'종상향 추진' 역세권 정비구역, 지지부진 사업에 돌파구 기대

기사입력 : 2025년03월25일 06:30

최종수정 : 2025년03월25일 06:30

역세권 정비사업지 종상향 추진…역세권 사업지 봄 오나
3종 주거→준주거 종상향, 최대 용적률 500%까지 상승
강북·마포까지 확산…'잠자는 단지' 깨어날까

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 서울시가 역세권 정비구역의 종상향을 본격 추진하면서, 낮은 사업성으로 지지부진하던 정비사업에 다시 동력이 붙고 있다. 관련 지역 주민들 또한 서울시 정책에 발맞춰 재건축 계획을 수립하며, 정체돼 있던 사업에 추진력을 불어넣고 있다.

◆ 서울시, 역세권 정비사업지 종상향 추진…'찬바람' 역세권 사업지 봄 오나

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 금호두산 재건축추진준비위원회(이하 준비위)는 지난 22일 오후 3시 성동구 금호교회에서 단지 소유주 및 투자자를 대상으로 금호두산아파트재건축 설명회를 열었다. 이 단지는 최근 서울시가 역세권 도시정비사업지 종상향 추진을 본격화하면서 용적률 상향이 기대되고 있다. [제공 = 금호두산 재건축추진준비위원회] 2025.03.24 dosong@newspim.com

25일 정비업계에 따르면 금호두산 재건축추진준비위원회(이하 준비위)는 지난 22일 오후 3시 성동구 금호교회에서 단지 소유주 및 투자자를 대상으로 금호두산아파트(이하 금호두산) 재건축 설명회를 열었다.

1994년 준공된 서울 성동구 금호두산은 1267가구 규모의 대단지로 지하철 3호선 금호역에서 도보 1분 거리의 역세권 입지를 갖췄다. 강남, 광화문, 여의도 등 주요 업무지구와 가깝고 압구정, 성수, 한남 등 인기 지역과도 인접해 있다. 사용 승인일 기준으로 재건축 연한 30년이 도래해 재건축 추진이 가능한 단지이기도 하다.

하지만 이 단지는 오랜 기간 높은 용적률로 인한 사업성 저하로 골머리를 앓고 있었다. 금호두산의 용적률은 249%로, 일반적으로 용적률이 200%를 초과하면 재건축 수익성 확보가 어렵다는 평가를 받았다.

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 서울 성동구 금호두산아파트 전경 [제공 = 금호두산 재건축추진준비위원회] 2025.03.24 dosong@newspim.com

하지만 최근 들어 서울시가 역세권 단지의 종상향 방안을 내세우면서 이 단지는 다시금 주목을 받기 시작했다. 최근 서울시가 발표한 '2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)' 변경안에 따르면, 지하철역 승강장 경계로부터 250m 이내이면서 서울시 평균 공시지가보다 낮은 지역은 준주거지역으로 종상향이 가능하다.

김승교 금호두산 준비위원장은 "금호두산은 승강장 기준 반경 250m 내에 단지의 약 90%가 포함돼 있고, 평균 공시지가는 ㎡당 643만원으로 서울시 평균(727만원)보다 낮아 종상향 조건을 충족한다"며 "종상향을 통해 용적률을 상향 조정하면 사업성 문제를 해결할 수 있을 것"이라고 밝혔다.

준비위는 현행 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향을 추진할 계획이다. 3종 일반주거지역의 법적 최대 용적률은 300%지만, 준주거지역으로 변경되면 500%까지 늘릴 수 있다.

준비위는 금호두산의 용적률을 최대 400%까지 끌어올려, 약 1900가구 규모로 재건축한다는 계획이다. 이 경우 400가구 이상의 일반분양 물량을 확보할 수 있어 사업 수익성이 크게 개선될 것으로 기대된다.

준비위는 연내 정밀안전진단을 마무리한 뒤, 조합설립추진위원회 구성과 정비구역 지정을 동시에 추진해 사업 속도를 높인다는 방침이다.

김 위원장은 "서울시가 재건축 패스트트랙을 도입하면서 추진위 구성과 정비구역 지정을 병행할 수 있는 기반이 마련됐다"며 "주민 동의율을 충족해 오는 2027년까지 두 절차를 모두 완료하는 것이 목표"라고 밝혔다.

◆ 강북·마포까지 확산…'잠자는 단지' 깨어날까

금호두산 외에도 서울시의 종상향 정책에 따라 그간 사업에 차질을 빚었던 역세권 정비구역들이 다시 주목받고 있다.

강북권에서는 월계동 '미미삼'(미륭·미성·삼호3차) 재건축이 대표 사례다. 1986년 준공된 3930가구 규모 대단지로, 용적률은 131% 수준이다. 정비계획 입안을 준비 중이지만 소유주들의 자발적인 동의 확보에 시간이 걸려 추진 속도에 한계가 있다는 지적이 제기돼 왔다.

그러나 서울시가 광운대역 인근 재건축 단지를 대상으로 종상향을 검토하면서 사업에 힘이 실릴 전망이다. 월계2지구 지구단위계획에는 광운대역 물류 부지 개발, GTX-C노선 개통(2028년 예정) 등이 포함돼 있어, 미미삼과 서울원 아이파크 등 인근 단지들의 정비사업이 가속화될 수 있다.

마포구 공덕역 인근 도화우성아파트 재건축도 주목된다. 이 단지의 용적률은 240% 수준이다. 서울시가 역세권 단지 중에서도 용적률이 200~250% 사이의 중고층 단지들을 대상으로 사업을 촉진할 것으로 보이면서 이 지역의 재건축 역시도 높게 점쳐진다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 "종상향이 추진될 경우 용적률 상승을 통해 상대적으로 사업성이 낮았던 역세권 도시정비구역의 가치가 제고될 수 있다"며 "결과적으로 인근 주거환경 개선에도 긍정적인 영향을 줄 것"이라고 평가했다.

다만 그는 "고밀 개발로 인한 도시환경 악화 우려도 있는 만큼, 종상향 대상 지역을 신중하게 선정해야 한다"고 덧붙였다.

dosong@newspim.com

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