[GAM]리츠 불황? DLR 데이터센터 폭풍 성장에 주가 날개

[GAM]리츠 불황? DLR 데이터센터 폭풍 성장에 주가 날개 - ②

기사입력 : 2024년07월12일 15:12

최종수정 : 2024년07월12일 15:13

골드만 포함 IB들 연이어 목표가 UP
리츠 죽 쑤는데 연초 이후 12% 상승
신규 리스 늘고 임대료 껑충

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[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 세계 최대 디지털센터 리츠(REITS, 부동산투자신탁) 업체로 꼽히는 디지털 리얼티 트러스트(DLR)가 2024년 초 이후 12.19%의 상승을 기록한 가운데 월가는 고점을 더 높이는 시나리오를 점친다.

인공지능(AI) 도입이 여전히 시작 단계라는 점을 감안할 때 데이터센터와 클라우드 네트워크에 대한 수요가 더욱 늘어나면서 업체의 이익 성장에 힘을 실어줄 것이라는 기대다.

최근 1년 사이 디지털 리얼티의 주가 상승률은 31.58%에 달했다. 배당 수익률이 3.5%에 이르는 리츠 상장지수펀드(ETF) 리얼 에스테이트 셀렉트 섹터 SPDR 펀드(XLRE)가 2024년 초 이후 5.7%의 손실을 기록한 사실을 감안할 때 경이로운 성적이다.

금리 상승이 리츠 업계에 치명타를 가하면서 관련 업체들의 수익성이 악화됐고, 대표적인 부동산 펀드 업체인 스타우드 캐피탈 그룹이 자산 가치 급락 및 부동산 거래 마비로 인해 환매를 제한하고 나선 이후 관련 펀드에서 자금 유출이 연말까지 165억달러에 이를 전망이다.

디지털 리얼티가 실적 호조와 함께 주가 강세 흐름을 연출하는 데는 생성형 인공지능(AI) 열풍이 배경으로 자리잡고 있다.

디지털 리얼티 버지니아 데이터센터 [사진=업체 제공]

투자은행(IB) 업계에서는 강세론을 쏟아내고 있다. 골드만 삭스는 7월1일 디지털 리얼티에 대한 첫 기업 분석 보고서를 내고 '매수' 투자의견과 목표주가 175달러를 제시했다.

7월2일 종가를 기준으로 15.35%의 추가 상승 가능성을 예고한 셈이다. 앞으로 수 분기에 걸쳐 업체의 신규 임대 계약이 늘어나는 한편 재계약 시 임대료 상승이 이어지면서 실적이 개선될 것으로 골드만 삭스는 예상한다.

인공지능(AI) 도입이 중장기적으로 지속, 데이터센터 시장에서 지배적인 입지를 구축한 디지털 리얼티에 성장 모멘텀을 제공할 것이라는 얘기다.

앞서 골드만 삭스는 보고서를 내고 데이터센터의 전력 수요가 2030년까지 160% 늘어날 것으로 예상한 바 있다.

챗GPT를 가동하는 데 필요한 전력이 구글 검색창을 이용할 때와 비교해 10배 가까이 많다는 지적이다.

이와 별도로 골드만 삭스는 데이터센터 전력 수요 가운데 인공지능(AI)의 비중이 2028년 19%에 이를 것으로 내다봤다.

JP모간은 6월28일 보고서를 내고 디지털 리얼티의 목표주가를 150달러에서 175달러로 높여 잡았다. 투자의견 역시 '중립'에서 '매수'로 상향 조정했다.

2023~2030년 사이 인공지능(AI) 기술 부문에서만 데이터센터 전력 소모가 연간 200테라와트에 이를 것이라는 관측이다.

클라우드와 인공지능(AI)을 가동하기 위한 데이터센터 수요가 가파르게 늘어나고 있어 디지털 리얼티의 이익이 예상보다 큰 폭으로 늘어날 것이라고 JP모간은 강조한다.

보고서는 "2025년 이후 매출액이 가파르게 늘어나는 한편 상당 기간 투자자들을 실망시켰던 근원 사업운영수익(Core FFO)이 호조를 나타낼 것"이라고 내다봤다.

7월25일 뉴욕증시 마감 후 공개되는 업체의 2024년 2분기 실적에서 이 같은 전망이 현실화될 것으로 예상된다.

5월 데이터센터 재계약이 크게 늘어난 한편 임대료 역시 상당폭 뛰었고, 인공지능(AI) 관련 수요가 이어지면서 앞으로 수 년간 임대료 상승이 예상된다고 JP모간은 전했다.

미국 뿐 아니라 글로벌 시장에서도 디지털 리얼티의 비즈니스 포트폴리오가 커다란 강점을 지니고 있다고 은행은 강조한다.

JP모간은 전세계 데이터센터 수요가 공급에 비해 70% 높아질 것이라고 예상한다. 새로운 시설을 건축할 땅이 제한적인 데다 전력 공급부터 제도적인 규제까지 데이터센터 시장의 외형 성장에 걸림돌이 작지 않다는 지적이다.

디지털 리얼티 1년 주가 추이 [자료=업체 제공]

디지털 리얼티의 데이터센터 신규 계약이 늘어나는 것도 이와 무관하지 않다. 제프리스는 보고서를 내고 관련 부동산 자산의 임대료가 지난 1년 사이 강한 상승 흐름을 연출했고, 추세적인 상승이 이어질 것으로 예상한다.

디지털 리얼티의 데이터센터 신규 임대료는 2년 전 바닥을 찍은 이후 80% 이상 상승했다고 제프리스는 전했다.

디지털 리얼티 연간 매출액 및 순이익 추이 [자료=블룸버그]

시장 전문가들은 탄탄한 재무건전성 역시 디지털 리얼티의 투자 매력으로 꼽는다. 업체가 공개한 1분기 지표에 따르면 3월 말 기준 보유한 현금 자산이 11억9000만달러로 집계됐다. 부채의 평균 만기는 4.3년으로 파악됐고, 3월 말 기준 가중평균 쿠폰 금리는 2.8%로 나타났다.

업체는 지난 5년 사이 세 차례에 걸쳐 배당 인상을 실시했다. 배당 인상률은 연율 기준 3.07%를 기록했다. 재무건전성과 영업 호조를 감안할 때 배당이 추가 인상될 가능성에 무게가 실린다.

일부에서는 경쟁 심화를 우려한다. 데이터센터 투자가 과열되면서 디지털 리얼티 역시 가격 압박에 시달릴 수 있다는 얘기다.

하지만 글로벌 데이터센터 시장 전반의 공급 부족 사태가 우려되는 만큼 임대료 하락 압박이 펀더멘털에 흠집을 낼 만큼 크지 않을 것이라는 의견이 설득력을 얻는다.

경쟁이 심화되더라도 기술 혁신이 디지털 리얼티의 강점을 부각시킬 것이라는 데 낙관론자들은 입을 모은다.

주요 외신에 따르면 업체는 전세계 170개 데이터센터에 수냉방식(lquid cooing) 냉각 기법을 도입했다.

이는 1년 전 도입한 공냉방식(AALC, air assisted liquid cooling)에 비해 한 단계 진보된 기술로 평가 받는다.

에너지 측면에서도 디지털 리얼티의 경쟁력이 두드러진다. 업체는 유럽에서 데이터센터 가동을 위한 에너지원을 디젤에서 차세대 바이오 오일로 꼽히는 HVO(Hydrotreated Vegetable Oil), 즉 수소 처리된 식물성 기름으로 대체하는 데 성공한 데 이어 미국에서도 같은 행보를 취하고 있다.

이 경우 연간 1만2000메트릭톤의 이산화탄소 배출을 줄일 수 있기 때문에 아마존(AMZN)을 포함해 온실가스 배출을 축소한다는 경영 목표를 밝힌 빅테크들의 수요를 자극할 전망이다.

shhwang@newspim.com

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정부, 'AI기본법 시행령 제정안' 입법예고 [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 정부가 인공지능(AI) 산업의 발전과 안전·신뢰 기반 조성을 위한 'AI기본법 시행령' 제정안을 입법예고했다. 12일 과학기술정보통신부(이하 과기정통부)는 내년 1월 22일 '인공지능 발전과 신뢰 기반 조성 등에 관한 기본법(이하 AI기본법)'의 시행을 앞두고, 세부사항을 규정한 'AI기본법 시행령' 제정안을 40일간 입법예고한다고 밝혔다. AI기본법은 지난해 여야 합의를 거쳐 국회를 통과했으며, AI 산업의 성장과 국민 신뢰 확보를 동시에 도모하는 최초의 포괄적 인공지능 기본법이다. 과기정통부는 법 시행에 앞서 지난 9월 국가AI전략위원회와의 논의, 전문가 및 관계부처 의견수렴을 거쳐 시행령 초안을 공개하고, 이를 토대로 이번 제정안을 확정했다. 과기정통부는 글로벌 규범 동향과 국내 산업 현실을 반영해 '진흥 중심·유연 규제' 원칙을 확립했다. 식품의약품안전처, 금융위원회, 산업통상자원부, 개인정보보호위원회 등 관계부처와 협의해 유사·중복 규제를 최소화했으며, 기존 법령에서 동일한 의무를 이행한 경우 AI기본법상 의무도 충족한 것으로 간주하도록 했다. 사진은 지난달 29일 오전 서울 여의도 국회 과학기술정보방송통신위원회에서 열린 과학기술정보통신부 등에 대한 종합감사에 출석한 배경훈 과학기술부총리 겸 과학기술정보통신부 장관이 질의에 답하고 있는 모습. [사진=뉴스핌DB] 시행령 주요 내용은 ▲AI산업 육성을 위한 지원 사업 기준 등 명확화 ▲국가 AI정책 추진을 위한 지원 기관의 지정·운영 등 규정 ▲AI 안전·신뢰 확보를 위한 제도의 구체화·명확화 등이다. 먼저, 과기정통부는 AI 연구개발(R&D), 학습용 데이터 구축, 기술 도입·활용, 중소기업 및 창업 지원 등 법률에서 정한 산업지원 항목별 기준과 절차를 명시했다. 또한 AI 집적단지 지정 요건과 운영 절차를 마련해 지역별 AI 생태계 육성을 위한 법적 근거를 구체화했다. AI 안전·신뢰 확보를 위해서는 투명성·안전성 확보 의무와 고영향AI 판단 기준을 명확히 했다. 사업자는 고영향AI 또는 생성형AI를 활용한 서비스 제공 시, 인공지능이 개입된 사실을 이용자에게 사전에 고지해야 하며, 실제와 구분하기 어려운 결과물(딥페이크 등)에 대해서는 'AI 생성물'임을 명시해야 한다. 또한, 안전성 확보 대상 AI시스템은 학습에 사용된 누적 연산량이 10의 26승 FLOPs 이상인 시스템으로 규정했다. 이는 미국·EU 등 해외 규범을 참고해 설정된 기준이다. 고영향AI 여부는 사용영역, 기본권 침해 가능성, 위험의 중대성과 빈도 등을 종합적으로 고려해 판단하며, 확인 절차는 기본 30일 이내, 필요 시 1회 30일 연장할 수 있도록 했다. AI사업자가 자율적으로 시행하는 '인공지능 영향평가' 제도의 실효성도 강화했다. 영향평가에는 ▲영향받는 기본권과 대상 ▲영향의 내용 및 범위 ▲위험 완화 방안 ▲피해 예방·복구 계획 등이 포함된다. 과기정통부는 시행 초기 제도의 현장 안착을 위해 과태료 부과를 최소 1년 이상 유예하는 계도기간을 운영하고, 기업을 지원하기 위한 'AI기본법 통합안내지원센터(가칭)'를 신설할 계획이다. 이 기간 동안 기업의 의무 이행을 돕는 상담·가이드라인 제공 및 컨설팅도 병행된다. 아울러 과기정통부는 AI검·인증 및 영향평가 수행 비용을 지원하기 위한 예산을 확보하고, 투명성 의무와 고영향AI 사업자 책무에 대한 전문가 컨설팅을 제공할 예정이다. 배경훈 과기정통부 장관은 "AI기본법 시행령 제정안은 AI G3 강국 지위를 확고히 하기 위한 제도적 초석이 될 것"이라며 "입법예고 기간 동안 현장의 다양한 의견을 수렴하여 AI산업 발전과 안전·신뢰 기반 조성이라는 입법취지를 시행령에 잘 반영할 수 있도록 철저히 준비하겠다"고 말했다. 한편, 입법예고된 시행령 제정안은 과기정통부 홈페이지의 '입법·행정예고' 게시판에서 확인할 수 있으며, 의견 제출은 다음 달 22일까지 이메일이나 우편을 통해 가능하다. dconnect@newspim.com 2025-11-12 12:00

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노만석, 거취 등 질문엔 '묵묵부답' [서울=뉴스핌] 김현구 기자 = 검찰의 '대장동 개발 비리 특혜 사건' 항소포기 결정으로 사퇴 압박을 받고 있는 노만석 검찰총장 직무대행(대검찰청 차장검사)이 12일 아무런 입장 표명 없이 출근했다. 노 직무대행은 이날 오전 8시40분께 대검 출근길에 '용퇴 요구가 나오는데 입장이 있는가', '이진수 법무부 차관으로부터 수사지휘권 언급을 들었는가'라는 질문에 아무런 대답을 하지 않고 청사로 들어갔다. 그는 전날 하루 연가를 내고 자택에서 거취를 고민한 것으로 알려졌다. 검찰의 대장동 1심 항소포기 이후 파장이 계속해서 커지는 모양새다. [서울=뉴스핌] 양윤모 기자 = 대장동 사건 항소 포기 사태로 검찰 내부에서 사퇴 압박을 받는 노만석 검찰총장 직무대행이 하루 휴가를 마치고 12일 오전 업무복귀를 위해 대검찰청 청사로 출근하고 있다. 2025.11.12 yym58@newspim.com 항소포기 이후 대장동 수사·공판팀은 대검과 서울중앙지검 지휘부가 부당한 지시와 지휘를 통해 항소를 막았다고 주장했고, 대장동 사건을 수사했던 강백신 대구고검 검사는 "법무부 장차관의 반대가 있었다고 들었다"고 전했다. 이와 관련해 노 직무대행은 입장문을 통해 "법무부 의견도 참고한 후 항소를 제기하지 않는 것이 타당하다고 판단했다"며 "검찰총장 대행인 저의 책임하에 (정진우) 중앙지검장과 협의를 거쳐 숙고 끝에 내린 결정"이라고 밝혔다. 하지만 이후 정 지검장은 대검의 지휘권은 따라야 하고 존중돼야 한다. 중앙지검의 의견을 설득했지만 관철하지 못했다"며 "대검의 지시를 수용하지만 중앙지검의 의견이 다르다는 점을 명확히 하고 이번 상황에 책임을 지기 위해 사의를 표명했다"고 반박했다. 특히 대장동 사건이 이재명 대통령의 주요 사건 중 하나였던 만큼 정성호 법무부 장관 등 윗선 개입 논란도 계속되고 있다. [서울=뉴스핌] 양윤모 기자 = 대장동 사건 항소 포기 사태로 검찰 내부에서 사퇴 압박을 받는 노만석 검찰총장 직무대행이 하루 휴가를 마치고 12일 오전 업무복귀를 위해 대검찰청 청사로 출근하고 있다. 2025.11.12 yym58@newspim.com 이에 전국 검사장 18명과 차장검사급인 지청장 등은 노 직무대행에게 항소포기 경위에 대한 구체적 설명을 요구하고, 일각에선 사퇴를 요구하고 있다. 노 직무대행은 지난 10일 평검사인 대검 연구관들이 사퇴를 요구한 자리에서 "용산·법무부와의 관계 등을 고려할 수밖에 없었다"는 취지로 말하고, 같은날 대검 과장들과 면담 자리에선 이 차관으로부터 항소 관련 우려를 받았다고 밝히며 사실상 법무부의 압박이 있었다는 점을 시인한 것으로 알려졌다. 하지만 정 장관은 "'신중하게 잘 판단했으면 좋겠다' 정도로 의사 표현을 했다"며 대검에 항소포기에 대한 구체적 지시를 하지 않았다는 입장이다. hyun9@newspim.com 2025-11-12 09:25