[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 시행 5년 차의 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 주택 시장에 유의미한 영향을 미치지 못했다는 전문가 분석이 나왔다. 임차인 보호와 임대인 수익성 보장이라는 두 가지 목표를 모두 충족하기 위해선 개선이 불가피하다는 시선이다.

26일 국토연구원 주최로 개최된 '임대차 제도개선 토론회'에 참석한 학계 관계자들은 임대차 2법 개정 필요성에 대해 논의했다.

임대차 2법은 전월세 계약 기간을 최대 4년까지 늘릴 수 있고, 갱신 시 임대료 상승률을 5% 이내로 제한하는 것을 골자로 한다. 2020년 7월 도입됐다. 임차인의 주거 불안을 줄이고 보증금 급등을 방지한다는 취지로 시작됐으나, 전세를 내놓는 임대인이 감소하면서 매물이 급감하고 가격은 뛰는 부작용을 가져왔다는 비판이 일었다.

국토부는 2022년 국토연구원에 제도 개선을 위한 연구용역을 발주하며 법 개정 의사를 드러낸 바 있다.

이날 토론회에선 임대차 2법이 유연성을 과도하게 제한하고 있다는 지적이 나왔다. 해외에도 유사한 제도를 시행하는 나라가 있지만 대체로 시행 요건이 한국보다 간소하다. 미국 뉴욕 주는 1947년 2월 이전 건축된 주거용 빌딩을 대상으로만 임대료 인상률을 통제한다. 독일에는 임대인이 3년 간 최대 인상률 20%(일부 지역 15%)까지 차임을 올릴 수 있도록 한 제도가 있다.

오지윤 명지대 교수는 "한날한시에 전국 모든 주택이 똑같은 규제를 받게 된 것이 해외 사례와의 가장 큰 차이"라며 "최대 거주기간 4년도 세입자가 장기적으로 주거 안정을 찾기에는 부족하다"고 말했다.

최초 도입 시 소급 적용을 허용한 것이 판단 오류라는 주장도 나왔다. 임대차 2법은 시행일 이전에 체결된 임대차계약에까지 적용됐다. 문윤상 한국개발연구원(KDI) 박사는 "준비 과정에서 부작용에 대한 깊은 고민이 부족했던 데다 소급 적용까지 되니 도입 초기 시장 혼란이 가중됐다"며 "시행 이후 시장에서 큰 효과를 보지 못한 것도 이 때문"이라고 말했다.

다음 세입자를 구할 때의 임대료에는 상한을 두지 않는 방식에도 변화 필요성이 제기됐다. 세입자가 계약 갱신을 원할 때 올릴 수 있는 임대료는 최대 5%다 보니 그다음 세입자를 구할 때 보증금을 큰 폭으로 높이는 집주인이 많았다. 추후 전셋값이 상승할 것을 고려해 4년 치 인상분을 한꺼번에 올려받는 식이다.

김영두 충남대 법학전문대학원 교수는 "최초 차임 규제가 없으면 임차인은 계속 주거권을 침해받을 수밖에 없다"며 "대신 임대인 수익권 보장을 위해 5% 상한선과 같은 획일적 규정은 고쳐나가야 할 것"이라고 말했다.

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