[서울=뉴스핌] 정광연 기자 = 이재명 정부의 10.15 부동산 대책으로 15억원 이상 주택에 대한 주택담보대출(주담대) 한도가 크게 줄어들고 서울 전지역이 규제지역으로 지정, 담보인정비율(LTV)도 70%에서 40%로 대폭 축소된다.

여기에 스트레스 금리도 1.5%에서 3%로 대폭 상향된다. 정부는 고가 주택을 대한 맞춤형 규제라는 입장이지만, 소득이 낮을 경우 10억원 이하 아파트를 구매해도 대출한도가 1억원 가까이 줄어드는 상황이 속출할 수 있다는 지적이 나온다.

◆ 집값 15억 넘으면 2억~4억원 제한, 고가주택 규제 강화

우선 주택가격(공시지가)에 따라 주담대 한도가 줄어든다.

수도권 및 규제지역을 기준으로 15억원 이하는 현재와 동일하게 최대 6억원까지 대출이 가능하지만 ▲15억원 초과~25억원 이하는 최대 4억원 ▲25억원 초과는 최대 2억원 등 차등 규제가 신설됐다. 당장 내일(16일)부터 적용된다.

부동산업체 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 9월말 기준 서울 아파트 평균 매매가격이 59㎡ 10억5006만원, 84㎡ 13억8086만원으로 나타났다. 따라서 15억원 초과 주택에 대한 주담대 축소 조치는 평균가 이상을 넘어서는 고가 주택을 맞춤형으로 규제하겠다는 의미로 해석된다.

◆ 서울 전역 LTV 40%, 10억 아파트 최대 4억만 가능

15억원 미만 주택이라 하더라도 6억원을 모두 대출받기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 규제지역(투기과열지역, 조정대상지역) 신규 지정에 따라 주담대 LTV 비율이 기존 70%에서 40%에서 낮아지기 때문이다.

LTV는 주담대 시 대출 가능 금액의 비율을 나타내는 것으로 40%의 경우 주택가격의 최대 40%까지만 대출을 받을 수 있다는 의미다. 따라서 규제지역은 15억원 주택은 최대 6억원까지 대출을 받을 수 있지만 10억원은 4억원까지만 가능하다.

이번 10.15 대책에서는 기존 강남·서초·송파·용산 등 4개 자치구에 대한 조정대상지역 및 투기과열지구를 유지함과 동시에 나머지 서울 21개 자치구 전체와 경기도 12개 지역을 신규 규제지역으로 지정했다. 따라서 서울에서는 15억원 이하라고 해도 최대 6억원이 아니라 주택 가격의 최대 40%까지만 대출이 가능하다. 주택 가격이 낮을수록 받을 수 있는 주담대도 줄어들기 때문에 면밀한 계산이 필요하다.

◆ 최대 1억원 가까이 한도 축소, 저소득 타격 불가피

여기에 당장 내일(16일)부터 규제지역을 대상으로 스트레스 DSR 금리가 현 1.5%에서 3%로 상향 적용된다. 스트레스 금리는 실제 대출금리(이자)에는 반영되지 않고 전체 대출한도만 줄이는 효과가 있다.

[서울=뉴스핌] 정광연 기자 = 2025.10.15 peterbreak22@newspim.com

이를 반영하면 금리 4.2%, 30년 상환을 기준으로 할 때 연봉 6000만원 차주 한도는 약 3억5000만원에서 약 3억원으로 약 5000만원 가량 줄어들게 된다.

특히 최대 한도 6억원을 받기 위해서는 현행은 단독 또는 부부합산 소득이 1억원을 넘어서면 가능하지만 스트레스 금리 3% 적용 이후에는 최소 1억2000만원은 넘어서야 할 것으로 보인다. 다만 이는 실제 대출금리나 대출기간에 따라 상이하게 달라질 수 있다.

또한 1억원을 초과하는 신용대출을 가지고 있는 경우 대출실행일로부터 1년간 규제지역으로 묶인 서울시 전역과 경기 일부에서 주택을 구입하는 게 제한된다.

금융당국은 이번 10.15 대책에서 고가주택에 대한 규제는 강화하되 정책자금대출을 DSR 포함에서 제외하는 등 실수요자를 위한 정책은 유지한다고 밝혔다.

하지만 은행권에서는 지난 6.27 대책과 동일하게 단기적인 효과는 있겠지만 대출을 과도하게 규제, 결국 현금을 보유한 사람들에게 유리하고 서민층의 주택 시장 진입을 막아 전세 또는 월세 가격이 높아지는 부작용이 나타날 수 있다며 우려는 나타내고 있다. 시중은행 관계자는 "이미 은행별로 대출 총액 한도에 근접, 사실상 대출 통제가 이뤄지는 상황이기 때문에 이번 대책 이후 급격한 변화는 없을 것"이라며 "문제는 연간 총액이 리셋되는 내년이다. 대출규제만으로는 시장을 안정시키기 어려운만큼 결국 공급이 관건일 것"이라고 밝혔다. 

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