고강도 '3중 규제'에 주택시장 일단 관망…추가 규제전 집 사자 분위기도

기사입력 : 2025년10월16일 14:08

최종수정 : 2025년10월21일 16:51

"또 다른 규제 나올지 몰라"…실수요 매수 자극
잦은 부동산 정책 부작용 반복되나

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 이재명 정부가 출범 4개월 만에 세 번째 부동산 대책을 내놓으면서 시장이 다시 술렁이고 있다. 규제 강도는 한층 높아졌지만 잦은 대책 발표로 인해 집값 상승으로 이어졌던 과거 사례가 반복되며 매수 기회를 놓칠 수 있다는 불안 심리가 중저가 주택을 중심으로 한 실수요의 매수 움직임을 부추기고 있는 모양새다.

서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 향후 해제 시점을 겨냥한 기대 매수세도 확산될 것으로 보인다. 지난 3월 강남권을 중심으로 허가구역이 해제된 직후 집값이 급등했던 경험이 있는 만큼, 이번에도 비슷한 흐름이 재현될 수 있다는 전망이 나온다.

◆ "또 다른 규제 나올지 몰라"…실수요 매수 자극

16일 업계에 따르면 10·15 부동산 대책 발표 이후 시장은 단기적인 관망세 속에서도 실수요를 중심으로 매수 문의가 늘어나는 분위기가 관측된다.

이재명 정부가 출범한지 4개월 만에 '6·27 가계부채 관리 대책' '9·7 주택공급 대책' '10·15 주택시장 안정화 대책' 등 세번의 부동산 대책을 내놓으면서 오히려 시장의 혼란이 가중되고 있다.

수요자들은 대출규제로 인해 관망세를 보였지만 주택공급 확대 방안이 기대치에 미치지 못하면서 매수에 나섰다. 이로 인해 서울을 중심으로 수도권 집값이 다시 치솟는 상황이 나타났다.

이에 정부는 10·15 주택시장 안정화 대책을 내놨다. 대책에는 서울 전역과 경기 일부 지역을 조정대상지역·투기과열지구 등 규제지역 및 토지거래허가구역으로 묶고 관련 대출 규제를 강화하는 등의 방안이 담겼다.

정부는 과열을 막기 위해 단계별 대출 제한과 실수요 요건 강화를 병행하겠다는 입장이지만 시장에서는 이를 단기적 억제책으로만 받아들이는 분위기다.

특히 시장에선 규제일변도 대책에 따라 오히려 실수요를 자극하는 모양새가 됐다는 지적이 나온다. 추가적인 규제로 대출한도가 더 줄어들기 이전에 지금이라도 매수하려는 실수요가 늘어나고 있는 것이다. 이번 대책으로 인해 연봉 5000만원인 직장인이 금리 4%, 5년 주기 변동, 30년 만기 원리금균등상환의 조건으로 15억 이하 주택을 매수하는 경우 대출 가능 금액이 3억2500만원에서 3억300만원으로 2200만원 가량 감소한다. 같은 조건에서 변동형 대출이라면 2억9400만원에서 2억5100만원으로 4300만원 줄어든다.

강서구에 거주하는 조모(43)씨는 "결혼 이후 전세로 살면서 자금을 모으고 있었는데 대책 발표로 인해 당장 매수에 나서야겠다고 집사람과 얘기했다"면서 "새정부가 들어선지 얼마 되지도 않았는데 벌써 대책을 수차례 내놓은걸로 봐선 앞으로도 그럴 가능성이 높다는 방증"이라고 말했다.

◆ 잦은 부동산 정책 부작용 반복되나

잦은 부동산 정책으로 '학습효과'를 유발할 수 있다는 우려도 나온다.

과거 문재인 정부 시절에도 비슷한 흐름이 반복됐다. 잦은 부동산 대책이 오히려 시장 불안을 자극하면서 매수세가 늘고 결과적으로 집값 상승을 초래하는 '정책의 역효과'가 나타난 바 있다.

반등세의 배경에는 대책 발표 이후 실수요자들이 '정책 불확실성 확대 전에 매수에 나서야 한다'는 판단을 내린 점이 크게 작용한 것으로 풀이된다. 이에 따라 매수 시기를 놓친 수요자들과 매수자들의 자산 격차는 크게 벌어졌다.

서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 점도 매수세를 자극하는 요인으로 작용할 전망이다. 장기적으로 규제 해제 이후를 염두에 둔 실수요자들의 '기대감'이 커지고 있는 것이다.

실제로 지난 3월 강남·서초 등 일부 지역이 토지거래허가구역에서 해제된 직후 인근 고가 단지를 중심으로 거래량과 가격이 빠르게 회복됐던 전례가 있다. 시장에서는 이번에도 비슷한 흐름이 재현될 가능성이 높다고 보고 있다. 이번 조치는 이달 20일부터 내년 12월 31일까지 유지된다. 다만 정부가 필요시 지정 기간이 연장될 가능성이 있다.

업계 관계자는 "이재명 정부가 시장 안정을 위해 한달의 한번 꼴로 대책을 발표하고 있지만 오히려 잦은 발표가 매수 심리를 자극하고 있다"면서 "특히 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 상황에서 향후 해제 시점이 새로운 불씨로 작용할 가능성이 크다"고 말했다.

또 다른 업계 관계자는 "정책의 연속성과 예측 가능성이 중요하다"며 "정부가 규제와 완화의 타이밍을 명확히 제시하지 않으면 시장은 계속 불안정한 반등과 조정을 반복할 것"이라고 말했다.

min72@newspim.com

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