[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 임차인 보호·임대료 상승 억제의 두 마리 토끼를 모두 놓쳤다는 비판을 받아온 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 존폐 기로에 섰다. 정부가 강력한 개선 의지를 보이는 가운데, 제도를 유지한다면 계약갱신청구권 활용 여부를 선택하거나 전월세 상한선을 유연하게 조정할 수 있도록 해야 한다는 의견도 나온다. 

26일 국토연구원은 '임대차 제도개선을 위한 토론회'를 열고 임대차 2법의 문제점과 개선 방향을 제시했다.

2020년 7월 도입된 임대차 2법은 전월세 계약 기간을 최대 4년까지 늘릴 수 있고, 갱신 시 임대료 상승률을 5% 이내로 제한하는 것이 핵심이다.

2020년 조사 결과 임대주택 거주 국민 비율은 38.2%로 10가구 중 4가구가 전세나 월셋집에 살았다. 임차 주택의 평균 거주 기간은 3.2년으로 자가(10.6년)에 비해 짧았다. 잦은 이사로 임차인의 주거 안정성이 약화되고 이사 비용이나 중개수수료 등을 자주 부담해야 했다.

이런 문제를 해결하기 위해 임대차 2법이 등장했다. 임차인의 주거 안정을 위해 한 집에 더 길게 거주하고, 가격 상승 속도를 통제해야 한다는 정부의 판단이 작용했다. 도입 2년 후인 2022년 임차 가구의 거주기간은 3.4년으로 전년 대비 0.4년 늘어나는 등 긍정적 효과가 발생했다. 

그러나 신규 임대료가 아닌 갱신 임대료만 규제하는 임대차 2법의 특성상 전셋값이 올라갈 수밖에 없다는 구조적 문제가 수면 위로 떠올랐다. 전 세입자와의 계약이 만료되고 새 세입자를 받을 때 4년치 임대료에 해당하는 만큼 돈을 올려받는 집주인이 늘었다.

2019년 -0.45%였던 서울 주택 전셋값 변동률은 법 시행 1년 후인 2021년 4.91%로 뛰었다. 같은 해 서울의 ㎡당 평균 전세가격은 신규계약 765만원, 갱신계약 662만원으로 계약 유형에 따라 ㎡당 가격이 103만원까지 벌어지는 이중가격 문제도 있었다. 

이날 토론회에선 제도를 폐지하는 방안과 유지하되 수정해야 한다는 방안이 대립했다.

폐지를 선택하면 이중가격이나 계약갱신에 따른 갈등은 줄어들게 된다. 시장에 미치는 부정적 영향을 해소하는 가장 명확한 방법이라서다. 하지만 임대차 2법 입법 전에 발생했던 거주 불안 문제가 다시 발생할 수 있다.

일단 폐지하고 특정 지역에 수요가 쏠리는 부동산 시장의 국지성을 감안, 임차인의 주거 안정 유도가 필요한 지역에서만 예외적으로 시행할 수도 있다. 박진백 국토연구원 부연구위원은 "이 경우 정책이 생각보다 복잡해질 가능성이 크고 각 지방자치단체별 행정 비용도 많이 늘어날 것으로 예상된다"며 "지역별 주택공급계획 등과 연계해 신중하게 추진해야 하는 방식"이라고 설명했다. 

임대차 2법을 유지하되 임대차 계약 당사자에 제도 활용 여부를 맡기는 방식도 고려됐다. 임대인과 임차인이 계약을 할 때 계약갱신요구권이나 차임 상한요율을 협의하는 것이다. 임차인은 주거 기간을 선택할 수 있고, 임대인은 계약 갱신 여부를 미리 알 수 있어 재산 운용에 대한 계획을 세울 수 있다는 장점이 있다. 반면 수요가 공급보다 많은 지역에서는 임대인이 이른바 '갑' 위치가 돼 신규 임차인이 집을 구하기 어려워질 확률이 높다.

상한 요율을 올릴 수도 있다. 정책을 유지한다는 점에서 긍정적이나 상한 요율에 대해 임차인과 임대인 사이 합의점을 도출하기 어려울 전망이다. 박 부연구위원은 "중요한 것은 임차인의 실질적인 주거 안정을 도모하면서 임대인의 동의를 얻을 수 있는 방식으로 제도를 만드는 것"이라며 "앞서 나온 여러 대안을 조합하는 것도 가능하다"고 했다.

송경호 한국조세재정연구원 연구위원은 계약갱신청구권을 옵션처럼 선택할 수 있는 방향으로의 제도 손질을 제안했다. 임대인 입장에선 시장 가격이 오르더라도 임대료를 5% 이상 올릴 수 없기에 미래의 상승분을 예측해 계약에 반영하곤 한다. 이 같은 흐름이 반복돼 임대료가 올라가면 오히려 계약갱신청구권 사용 비율이 낮아지는 것으로 나타났다. 

송 연구위원은 "임대차 2법은 임차인이 시세 대비 저렴한 가격으로 기존보다 장기간 거주를 보장하기 위해 도입됐는데, 최초 목적을 달성하지도 못했고 임대인과의 분쟁이 늘어나며 임차인 보호 효과도 크지 않은 상황"이라며 "계약갱신청구권을 계약에 포함할지 말지 세입자가 선택하는 대신 이에 따라 임대료를 조정하는 방식을 따른다면 양측 후생이 증가할 것"이라고 말했다. 

전월세상한제를 유연하게 적용하자는 의견도 제시됐다. 시세가 어떻게 변하든 5%라는 임대료 상한선은 변하지 않아 부작용이 발생했으니, 상한선을 시장 임대료 상승분의 50%까지 조정해야 한다는 주장이다. 예컨대 시장 임대료가 20% 올랐다면 전월세 상한선이 15%로 이동하는 식이다.

송 연구위원은 계약갱신청구권을 아예 없애는 방법이 가장 적절하다고 봤다. 임대인과 임차인 사이 대화를 통해 계약 기간을 2~4년 사이로 정하되, 계약을 파기하게 되면 귀책사유가 있는 쪽에서 위약금을 지급하도록 제도를 정비해야 한다는 것이다. 그는 "기존 임대차 2법으로 인해 불확실성을 제거하고 임대인과 임차인의 선택권을 확대한다면 수정된 제도가 큰 혼란 없이 시장에 자리잡을 수 있을 것"이라고 말했다.

국토부는 이날 토론회에서 제시된 다양한 의견을 참고해 개선 방향을 잡을 방침이다. 김규철 국토부 주택토지실장은 "임차인의 주거 안정을 최대한 보장하면서 임대인과의 갈등을 줄일 수 있도록 균형 잡힌 방안을 모색하는 것이 핵심"이라며 "국회, 연구기관, 시민단체 등의 목소리를 귀담아 듣고 시장 혼선을 최소화할 수 있는 합리적 방안을 고민하겠다"고 말했다.

정부가 임대차2법 수정을 공론화하긴 했지만 실제 개선 시기나 여부는 미지수다. 정치적 혼란이 계속됨에 따라 조기 대선이 이뤄지는 경우 정책 방향도 바뀔 수 있어서다.  

chulsoofriend@newspim.com