2020년 7월, 이른바 '임대차 3법'이 시행된 지 어느덧 4년이 지났다. 세입자의 주거 안정을 위해 도입된 이 법은 과연 우리 사회에 '정의'를 가져왔을까? 아니면 새로운 불균형을 만들어냈을까? 오늘은 임대차 3법이 던진 윤리적 딜레마를 파헤쳐 보겠다.
첫 번째 사례다. 강남에 거주하는 김모씨(42세)는 연봉 1억의 고소득 전문직이다. 그는 임대차 3법 덕분에 4년간 5%의 임대료 상승만으로 호화 아파트에 살 수 있게 됐다. 반면 임대인 이모씨(68세)는 퇴직 후 유일한 수입원이었던 임대료를 제대로 올리지 못해 생활고를 겪고 있다. 과연 이것이 '주거 정의'일까?
하지만 다른 측면도 있다. 서울 외곽의 소형 아파트에 사는 최모씨(35세) 가족은 임대차 3법 덕분에 아이들의 학업을 중단하지 않고 같은 동네에서 4년을 더 살 수 있게 됐다. 이전에는 2년마다 이사를 다니며 큰 스트레스를 받았지만, 이제는 안정적인 주거 환경에서 미래를 계획할 수 있게 된 것이다.
임대차 3법은 '옳고 그름'의 문제가 아니다. 이는 '누구의 권리를 더 중요하게 볼 것인가'의 문제다. 임차인의 주거 안정권과 임대인의 재산권, 둘 중 어느 것이 더 중요할까? 사회 정의는 과연 다수의 이익을 위해 소수의 희생을 정당화할 수 있을까?
해외 사례를 살펴보면 더욱 복잡해진다. 독일은 임차인 보호에 중점을 둔 정책으로 주거 안정을 이뤄냈다. 특별한 사유 없이는 임대차 계약을 해지할 수 없고, 임대료 상승도 엄격히 제한된다. 그 결과 독일의 주거 안정성은 매우 높지만, 동시에 임대 주택 공급 부족과 베를린 같은 대도시의 만성적인 주택난이라는 부작용을 겪고 있다.
프랑스는 좀 더 균형 잡힌 접근을 취하고 있다. 임차인에게 최소 3년의 거주 기간을 보장하면서도, 임대료 상승률을 물가상승률과 연동시켜 임대인의 이익도 고려한다. 하지만 여전히 파리 등 대도시의 주택난은 심각한 수준이다.
반면 영국은 1988년 임대료 규제를 대폭 완화했다. 그 결과 임대 주택 공급은 늘었으나 임대료도 함께 크게 상승했고, 임차인의 주거 불안정성이 심화됐다. 최근에는 다시 임차인 보호를 강화하는 방향으로 선회하고 있다.
미국의 뉴욕시는 또 다른 모델을 보여준다. '임대료 안정화' 제도를 통해 특정 조건의 주택에 대해서만 임대료 상승을 제한하고 있다. 이는 서민 주거 안정과 시장 원리의 절충안이지만, 임대료 안정화 대상 주택을 둘러싼 논란이 끊이지 않는다.
임대차 3법은 단기 안정과 장기 지속가능성 사이의 줄타기이기도 하다. 당장의 임차인 보호는 이뤄냈을지 모르지만, 장기적으로 임대 시장을 위축시켜 결국 임차인에게 부메랑으로 돌아올 수 있다. 반대로 임대인의 이익만을 고려한다면 주거 불안은 사회 불안으로 이어질 수 있겠다.
우리는 '한국형 주거 정의' 모델을 찾아야 한다. 임대차 3법은 그 과정의 시작일 뿐이다. 임차인과 임대인, 청년과 노년, 현재와 미래 세대의 이해관계를 모두 고려한 균형 잡힌 정책이 필요하다. 이는 단순히 법률의 문제가 아닌, 우리 사회가 추구해야 할 주거 가치에 대한 근본적인 논의를 요구한다.
임대차 3법을 둘러싼 논쟁은 우리에게 묻고 있다. 과연 '정의로운 주거'란 무엇인가? 그리고 그것을 위해 우리 각자는 어떤 책임을 져야 하는가? 이 질문에 대한 답을 찾는 과정이야말로 진정한 '주거 정의'를 향한 첫걸음일 것이다.
심준섭 법무법인 심 파트너변호사
서울대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업
제10회 변호사시험 합격
서울변호사협회 형사법 연수 수료
서울변호사협회 조세법 연수 수료
대한변호사협회 등기경매아카데미 수료
대한변호사협회 등기·부동산 특별연수 수료(369기)
서울변호사협회 건설부동산 연수 수료
現) 법무법인 심 파트너변호사
前) 법무법인(유한) 바른 소속변호사
現) 리즌아이 주식회사 사외이사
現) 대한변호사협회 전세사기 피해사건 대책TF(구 빌라왕 피해사건 대책TF) 위원
現) 주택도시보증공사(HUG) 전세피해지원센터자문변호사
現) 대한변호사협회 법률구조재단 법률구조수행변호사
現) 대한변호사협회 기획위원회 위원
現) 서울지방변호사협회재정위원회 위원
現) 서울지방변호사협회청년변호사특별위원회 위원
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