용적률 다 못받는 사업장 공공기여도 같이 줄인다
주민동의·건축심의 동시 진행...사업기간 6개월 감소
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 서울시 심의에서 용적률 250%를 받았지만 층수 제한으로 인해 실제 용적률 220~230%정도로 짓는 재건축·재개발 사업장은 공공기여 비율도 실제 용적률에 따라 감소된다.
또 서울시가 재건축·재개발 사업성 보전과 주민공동시설 확보를 위해 도입한 '입체공원'을 반영한 사업장에 대해선 용적률 추가 인센티브를 부여한다.
12일 서울시에 따르면 이같은 내용을 담은 '2030 서울시 도시‧주거환경정비 기본계획' 변경안이 발표됐다. 변경안은 오는 13일부터 공람되며 올해 상반기 내 변경고시를 완료한다는 계획이다.
'2030 기본계획'은 주거지역을 대상으로 ▲주택정비형 재개발 ▲재건축 ▲주거환경개선사업의 기본방향을 제시하는 정비사업 부문 최상위 법정계획이다. 앞서 지난해 9월에 사업성 보정계수‧현황용적률 등 재개발·재건축 사업지원을 위한 대대적인 규제 완화 내용을 담아 재정비한 바 있다.
이번 변경안은 연초 오세훈 서울시장이 밝힌 규제철폐 혁신안을 제도화한 것이다. 오 시장은 지난 1~2월 높이규제지역 공공기여 완화(3호), 입체공원 용적률 인센티브(6호), 사업성 낮은 지역 역세권 준주거 종상향(35호)과 같은 재건축·재개발 사업 관련 규제 철폐를 약속했다.
이밖에 서울시는 정비계획 입안 때 주민동의율 확보 시점을 심의 신청 전에서 고시 요청 전으로 변경하는 '선(先)심의제'를 시행한다.
◆ 늘어난 용적률 100% 못쓰면 공공기여도 줄어…입체공원 조성 단지, 용적률 추가
우선 규제철폐안 3호 '높이규제 지역 종상향시 공공기여 완화'에 대한 구체적 실행방안을 담았다. 그동안 고도·경관지구에 저촉되거나 문화재·학교 주변 지역, 구릉지 등 높이 제약을 받았던 지역에 대해 의무 공공기여 비율을 추가 완화한다.
2030 기본계획'에서는 높이규제 지역을 새롭게 정의한다. 높이규제지역을 고도‧경관지구 및 국가유산 주변 등 법령 등에 의해 건축물 최고높이가 제한된 지역 및 구릉지 지형, 도시자연공원 등에 인접해 실질적으로 높이계획 제한을 받는 지역을 포함하도록 명시했다.
또 용도지역 상향시 10%의 일률적인 공공기여 비율 적용이 아닌 실제 추가 확보된 용적률에 비례한 비율을 적용하는 방안이 포함됐다. 예를 들어 용도지역 상향(1종 200%→2종 250%)시 건축가능 용적률이 높이 제약 등으로 220%밖에 되지 않는다면 종상향으로 추가 확보된 용적률 비율인 20%P(비중40%)만큼만 다시 말해 10%가 아닌 4%만 부담하면 된다. 신통기획등 과정에서 불리한 사업여건 극복을 위해 필요하다고 판단되면 추가 완화 적용도 가능하다. 이에 따라 구릉지에서 재정비사업을 하는 경우가 많은 노후저층주거지 재개발사업이 혜택을 받을 수 있을 전망이다.
다음으로 기존 평면공원 대신 민간부지 또는 건축물 상부에 공원을 조성하는 것도 공공기여로 인정하는 규제철폐안 6호 입체공원 제도와 관련해 제도의 실행력 확보를 위한 용적률 인센티브를 적용한다. 신통기획에 따라 사업시행자가 입체공원을 조성·제공할 경우 시설조성 비용 및 구분지상권 설정에 따른 주민 토지이용 제한을 고려해 용적률을 완화해 주는 것이 주요내용이다.
입체공원은 공원면적이 대지로 인정되므로 사업시행자가 분양할 수 있는 총 주택 수가 늘어나 사업성을 높이고 토지를 효율적으로 활용할 수 있다는 장점이 있다는 게 서울시의 설명이다. 오세훈 시장은 지난 1월 규제철폐 6호 '입체공원'을 도입할 강북구 미아동 130 일대 재개발 현장을 방문해 "사업을 시작하는 분들에게 경제적인 혜택을 부여해 좀 더 빠른 속도로, 효율적으로 경제적인 부담 없이 재개발을 할 수 있도록 하는 규제 완화가 이루어지는 셈"이라고 말하기도 했다.
◆ 공시지가 시내 재정비사업장 평균보다 낮은 역세권 준주거 상향…재개발 선(先)심의제 도입
2030 기본계획 변경안에서는 고밀개발로 인한 부작용과 주택시장 과열 등의 우려로 소극적·제한적으로만 운영되던 '사업성 낮은 역세권 정비구역 준주거 종상향 적극 추진' 관련 구체적 지침도 마련했다. 이는 가장 최근 발표한 규제철폐안 35호에 거론된 내용이다.
현행 2030 기본계획에서는 역세권 정비구역의 경우에만 준주거 종상향이 가능 원칙이 가능하다고 명시돼 있다. 하지만 종상향 범위나 지역선정에 대한 구체적 내용이 없어 실제 제도 운영에 어려움이 있었다. 변경안에는 준주거지역으로의 종상향은 해당구역 평균 공시지가가 서울시 재개발·재건축 평균 공시지가 이하인 정비사업에 적용하고 구역 내에서 지하철역 경계로부터 250m 이내에 해당하는 부분(면적)만큼 종상향한다는 원칙을 담았다.
또한 사업 여건은 각 정비구역마다 다른 만큼 신속통합기획 또는 관련 위원회 심의 등을 통해 인근 용도지역 등 지역 특성을 감안해 준주거 종상향 적용여부 및 범위등을 일부 조정할 수 있다는 내용을 포함했다.
2030 기본계획 변경에 따라 역세권이지만 상대적으로 사업성이 낮았던 강북권 지역 등에 개발가능 용적률이 확대될 것으로 예상돼 이에 따른 정비사업 탄력을 기대하고 있다. 시는 종상향에 따른 공공기여 시설은 공공주택 및 복지시설 등 사회적 약자를 위한 시설을 우선 도입하도록 해 지역사회를 위한 공공시설이 확충될 수 있도록 제도를 운영할 계획이다.
불필요한 규제철폐는 물론 사업기간 단축을 위한 특단의 대책도 함께 가동한다. 우선 올해 본격적으로 추진하는 '재개발 선(先)심의제'로 정비계획 입안 때 동의서(토지등소유자 50% 이상)를 내는 시기를 현행 도시계획위원회 심의 신청 전에서 '고시 요청 전'까지로 변경했다. 이렇게 되면 주민동의와 심의를 동시에 진행할 수 있게 됐다. '재개발 처리기한제'도 즉시 시행해 행정절차 기간을 단축한다. 재개발 선(先)심의제와 처리기한제가 시행되면 정비구역 지정에 소요되는 기간이 6개월 이상 단축 가능할 것으로 기대된다.
서울시는 이날 발표한 '2030 기본계획 변경(안)'에 대해 오는 27일까지 공람을 마친 후 곧바로 서울시의회 의견청취와 도시계획위원회 심의 등 후속 절차를 조속히 이행한 후 올해 상반기 내 변경고시를 완료한다는 계획이다. 변경안 확정내용이 아니므로 관계부서 협의 및 도시계획위원회 심의 등 행정절차 이행 과정에서 일부 조정·변경 될 수 있다는 게 서울시의 설명이다.
최진석 서울시 주택실장은 "재개발·재건축 사업지원을 위한 서울시의 규제철폐 노력은 지금도 활발히 진행 중"이라며 "규제철폐안이 발표에 그치지 않고 신속히 현장에 적용될 수 있도록 법정 기본계획 변경을 조속히 완료하여 어려운 경제상황 속에서도 주택시장이 사업동력을 제공받을 수 있도록 하겠다"고 말했다.
donglee@newspim.com
