[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 수도권 군부지를 활용한 주택 공급 계획이 다시 추진되고 있지만, 사업 지연 가능성을 완전히 배제하기는 어려울 전망이다. 대부분 사업이 중장기 일정에 묶여 있고, 군부대 이전 절차상 속도전이 제한될 수밖에 없다는 지적이 나온다.

◆ 중장기 일정에 묶인 군부지…단기 공급 효과 '제한적'

5일 부동산 업계에 따르면 정부가 수도권 군부지 개발을 통해 약 1만가구를 공급하겠다는 계획의 현실성을 두고 회의적인 시선이 적지 않다.

국토교통부는 지난달 29일 '도심 주택공급 확대 및 신속화 방안'을 발표하고 수도권 내 군용 부지를 활용해 주택 공급에 나서겠다고 밝혔다. 구체적으로 ▲서울 강서구 강서 군부지(약 7만㎡) 918가구 ▲경기 남양주시 퇴계원 일대 군부대 부지(약 35만㎡) 4180가구 ▲금천구 독산동 공군부대 부지(약 13만㎡) 2900가구 ▲고양시 구 국방대학교 부지(약 33만㎡) 2570가구 등이다.

문제는 대부분의 사업이 중장기 일정에 묶여 있다는 점이다. 강서 군부지는 2027년, 남양주는 2029년, 독산동은 2030년 착공이 예정돼 있다. 고양 구 국방대 부지 역시 2029년 착공을 목표로 한다. 단기 공급 절벽을 해소하기보다는 중장기 물량 확보에 초점이 맞춰졌다는 평가가 나온다.

군부지 개발이 지연되는 가장 큰 이유는 이전 방식에 있다. 군부대 이전은 통상 '기부대양여' 방식으로 추진된다. 사업 시행자가 이전 비용을 조달해 대체시설을 먼저 건설한 뒤 이를 국가에 기부하고, 기존 군용지를 양여받아 개발하는 구조다. 사업성이 나면 이익은 국가가 환수하고 손실은 사업시행자가 부담하는 구조여서 민간 참여 유인이 크지 않다. 초기 투입 비용이 큰 데다 군사시설 특성상 보안 문제까지 겹치며 사업 리스크가 확대될 수 있다.

이번 대책에 포함된 부지 상당수가 과거에도 개발 계획이 발표됐다가 장기간 지연된 곳이라는 점도 부담 요인이다. 남양주 군부지는 2018년 '수도권 30만가구 공급 대책'에 포함됐지만 도로 등 기반시설 설치를 둘러싼 지자체와의 이견으로 수년간 표류했다. 강서 군부지 역시 같은 시점에 발표된 이후 부지 매각 방식으로는 사업성이 확보되지 않아 사실상 멈춰 섰다.

국토부는 사업 방식 전환과 예비타당성 조사 면제 등을 통해 속도를 내겠다는 입장이다. 김영국 국토부 주택공급추진단장은 "남양주 등 일부 부지는 이미 이전 협의가 완료돼 사업 방식 변경을 통해 원활한 추진이 가능할 것"이라며 "방첩사 부지 등은 가장 신속한 이전·개발 방식을 놓고 관계기관과 추가 협의를 진행할 계획"이라고 말했다.

업계에서는 군부지 개발이 협의 단계에서부터 지연되는 경우가 많아, 계획 발표만으로 속도전을 장담하기는 어렵다는 반응이 나온다. 한 업계 관계자는 "이전 협의가 끝났다고 해도 세부 조건 조정 과정에서 다시 시간이 걸리는 사례가 반복돼 왔다"며 "군부지 개발을 단기 주택 공급 대책으로 제시하는 데에는 구조적 한계가 있다"고 말했다.

◆ 군부지 이전 개발, 국고보조·평가 기준 손질 없인 어려워

수도권에서 군부지를 이전해 주택용지로 개발한 대표적인 사례는 위례신도시다. 해당 지역에 본래 위치했던 군 시설을 이전하는 과정에선 국방부와 한국토지공사(현 한국토지주택공사) 간 합의각서에 기부대양여 비율이 명확히 규정되지 않아 사업 진행 과정에서 적정 비율을 둘러싼 갈등이 발생했다. 이 문제는 사업 준공 시 양여 토지 가치 산정과 신규 조성 부지 공사비 산정에까지 영향을 미치며 사업 추진 전반에 불확실성을 키웠다.

합의각서 체결 이후에도 난관은 이어졌다. 군부대 이전 예정 지역 주민들의 반발이 발생한 데 이어 토지 보상 기준 등 기부대양여 조건이 변경되며 사업 리스크가 확대되기도 했다. 국책사업으로 추진되면서 국토교통부와 국방부 간 합의 조정기구가 운영, 갈등을 조정하는 역할을 수행했지만 그만큼 시간과 행정 비용도 소요됐다.

전문가들은 군부지 개발이 반복적으로 지연되는 근본 원인으로 비용 부담 구조를 지목한다. 박진아 경기연구원 연구위원은 "기부대양여 사업은 지방자치단체나 사업시행자가 막대한 이전 비용을 부담하는 구조여서 사업성이 약화되기 쉽다"며 "이 때문에 국고보조 필요성이 꾸준히 제기돼 왔지만, 현행 제도에서는 지원 범위와 기준이 명확하지 않다"고 꼬집었다.

기부재산에 국고보조를 결합하는 방식은 '국유재산법'이 전제한 기부자 부담 구조와는 다소 거리가 있어, 제도 해석을 둘러싼 논란이 이어지고 있다. 기부대양여 사업 속도를 높이려면 국고보조의 타당성을 사전에 합의하고 지원 대상 사업 범위와 기준을 명확히 할 필요가 있다는 지적도 이 때문이다. 지자체가 군부지 개발을 통해 공공시설을 확충하고 지역 정주 여건을 개선하는 경우 국방시설의 성격을 고려할 때 국고 지원 필요성이 크다는 주장도 적지 않다.

해외 사례는 보다 적극적인 공공 개입의 가능성을 보여준다. 독일의 경우 미군이나 구 소련군이 철수한 군사시설 부지를 중앙정부가 지자체 출자 지방공사에 저렴하게 매각해 주택단지 개발을 가능케 했다. 슈투트가르트 인근 샤른하우저 파크, 포츠담 인근 본 슈테터펠트 등이 대표적 사례다. 일본 역시 미군 반환 부지 일부를 지자체가 시가로 매입한 뒤 토지구획정리사업을 통해 스마트시티 등 공공개발을 추진한 바 있다.

권일 한국교통대학교 교수는 "국공유지 개발을 통해 서민주택과 지역 주민을 위한 시설을 확충하려면 '국유재산 기부대양여 사업관리 지침' 개정이 필요하다"며 "군사시설 이전 시 기부재산과 양여재산을 동일한 기준으로 평가하고, 폐지나 통폐합으로 발생한 유휴부지는 현 상태 감정평가를 통해 취득할 수 있도록 제도를 손질해야 한다"고 말했다.

이어 "사업시행자가 저렴하게 양여받은 토지에 대해서는 개발원가 수준에서 주택 가격을 책정하도록 하는 규정도 병행돼야 한다"고 강조했다.

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