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[서울=뉴스핌] 이홍규 기자 = 미국 노인주택 투자·운영회사인 웰타워(종목코드: WELL)에 대해 월가에서 장기적인 고성장 관측과 함께 큰 폭의 주가 상승을 기대하는 의견이 제시됐다. 고령화라는 대외적 추세가 주는 기회를 인공지능(AI)을 통해 효율적으로 포착하는 소위 '실버 쓰나미' 속에서의 웰타워 만의 'AI 항해술'이 주목받고 있다.

1. 상당한 '아웃퍼폼'

웰타워는 주택뿐 아니라 노인용 의료 인프라 시설을 소유·임대해 수입을 얻는 부동산신탁투자(리츠) 회사다. 총 2100여곳에 해당하는 부동산 포트폴리오를 보유 중이고 관련 사업은 미국을 중심으로 전개된다. 캐나다와 영국에도 진출한 상태이지만 매출의 85%가 미국에서 창출된다.

구체적으로 웰타워의 사업은 4가지다. ①노인주택 운영 ②노인주택 임대(트리플넷) ③외래 의료시설 임대 ④장기·급성 후 요양시설 임대 등이다. 이 가운데서 비중이 큰 것은 ①인데 관련 시설이 1005곳으로 직접 운영과 운영 파트너와의 협력을 통한 관리 방식을 섞어 사업을 전개한다. 그 다음으로 큰 게 664곳을 보유한 ②다. 총 부동산 가치의 약 80%가 노인주거 부문이다.

*트리플넷 임대는 임차인이 임대료뿐 아니라 부동산 세금·보험·유지보수 비용을 모두 부담하는 형태를 일컫는다. 일반적으로 기본 임대료가 낮게 책정되고 주로 장기(10~20년) 계약으로 체결돼 임차인으로서는 안정성을 확보할 수 있다. 임대인은 추가 비용 부담 없이 안정적인 임대 수입을 얻을 수 있고 대규모 사업자일수록 시설 여러 곳을 일관되게 관리할 수 있는 장점이 있다.

웰타워 주가는 현재 129.25달러(15일 종가)로 올해 들어 43% 상승해 같은 기간 주가지수 S&P500의 22%나 미국 리츠에 투자하는 상장지수펀드(ETF)인 USRT의 12%, 경쟁사 벤타스(VTR) 29%를 대폭 상회한다. 최근 3년 사이 웰타워의 주가는 2022년 연방준비제도(연준)의 공격적인 정책금리 인상 때 하락했다가 당해 10월 저점을 찍고 우상향하고 있다. 최근 3년 수익률 아웃퍼폼 정도도 상당하다. 웰타워의 수익률은 68%인 한편 USRT는 9%, 벤타스는 29%, S&P500은 31%다.

2. 안정적이고 고수익

웰타워 주가가 큰 폭으로 아웃퍼폼이 가능했던 것은 단연 우수한 경영 실적이 뒷받침됐기 때문이다. 매출액이 작년 연간 14% 증가한 가운데 올해 들어서도 분기별로 1분기와 2분기 각각 19%와 14%라는 견실한 성장세를 이어갔다. 고령 인구 증가 추세와 이를 활용하려는 웰타워의 적극적인 자산 인수 실적이 맞아떨어진 결과다. 예로 웰타워는 2분기에만 약 17건의 거래를 통해 82개의 노인 주거시설(주거공간 총 7000곳)을 인수했다.

노인 주거시설의 수요가 증가하면서 웰타워는 주력 사업부인 노인주택 운영, 즉 시니어주택 운영포트폴리오(SHOP) 사업에서 가격결정력을 갖게 됐다. 기존시설의 올해 2분기 입주율(=입주된 시설÷전체 사용 가능 시설×100%)이 전년동기 대비 280bp 상승한 가운데 입주공간당 매출액(RevPOR)은 5.3% 늘었다. 입주율을 통해 관련 시설에 대한 수요를, 입주공간당 매출액 증가율을 통해 단가 인상의 이력을 확인할 수 있다. 분기별 입주공간당 매출액 증가율은 5% 내외의 증가세를 꾸준히 기록 중이다.

외형뿐 아니라 내실도 견실하다. 웰타워의 SHOP 사업부의 NOI의 증가율이 올해 2분기 22%를 나타내 6개 분기 연속 20% 이상의 증가율 달성이라는 기록을 세웠다. NOI는 순영업이익을 뜻하는 영문 'Net Operating Income'의 약어로 총운영수입(임대료 등)에서 운영비용(유지보수·재산세·보험·관리비·공과금 등)을 차감해 계산한다. 채무 원리금 상환이나 감가상각비는 제외하는 수치로 부동산 수익성을 판단할 때 일종의 지표처럼 쓰인다.

관련 사업부의 수익성은 높은 편이다. 웰타워는 노인주택 입주자의 초점을 '저요양 수준'의 노인에게 두고 있는데 관련 입주자의 시설은 운영 비용이 낮다. 이들은 일상생활에 큰 도움이 필요 없고 의료 지원의 경우 급성 질환용 서비스보다 예방적 관리가 주되기 때문에 인력 투입이 비교적 적고 장기 거주 의향이 높다. 이런 특성의 조합은 장기적으로 수익성을 높이는 요인이 된다. 2분기 입주공간당비용 증가율이 1%로 낮아진 데서 이를 짐작할 수 있다.

3. 직접운영의 강화

웰타워를 둘러싼 거시적 추세의 방향은 훈풍이다. 미국에서 65세 이상 인구 비율은 1990년 12.5%, 2010년 13.3%였다가 2022년 17%로 증가했다. 버지니아대학교 산하 연구기관인 웰던쿠퍼센터에 따르면 2030년에는 관련 인구 비율이 20%를 넘어 초고령 사회 진입이 예상된다. 시간이 지날수록 증가 속도가 가팔라지는 모습으로 그 이유는 베이비붐 세대(1946년~1964년 출생)의 고령화다.

▶②편에서 계속

bernard0202@newspim.com