[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = "전세 계약 연장안은 임대차 주택 공급이 줄어들며, 수요·공급 법칙에 따라 필연적으로 전세 가격 상승으로 이어질 겁니다. 이는 규제 역설로 인한 부작용이죠." (서진형 광운대 부동산법무학과 교수)

"만약 다른 지역으로 이사해야 하는 상황에서 높은 매매 가격이나 소모성 지출인 월세 계약을 해야 한다면 지역 이동에 부담이 될 수밖에 없습니다. 기존에 전세가 지역 이동의 징검다리 역할을 해왔는데, 연장안으로 전세 공급이 줄어들면 주거 이동의 자유를 제한하는 효과를 낼 수도 있습니다." (윤수민 NH농협은행 부동산전문위원)

더불어민주당이 전세 계약을 10년간 보장하고 연장까지 가능하도록 하는 임대차 제도 개편안을 내놓으면서 실효성을 둘러싼 우려의 목소리가 커지고 있다.

이번 제도안은 지난 2020년 시행된 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 이후 발생한 전셋값 폭등을 재차 촉발할 가능성이 크다는 지적이 나온다. 또한 장기적으로 전세 시장을 경직시켜 제도 취지와 달리 부작용이 임차인에게 부메랑으로 돌아올 수 있다는 것이다.

◆ 野, 임대차 2법 강화안 내놔…"전세값 상승 불가피"

14일 정치권과 부동산 업계에 따르면 민주당은 지난 12일 '20대 민생의제'를 발표하며 주택임대차보호법 개정안을 제시했다. 임차인의 계약을 2년 단위로 최대 10년까지 보장하고, 이후 연장도 가능하도록 하는 내용이 골자다. 또한 전세 계약 갱신 시 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하는 조항도 포함됐다.

민주당은 현행 임대차 2법을 강화해 주거 안정을 도모하려는 목적이라고 설명한다. 한국의 세입자 평균 거주 기간이 3.2년에 불과해, 해외 주거 복지 선진국에 비해 주거 안정성이 낮다는 점을 해결하겠다는 취지다.

그러나 전문가들은 정책 취지가 오히려 역효과를 낳을 수 있다고 지적한다. 단기적으로 임대인들이 전세 계약 시 향후 가격 상승분을 선반영해, 전셋값 폭등을 야기할 가능성이 크다는 것이다. 실제로 KB부동산 통계에 따르면, 임대차 2법 시행이 예고된 2020년 7월부터 서울 아파트 전셋값은 매월 1%씩 상승했다. 연간 상승률을 보면 ▲2020년 7.52% ▲2021년 12.0%를 기록했다. 전국 기준으로도 ▲2020년 7.52% ▲2021년 12.01% 상승했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "전세 가격이 오르면 시장에 나오는 전세 물량이 줄어든다"며 "이로 인해 작은 수급 변화에도 전셋값이 급등락하는 문제가 발생할 수 있다"고 경고했다.

또한 전세 계약 선호도가 낮아지고 전세 시장이 위축되면서 전세값 변동성이 더욱 커질 가능성이 있다. 전세 보장 기간이 길어질수록 임대인들이 전세 매물을 시장에 내놓기를 꺼리기 때문이다. 전세 매물을 구하지 못한 수요자들이 월세로 몰리면서, 최근 진행돼 온 '전세의 월세화' 흐름이 가속화될 것이라는 전망도 나온다.

한국부동산원에 따르면, 연간 전월세 전환율(전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율)은 ▲2020년 12월 4.5% ▲2022년 5%대 ▲2023년 4분기 6%대로 꾸준히 상승했다. 전문가들은 "전세 매물 공급이 줄어들면 월세로의 전환이 더욱 가속화될 것"이라고 우려했다.

◆ "주거 이동 자유도 감소…제도 실효성 고려해야"

주거 이동의 자유가 제한될 수 있다는 문제도 제기된다. 전세는 월세보다 임차인이 재산을 저축하면서, 매매보다는 부담이 적은 방식으로 거주지를 변경할 수 있는 주거 형태다. 하지만 전세 시장이 경직되면 상대적으로 안정적인 지역 이동이 어려워질 가능성이 크다.

윤수민 전문위원은 "전세 계약에 대한 부담이 커지면 임대인들이 전세 공급을 줄여 임대 시장을 더욱 고착화하는 부작용을 초래할 것"이라고 말했다.

그는 이어 "상가의 경우 상가임대차보호법에 따라 10년간 임대차 갱신이 가능하지만, 상가는 투자 자산이고 주택은 필수재라는 점에서 성격이 다르다"며 "일반적인 개인 임대 시장까지 동일한 잣대를 적용하는 것은 시장 효율성을 저해할 수 있다"고 덧붙였다.

서진형 교수는 "장기 임대 보장이 되면 주택 환경이 낙후될 가능성도 있다"고 지적했다. 그는 "임대인이 장기 계약을 체결한 상태에서 추가 투자나 유지·보수 비용을 부담하기 어려워질 수 있다"며 "결국 임차인에게도 부작용이 발생할 수 있기 때문에 충분히 제도 실효성을 고려해야 한다"고 강조했다.

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