[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 주요 자치구의 신축과 재건축 아파트 거래가격이 차이를 벌리고 있다. 최선호 입지로 수요가 몰리는 양극화 현상이 지속되고 있어서다.

[서울=뉴스핌] 이호형 기자 = 송파구 잠실 아파트단지와 강남구 일대 건물 및 아파트 단지의 모습. 2025.02.13 leemario@newspim.com

4일 우리은행 WM 영업전략부가 국토교통부 자료를 분석한 결과 지난해 하반기 서울 강남구 재건축 아파트 평균 실거래가는 전 분기 대비 12.3%포인트(p) 증가했다. 압구정동 등 재건축 예정 대단지의 시세 견인에 힘입은 결과로, 같은 강남3구(강남·서초·송파구)인 서초구(4.7%포트)와 송파구(4.8%포인트)를 넘어섰다.

강남구의 2022~2024년 최저 가격 대비 증감률은 21.6%로 주요 자치구 재건축 아파트 중 가장 높았다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산연구원은 "미국 고물가 장기화 우려, 정치 변수 등 불확실한 시장 환경이 지속됨에 따라 '똘똘한 한 채'를 선택하고자 하는 수요자들의 안전자산 선호 심리가 강남 재건축 아파트에 작용한 것"이라고 말했다.

일부 상급지를 제외한 서울 재건축 아파트 가격 상승세는 전반적으로 둔화됐다. 영등포구, 양천구, 노원구 등의 최저가격 대비 증감률(지난해 하반기 기준)은 모두 서울 평균(16.6%포인트)을 하회했다. 노원구의 경우 -0.7%포인트를 기록했다.

재건축 예정 단지보단 신축 아파트의 가격 강세가 눈에 띄었다. 서초구 신축 아파트의 경우 전기 대비 증감률이 21.3%포인트, 최저가격 대비 증감률은 49.4%포인트로 각각 집계됐다. 서울 주요 자치구 중 가장 높은 수치다.

남 연구원은 "향후 서울을 중심으로 입주 물량이 감소하고, 프로젝트 파이낸싱(PF) 강화 여파로 공급부족 현상이 지속될 것이라는 우려감에 강남3구 중에서도 한강변 신축 아파트가 밀집된 서초구에 수요가 집중된 것으로 추정된다"고 말했다.

송파구 신축 아파트는 최저 가격 대비 마이너스 증감률(-2.6%)을 나타냈다. 강동구 1만2000여 가구 규모 대단지 '올림픽파크포레온' 등 대규모 신축 아파트 입주가 영향을 미친 것으로 추정된다. 향후 잠실 래미안 아이파크 등 주거 선호도가 높은 지역에 대단지 아파트가 입주를 앞두고 있어 송파구 신축 아파트 가격 상승 요인으로 작용할 것으로 보인다.

지난해 하반기 서울 주요 자치구에선 대부분 신축 아파트가 재건축 단지보다 높은 가격에 거래됐다. 서초구의 신축과 재건축 아파트 간 3.3㎡당 매매가 차이는 4275만원이다. 재건축 아파트 대비 신축 아파트 가격 배율 역시 2022년 상반기 0.86에서 2024년 하반기 1.6으로 두 배 가까이 증가했다. 반포 래미안원베일리 등 한강 조망의 고급 신축 아파트 입주가 전반적인 서초구 신축 아파트 가격 상승을 견인한 것으로 보인다.

송파구는 반대 양상을 드러냈다. 재건축 단지가 신축보다 비싼 값에 팔렸다. 남 연구원은 "2023년 하반기 금리인하에 대한 기대감으로 매수 심리가 회복되자 가격 격차가 좁아지더니 지난해 상반기를 기점으로 재건축 아파트가 신축 단지보다 가격 면에서 강세를 나타냈다"며 "잠실동 등 선호하는 주거 입지 내 대단지 신축 아파트가 부족해 재건축 아파트로 수요 쏠림 현상이 나타난 것"이라고 설명했다.

재건축초과이익 환수제나 금리인하 지연 등 다양한 변수로 재건축 아파트에 대한 수요자 불확실성은 여전한 상황이다. 업계에선 서울 재건축 시장에서도 양극화는 불가피한 문제라고 지적한다. 남 연구원은 "사업성이 담보되는 선호 입지의 재건축 아파트에 대한 관심이 당분간 집중될 것으로 예상된다"고 말했다.

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