"투자자 끌어들이기 어려워…리츠 활성화 쉽지 않을 것"
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 리츠(REITs·부동산투자회사) 활성화를 위해 규제를 대폭 완화하기로 하면서 건설업계의 관심이 쏠리고 있다. 미분양, 원자재 가격 상승 그리고 무엇보다 프로젝트파이낸싱(PF) 자금조달 문제에 시달리던 건설사의 유동성 확보가 가능해진데 따른 것이다.
주택과 오피스에 집중됐던 리츠 투자 대상 역시 헬스케어와 데이터센터 등으로 확대되면서 건설사들이 유망 신(新)산업으로 사업영역을 확대할 수 있고 지자체 개발사업도 기회를 잡을 수 있을것으로 예상된다.
17일 부동산업계에 따르면 정부의 국내 리츠(REITs·부동산투자회사) 규제를 완하하고 지원을 강화하면서 건설사들의 유동성 확봉에 도움이 될 것이란 전망이 나온다.
◆ 리츠 투자대상 확대…"건설사, 보유 부동산 유동화해 신산업 투자 나설수 있어"
국토교통부는 이날 경제관계장관회의에서 '국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 리츠 활성화 방안'을 발표했다. 리츠는 투자자들을 모아 개별 투자가 어려운 고가·우량 부동산에 투자한 뒤 그 이익을 주주에게 배당하는 회사다.
우선 개발사업 특성을 고려해 단계적으로 규제를 합리화한 '프로젝트 리츠'가 도입된다. 리츠가 부동산을 직접 개발한 뒤 임대·운영할 수 있게 되는 셈이다. 지금은 '프로젝트금융투자회사(PFV) 개발한 뒤 리츠가 인수하는 방식으로 운영돼 왔다.
개발 단계에서 사업 지연 방지를 위해 인가제에서 등록제로 전환하고 개발 전략 비밀 보장을 위해 공시·보고 의무를 최소화한다. 재무현황 등이 기재되는 투자보고서만 보고하도록 완화된다. 신속한 의사결정을 위해 50%로 제한된 리츠 1인 주식 소유 한도는 개발 단계에서 없애기로 했다.
이를 위해 올 상반기 중 부동산투자회사법 개정안 등 관련 법 개정을 추진할 계획이다. '프로젝트 리츠'는 1기 신도시 등 노후계획도시 정비, 도심복합개발 등에 우선 적용된다.
부동산 시장 안정을 위한 리츠 역할도 확대된다. 본 파이낸싱(PF)으로 전환되지 못하고 브릿지론 상환에 곤란을 겪는 경매 위기 사업장 토지를 공공지원민간임대리츠가 인수한다. 기업구조조정(CR) 리츠는 미분양 주택을 매입해 미분양 리스크를 줄여준다. 이를 위해 정부는 CR리츠에 취득세와 종합부동산세 등 세제 지원을 해준다.
그동안 주택과 오피스에 집중돼 있던 리츠 투자 대상도 폭이 넓어진다. 이번 규제 완화로 인해 리츠가 투자할 수 있는 자산이 시니어 주택과 의료·상업 복합시설이 결합한 헬스케어타운과 데이터센터, 태양광·풍력발전소 등으로 확대됐다.
이에 따라 건설사 입장에서는 리츠를 활용해 보유 부동산을 유동화해 신산업에 투자할 재원을 확보할 수 있는 길도 열리게 됐다.
송승현 도시와경제 대표는 "대책이 나올때마다 부족한점이 있긴하지만 자본을 토대로 투자자들이 들어와 (건설사 입장에선) 개발을 할 수 있는 형태가 된다"면서 "규모에 따라서 어떨진 모르겠지만 리츠를 통해 돈을 만들어 오기 때문에 건설사 유동성 확보에는 도움이 될 것으로 보인다"고 말했다.
◆ "투자자 끌어들이기 어려워…리츠 활성화 쉽지 않을 것"
다만 일각에선 미분양문제나 건설경기를 개선하긴 어렵다는 지적도 나온다. 정부가 도입한 다양한 리츠가 결국은 우량 사업장을 중심으로 투자가 집중될 수 밖에 없을 것이란 예측 때문이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "PF사업장에 대한 공공지원민간임대리츠 도입 추진, 미분양 CR리츠 도입 등은 어떤 식으로 운영해도 결국은 우량 사업장 중심으로 투자가 집중될 수 밖에 없다"면서 "기본적으로 수익창출이 민간사업의 최우선 목적"이라고 말했다.
그러면서 "따라서 미분양문제나 건설경기를 획기적으로 해결·개선하는 수단이 아니다"라며 "시장참여자들에게 선택의 기회를 넓혀주는 정도로 봐야 한다"고 덧붙였다.
이같은 리츠 활성화는 말그대로 건설업계의 '숨통'을 트는데 머물 것이란 분석도 있다. 이번 대책의 핵심인 프로젝트 리츠는 당장 위기에 놓인 사업장을 구제해주는 방안이 아니며 미분양 CR리츠나 공공지원민간임대리츠는 부도 존망에 놓인 사업장을 막아주는데 급급할 것으로 예상돼서다. 실제 미분양 CR리츠는 약 1만2000가구에 이르는 미분양 물량 중 절반에 육박하는 5000가구를 지원한다. 하지만 나머지 절반이 넘는 7000가구는 미분양 CR리츠까지 외면하는 상황에서 상당히 어려운 사업장이 될 수밖에 없다. 업계 일각에선 "될 놈만 살려주는 선에서 그칠 것"이라는 말이 나오고 있다.
이번 정책 발표로 그동안 침묵하고 있던 일반 소비자들을 끌어들이긴 어려울 것이란 전망이 지배적이다. 지난 2001년 국내에 리츠가 도입됐지만 리츠 자산 규모가 크지 않고 생소해 큰 인기를 끌지는 못하고 있다. 현재 리츠 총자산 규모는 약 98조원, 상장 리츠 시가총액은 8조원으로 비슷한 시기에 리츠를 도입한 일본(상장리츠 시총 152조원), 싱가포르(93조원) 등에 비해 작은 편이다. 전반적으로 리츠는 사모 중심으로 이뤄지고 있는데다 일반의 관심이 적어 활성화되기 어렵다는 지적이 나온다.
이 연구위원은 "일반 소비자 입장에서 리츠가 활성화되지 않았던 이유는 참여 유인이 크지 않았다는 점"이라며 "앞으로의 운영추이를 지켜볼 필요가 있지만 정부의 이번 방안으로 일반 소비자의 리츠 투자가 활성화할 것이라고 예단하기는 어렵다"고 말했다.
특히 소액 투자자들을 모으고 이들의 수익을 보장할 수 있어야 하는데 지금과 같은 중금리 상태가 유지되는 상황에선 고수익을 보장해주기 어렵다는 점 리츠가 활성화되기 어려운 요소로 꼽힌다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "좋은 계획이지만 리츠는 결국 소액 투자자들을 모아서 이들의 수익을 보장해줄 수 있을때 활성화가 가능하다"면서 "아전하게 높은 금리를 받을 수 있는 상황에서 리스크를 안고 리츠에 투자하려는 자들이 없어 활성화되긴 어려울 것으로 보인다"고 말했다.
그러면서 "(투자대상 확대로) 데이터센터 등은 수익이 나기 때문에 유치할 수 있겠지만 건설업체들이 리츠 자금들을 모으는게 쉽지 않을 것"이라며 "결국 리츠 활성화가 이뤄지지 않으면 건설사들의 유동성 확보도 쉽진 않을 것"이라고 덧붙였다.
min72@newspim.com
