[GAM]리츠 불황? DLR 데이터센터 폭풍 성장에 주가 날개

[GAM]리츠 불황? DLR 데이터센터 폭풍 성장에 주가 날개 - ①

기사입력 : 2024년07월12일 15:11

최종수정 : 2024년07월12일 15:13

뉴욕증시 유일한 데이터센터 리츠
주가 2년 6개월래 최고치
1분기 실적 '합격점'

이 기사는 7월 4일 오후 4시13분 '해외 주식 투자의 도우미' GAM(Global Asset Management)에 출고된 프리미엄 기사입니다. GAM에서 회원 가입을 하면 9000여 해외 종목의 프리미엄 기사를 보실 수 있습니다.

[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 뉴욕증시에 상장된 리츠(REITs, 부동산투자신탁) 가운데 유일하게 데이터센터에 집중 투자하는 디지털 리얼티 트러스트(DLR)가 2년 6개월래 최고치를 찍었다.

2022년 3월 연방준비제도(Fed)의 과격한 금리 인상이 시작된 이후 리츠 업계가 홍역을 치르는 상황과 대조를 이루는 모습이다.

미국 상업용 부동산 시장이 가격 하락과 디폴트 상승까지 악화 일로로 치닫는 실정이지만 인공지능(AI)이 불 붙인 데이터센터 수요 상승에 디지털 리얼티가 커다란 반사이익을 얻고 있다.

7월3일(현지시각) 업계에 따르면 디지털 리얼티는 장 초반 154.06달러까지 오른 뒤 상승분을 반납하고 0.78% 하락한 151.71달러에 거래를 마쳤다.

업체의 주가는 최근 장중 기준 154.18달러까지 올랐다. 이는 52주 최고치인 동시에 2022년 1월 이후 가장 높은 수준이다.

2004년 미국 텍사스 주에서 처음 간판을 올린 업체는 5개 대륙, 25개 국가 및 50여개 대도시에 진출했고 2023년 6월 말 기준 총 300여개 부동산 자산을 보유 중이다.

이 가운데 데이터센터 부동산 자산이 126건인데 모두 재생 에너지를 사용 요건을 충족시키고, 특히 미국과 유럽의 시설은 100% 재생 에너지로 가동한다.

데이터센터 장비 [사진=블룸버그]

업체는 미국 텍사스와 일리노이, 노스 캐롤라이나, 오리건, 애리조나, 버지니아에서 1GW 규모의 풍력 및 태양광 프로젝트를 추진중이다.

이를 통해 디지털 리얼티는 지난 2022년 한 해 동안 180만 메트릭톤에 달하는 이산화탄소 배출을 감축했다. 이는 미국의 36만1800가구가 사용하는 전력량에 맞먹는 수치다.

이 밖에 업체는 케냐와 그리스, 스위스, 한국에서도 1.8MW의 태양광 패널을 구축하는 등 해외에서도 재생 에너지 확보에 활발한 움직임이다.

온타리오에 위치한 디지털 리얼티의 데이터센터 [사진=업체 제공]

빅테크부터 중소 업체들까지 생성형 인공지능(AI) 가동을 위한 데이터센터 수요가 급증한 데 따른 디지털 리얼티의 반사이익은 분기 실적을 통해 분명하게 드러났다.

데이터센터 이외에도 업체는 클라우드 네트워킹을 포함해 IT 업계의 핵심 시설을 제공하는 전략으로 금리 상승에 따른 직격탄을 피해갔다.

2024년 1분기 디지털 리얼티의 주당 사업운영수익(FFO)은 1.41달러로 파악됐다. 이는 전년 동기 1.60달러에서 감소한 결과다.

다만, 근원 사업운영수익(Core FFO)은 주당 1.67달러를 기록해 전년 동기 1.66달러와 월가의 예상치인 1.63달러를 웃돌았다.

리츠 업계의 대표적인 수익성 지표로 통하는 사업운영수익(FFO)은 당기순이익에서 감가상각비를 더하고 부동산 매각 차익을 뺀 금액을 의미한다.

법인세를 면제 받는 조건으로 과세 대상 이익의 90% 이상 배당해야 하는 리츠 업체의 본원적인 실적을 파악하는 데는 일반 기업에서 공시하는 순이익보다 비용 처리한 감가상각비를 환입시키는 한편 부동산 매각 차익(혹은 손실)을 포함한 일회성 이익(혹은 비용)을 덜어낸 사업운영수익(FFO)이 보다 유용한 지표로 사용된다.

1분기 보통주 투자자들에게 가용할 수 있는 순이익은 2억7100만달러, 주당 0.82달러로 전분기 0.08달러와 전년 동기 0.20달러에서 대폭 늘어났다.

같은 기간 EBITDA(법인세, 감가상각, 이자 비용 차감 전 이익)은 7억1100만달러로, 전분기와 전년 동기에 비해 각각 2%와 6% 증가했다.

2024년 1분기 동안 디지털 리얼티가 체결한 신규 리스 계약은 연율 기준 2억5200만달러의 매출을 창출할 것으로 기대된다.

업체는 2024년 2분기 실적을 오는 7월25일 뉴욕증시 거래 마감 후 공개할 예정이다. 시장 전문가들은 2분기에도 실적 호조를 기대하고 있다.

국내외 시장에서 디지털 리얼티의 외형 확산과 기술 혁신은 날로 속도를 올리는 모양새다. 주요 외신에 따르면 업체는 유럽의 8개 데이터센터를 이퀴닉스로부터 인수했다.

업체는 런던의 4개 텔레시티 데이터센터를 총 8억7400만달러에 매입하기로 했고, 이 밖에 암스테르담의 데이터센터 두 곳과 프랑크푸르트 및 런던 이퀴닉스 데이터센터를 인수하는 데 합의했다.

2024년 4월 반도체 업체 엔비디아(NVDA)는 덴마크 코펜하겐에 소재한 디지털 리얼티의 인공지능(AI) 데이터센터에서 AI 슈퍼컴퓨터를 가동하기로 하는 등 빅테크와 굵직한 비즈니스가 이어지고 있다.

이머징마켓에서도 업체는 존재감을 강화하고 있다. 외신에 따르면 디지털 리얼티와 브룩필드 인프라스트럭처의 조인트벤처인 BAM 디지털 리얼티가 뭄바이에 2.15에이커 규모의 땅을 매입하고 데이터센터 건설에 나서기로 했다.

업체는 뭄바이의 데이터센터 신축에 최대 2억5000만달러를 투자할 계획이다. 인도가 2027년까지 세계 3위 경제국으로 부상할 것으로 보이는 가운데 디지털화가 가속화되면서 해외 투자 자금이 밀물을 이루고 있다.

앞서 디지털 리얼티는 인도 타밀나두주의 첸나이에 100MW 규모의 데이터센터를 출범시켰고, 인도 현지 데이터센터 산업의 표준을 세웠다는 평가를 받았다.

IT 업계 전문가들은 인도의 데이터센터 수요가 2025년 말까지 최대 1400MW에 이를 것으로 예상한다. 특히 뭄바이가 국내외 IT 연결 허브라는 점에서 이번 디지털 리얼티의 투자 결정에 긍정적인 평가가 이어지고 있다.

한국에서도 업체의 활약이 두드러진다. 국내외 언론에 따르면 카카오뱅크가 서울 소재 디지털 리얼티의 데이터센터에 인공지능(AI) 실험실을 출범시켰다.

이 밖에 디지털 리얼티는 2024년 3월 일본의 미쓰비시와 데이터센터 개발 조인트벤처를 출범시켰다.

미쓰비시가 2억달러 규모의 조인트벤처 지분 65%를 확보하고, 디지털 리얼티가 35%의 지분을 갖기로 했다.

shhwang@newspim.com

사진

"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다. 박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14

사진

"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00