실수요자 중심의 거래가 하방을 지지한 것으로 분석된다.

경기와 인천 역시 상승거래 비중이 각각 42.9%(-4.6%p), 40.2%(-6.1%p)로 줄어들었다. 경기 과천시(-29.2%p)와 성남시 수정구(-24.8%p) 등의 감소 폭이 두드러졌다.

지방은 수도권에 비해 완만한 조정 양상을 보였다. 지방의 상승거래 비중은 2월 45.6%에서 3월 44.9%로 0.7%p 하락하는 데 그쳤다. 광역시 중 대전은 오히려 상승거래 비중이 0.9%p 올랐고, 충북(+1.7%p), 전남(+1.2%p) 등도 소폭 개선되는 등 신규 공급 여건과 지역 인프라 호재에 따라 뚜렷한 온도 차를 나타냈다.

향후 부동산 시장은 4월 1일 발표된 정부의 '2026년도 가계부채 관리방안'과 대외 경제 변수에 큰 영향을 받을 전망이다. 정부는 다주택자가 보유한 수도권 및 규제지역 아파트 담보대출의 만기 연장을 원칙적으로 제한하기로 했다. 기존에는 신규 대출이 막혀도 만기 연장으로 버틸 수 있었으나, 이 경로마저 막히면서 다주택자들의 셈법이 복잡해졌다.

직방 관계자는 "수도권을 중심으로 매수 심리가 위축됐지만 매도자들도 호가를 쉽게 낮추지 않아 거래 위축과 가격 하방 경직성이 동시에 나타나고 있다"며 "중동 전쟁 장기화에 따른 환율 상승과 물가 부담까지 더해져 단기적으로는 관망세가 지속될 것"이라고 내다봤다.

[AI Q&A]

Q1. 2026년 3월 전국 아파트 매매 시장의 전반적인 분위기는 어땠나요?
A. 상승거래 비중이 44.5%로 전월 대비 3.5%p 하락했고, 전체 매매 거래량도 2월 3만8602건에서 3월 3만325건으로 크게 줄어들며 시장 전반의 거래 열기가 가라앉고 짙은 관망세가 나타났습니다.

Q2. 서울에서 특히 강남권의 상승거래 비중이 급감한 이유는 무엇인가요?
A. 강남권(강남·서초·송파)의 상승거래 비중은 50.0%로 전월 대비 11.2%p 감소했습니다. 이는 5월 보유세 부과 시점을 앞두고 공시가격 상승에 따른 세 부담이 커진 데다, 양도소득세 중과 유예 종료를 앞둔 다주택자들의 매물이 시장에 풀렸기 때문으로 분석됩니다.

Q3. 비강남권과 지방 시장의 흐름은 강남권과 어떻게 달랐나요?
A. 비강남권은 주택담보대출 활용이 가능한 단지가 많아 실수요자 매수세가 유지되며 상승거래 비중 하락 폭(-7.3%p)이 강남권보다 작았습니다. 지방 역시 상승거래 비중이 0.7%p 하락하는 데 그치며 수도권에 비해 완만한 조정세를 보였고, 대전이나 충북 등 일부 지역은 오히려 비중이 증가하는 등 온도 차를 보였습니다.

Q4. 4월 1일 발표된 가계부채 관리방안이 부동산 시장에 미칠 영향은 무엇인가요?
A. 해당 대책은 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기 연장을 원칙적으로 제한합니다. 이로 인해 다주택자들이 대출 만기 연장을 통해 주택을 계속 보유하기 어려워져, 갭투자나 다주택 보유 여건이 크게 위축될 것으로 예상됩니다.

Q5. 향후 아파트 매매 시장의 단기적인 전망은 어떠한가요?
A. 매수 심리가 위축된 가운데 매도자들도 호가를 내리지 않아 거래 가뭄과 가격 하방 경직성이 동시에 나타나고 있습니다. 여기에 대출 규제 강화, 환율 상승, 물가 부담 등 대외 불확실성이 겹치면서 당분간 짙은 관망세가 이어질 것으로 전망됩니다.

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