[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 향후 5년 내 서울 도심권(종로·중구)에 신규 오피스 공급이 몰릴 것이란 전망이 나오면서 과잉 공급에 따른 가치 하락 가능성이 제기된다. 신축 오피스를 선호하는 현상은 긍정적인 요인이나, 서울 외곽으로의 업무지구 외연 확장에 따른 임대기업 확보 경쟁 심화에 대한 선제적 대비 필요성이 고개를 든다.

(왼)서울 주요권역 오피스 공급 추이 (오)서울 오피스 재고와 신규 공급 계획 물량. [자료=하나금융경영연구소]

5일 하나금융경영연구소에 따르면 서울 주요 업무지구에 2030년까지 준공 예정인 오피스 연면적은 404만6000㎡로 연평균 67만4000㎡가 신규 공급될 예정이다. 장기(2015~2024년) 연평균 공급량(88만4582㎡)의 75% 수준이다.

이 가운데 도심권에 장기 연평균 공급량(30만4000㎡) 대비 79.3% 많은 54만5000㎡의 공급이 집중될 예정으로, 공실 증가나 매매가격 조정 등의 악영향이 우려되고 있다.

늘어난 공급량은 최근 한국을 비롯한 글로벌 오피스 시장에서 고품질 오피스를 우대하는 '안전자산 선호 현상'(Flight to Quality)에 따른 이전 수요가 상당 부분 흡수할 것으로 보인다.

황규완 하나금융경영연구소 연구위원은 "사무 환경이 기존 직급에서 프로젝트 중심으로 변화함에 따라 개방적이고 유연한 공간의 중요도가 높아지면서 이를 설계에 반영한 신축 고급 오피스를 선호하는 임차인이 늘었다"며 "투자자 역시 공실 우려가 낮아 안정적인 임대운용이 기대될 뿐만 아니라 높은 에너지 효율, 통합 관리체계 등으로 운용비용이 낮은 신축 고급 오피스에 투자하고 싶어 한다"고 말했다.

과거와는 달리 다수의 기업이 본사 위치를 도심이나 강남권(강남·서초구) 등에서 기타 지역으로 옮기고 있다는 점에서 수요가 예상보다 줄어들 수 있다는 예측도 제기된다. DL이앤씨는 올해 종로구 디타워 돈의문에서 강서구 마곡지구로 본사를 옮긴다. SK에코플랜트도 2027년 하반기 종로구 수송동 사옥에서 영등포구 양평동4가 오피스 빌딩으로 이사를 간다. HDC현대산업개발은 용산구 아이파크몰에서 노원구 광운대역세권 개발 사업지로 2028년 본사를 이전할 계획으로 알려졌다.

황 연구위원은 "비용 효율성, 관련 산업 생태계 활용 등 복합적인 이유로 광명, 마곡, 영등포 등 과거 외면하던 지역으로의 본사 이전이 늘고 있다"며 "2040 서울도시기본계획에 따라 ▲용산 ▲청량리·왕십리 ▲창동·상계 ▲상암·수색 ▲마곡 ▲가산·대림 ▲잠실이 업무지구 대안으로 떠오르는 모습"이라고 말했다.

도심권 오피스 대규모 공급에 따른 분양 부진 가능성은 크지 않지만, 일부 노후 오피스는 공실 장기화와 임대 수익 저하 등 위험에 노출될 수 있어 면밀한 대비가 필요하다는 의견이 제시됐다. 대규모 오피스 공급 이후 임대 안정화에는 통 19개월 정도가 소요되나, 선호도가 낮은 입지일 경우 공실 상태가 오래 유지될 수 있어서다.

황 연구위원은 "안전자산 선호 현상은 오피스 시장의 중장기 트렌드가 될 것으로 보이는 만큼 기존 임차인의 신규 오피스 이전에 따른 노후 오피스 공실에 미리 대비할 필요가 있다"며 "높아진 공사비와 낡은 설계개념의 한계 탓에 리모델링만으로는 수요 트렌드를 충족하기 어렵다"고 말했다.

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