전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 건설

속보

더보기

[1·10대책] 진입장벽 낮아져 재건축 시장 활기 기대...사업장 난립은 주의

기사입력 : 2024년01월10일 15:38

최종수정 : 2024년01월10일 16:31

준공 30년이면 안전진단 없이 정비사업 추진 가능
4년 내 정비사업 착수할 수 있는 주택 수 95만가구
안전진단 기준 완화에도 사업시행전까지 통과해야
통과 의무시기 조정, 국회 동의 필수...야당 반대 가능성

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 도심 주택공급 확대를 위해 재건축 안전진단을 사실상 폐기하기로 하면서 노후 단지의 개발 기대감이 높아지고 있다. 재건축의 첫 관문이 사라진 만큼 정비사업 속도가 한층 빨라질 전망이다.

다만 안전진단 절차 리스크가 완전히 사라진 것은 아니다. 사업시행인가 이전까지 안전진단을 통과해야 한다. 적용 기준을 완화해 재건축이 지체되는 것을 방지하겠다는 입장이지만 안전진단을 받아야 하는 절차가 남은 상태다. 안전진단 통과 의무시기 조정은 국회 동의가 필요한 법 개정사항으로 야당이 동의할지도 지켜봐야 한다. 이와 함께 정비사업 단지가 속출할 경우 사업성을 갖추지 못한 채 진행되는 사업장이 난립할 것이란 우려도 있다.

◆ 행정절차 간소화로 재건축 확대 기대...법 개정 리스크 남아

10일 국토교통부에 따르면 정부는 준공 후 30년이 지난 아파트는 앞으로 안전진단을 받지 않고 바로 재건축 절차에 착수해 사업기간을 최대 3년 줄일 수 있는 '패스트트랙'을 도입한다. 사업 인허가, 착공, 입주 등 소위 '트리플 감소'가 나타나는 주택시장에서 공급가뭄 현상을 일부 해소하겠다는 취지다.

재건축 첫 관문인 안전진단이 폐기되면 정비사업 속도가 한층 탄력을 받을 것으로 기대된다. 사업소요 기간이 단축되고 비용이 절감하는 효과가 나타나기 때문이다.

안전진단이 간소화하면서 재건축 추진 단지가 늘어날 것으로 전망된다. 서울 노원구에서 재건축을 추진 중인 아파트 모습. [사진=이형석 기자]

재건축 안전진단은 현지조사(예비안전진단), 1차 정밀안전진단, 2차 정밀안전진단 순으로 진행된다. 예비안전진단은 정밀안전진단에 앞서 지방자치단체가 현지조사를 통해 건물 노후도 등을 파악하는 단계다. 1차 정밀안전진단에서 최하 등급인 E를 받으면 재건축 확정, D등급은 2차 정밀안전진단를 거쳐야 재건축 여부가 결정된다.

정밀안전진단 비용은 소유자 부담으로 진행하며 기간은 통상적으로 1~2년 걸린다. 그동안 안전진단 문턱을 넘지 못해 장기간 사업진행이 지체된 사업장이 적지 않았다. 특히 문 정부 시절에는 안전진단 기준에서 구조안정성 비중을 기존 20%에서 50%로 높이면서 붕괴 위험이 없으면 안전진단 통과가 어려웠다.

정부는 이번 대책을 통해 향후 4년 안에 정비사업에 착수할 수 있는 주택이 95만가구라고 추산한다. 재건축 75만가구(수도권 55만가구·지방 20만가구), 재개발 20만가구(수도권 14만가구·지방 6만가구)다.

물론 안전진단 절차에 대한 리스크가 완전히 사라진 것은 아니다. 정부가 안전진단 기준을 더 낮출 계획이지만 아직 명확한 가이드라인이 제시되지 않았다. 사업 속도를 높이기 위해 사업시행인가 전까지로 늦췄으나 안전진단이 완전히 폐기되지 않은 만큼 이 절차에 발목이 잡힐 가능성은 존재한다.

게다가 안전진단 통과 의무시기 조정은 도시정비법 개정사항으로 국회의 동의가 필요하다. 앞서 실거주 의무제도 폐지를 반대했던 야당이 이번에도 반대할 경우 정책 혼선이 불가피할 전망이다.

국토부 관계자는 "정비사업에서 안전진단에 발목을 잡하는 일은 없도록 전반적으로 기준을 완화할 계획"이라며 "안전진단 통과 의무시기 조정 등을 담은 도시정비법 개정이 국회 협조로 조속히 추진되길 기대하고 있다"고 말했다.

◆ 정비사업, 사업성이 핵심...막연한 미래가치 기대감 주의해야

재건축 추진에 대한 진입장벽이 낮아지면서 정비사업 난립은 주의해야 할 필요가 있다.

특히 주택 매수자들은 해당 지역의 추진위원회 및 조합이 계획한 사업 청사진을 맹신할 필요가 없다. 과거와 달리 30년만 채우면 정비사업을 진행할 수 있는 길이 열렸기 때문에 정비사업에 대한 희소성이 떨어지게 된다. 용적률, 용도지역, 부담금 등의 문제로 사업성이 부족한 상황에서도 단순히 재건축이 진행된다는 이유로 매수했다가 장기간 목돈이 물릴 수 있다. 낡은 아파트 중에서도 '옥석 가리기'가 필요한 셈이다.

더욱이 '노후도'가 재건축 사업 지정의 중요한 요소가 된 만큼 아파트 외벽이나 주요 보수공사를 게을리 해 낡아보이려는 아파트도 늘어날 수 있다는 진단이 나온다. 굳이 재건축 사업을 하지 않아도 재건축 지정이 되면 집값에 탄력을 받을 것이란 기대감 때문에 '노후도를 높이는' 단지들이 적지 않을 것으로 보여서다. 특히 강남·서초구 일대에서 이같은 사례가 나타날 것이란 분석이 많다. 

준공 후 30년이 지났으나 안전진단을 아직 통과하지 않는 지역(1기신도시 제외)으로 서울에서는 노원구, 강남구, 강서구, 도봉구 순으로 많다. 경기도에서는 안산시 수원시, 광명시, 평택시 순이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재건축 단지에서 안전진단 절차가 면제되는 것은 아니기 때문에 만약 사업시행인가 시점에서도 안전진단 통과가 안 되면 정작 사업추진이 안 되는 문제가 발생할 수 있다"며 "정비사업의 관건이 인허가보다 개별 소유주의 자금여력. 용적률 상향 인센티브가 등으로 변화하고 있는데 단지별로 얼마나 적용되는지 미정이므로 막연하게 미래가치를 기대하는 것은 주의할 필요가 있다"고 말했다.

leedh@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
[단독] 日 여행객 'K-쌀' 사간다 [세종=뉴스핌] 이정아 기자 = 일본 여행객이 한국을 방문, 한국 쌀을 직접 구매해 들고 나가는 사례가 급증하고 있다. 일본 내 쌀값이 고공행진을 이어가는 가운데 '밥맛 좋은 한국 쌀'이 대체제로 급부상하면서 벌어지는 현상이다. 3일 <뉴스핌>이 입수한 자료에 따르면, 올해 1월부터 6월까지 상반기 동안 일본 여행객이 한국에서 직접 구매해 일본으로 들고 간 국산 쌀은 3만3694kg로 집계됐다. 일본은 지난 2018년부터 휴대식물 반출 시 수출국 검역증을 의무화한 나라로, 병해충과 기생식물 등 식물위생 문제에 매우 엄격하다. 특히 쌀처럼 가공되지 않은 곡류는 검역 과정이 매우 까다롭다. 그럼에도 불구하고 일본 여행객들의 한국산 쌀 열풍은 지속됐다. 지난해 한 해 동안 일본 여행객이 반출한 국산 쌀은 1310kg에 불과했지만, 올해는 상반기에만 무려 25배 이상 급증했다. 같은 기간(2024년 1~6월)으로 비교하면 작년 106kg에서 올해 3만3694kg로 약 318배 증가한 셈이다. 농식품부 관계자는 "일본 여행객들의 '쌀 쇼핑'이 열풍을 불면서 관련 문의가 급증했다"며 "한국쌀이 일본쌀에 비해 맛과 품질이 뒤떨어지지 않는다는 인식이 생기면서 반출되는 양도 많아지고 있다"고 설명했다. 쌀을 화물로 탁송하는 사례도 동반 상승했다. 올해 상반기 기준 화물검역을 통해 일본으로 수출된 국산 쌀은 43만1020kg에 달한다. 지난해 화물 검역 실적이 1.2kg에 그쳤던 것과 비교하면 폭증 상태다. 업계에서는 이번 흐름이 국산 쌀에 대한 일시적 특수로 끝나지 않고 국내에서 정체된 쌀 소비의 새로운 돌파구가 될 수 있을 것으로 내다보고 있다. 임정빈 서울대 농경제학과 교수는 "일본에서 쌀 가격이 두 배 이상 올랐으니 한국에 와서라도 쌀을 구매하는 여행객이 늘어난 것"이라고 짚었다. 이어 "다만 일본의 쌀 관세율이 매우 높기 때문에 한국 쌀의 가격만 보지는 않았을 것"이라며 "국산 쌀의 품질이 높기 때문에 이 부분에서도 합격점이 있을 것"이라고 평가했다. [영종도=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 11일 오전 인천국제공항 제1터미널에 중국발 여행객들이 입국하고 있다. 2023.03.11 pangbin@newspim.com 정부 역시 이같은 수요에 대응해 일본 관광객을 대상으로 검역제도 안내·홍보에 나서기로 했다. 현재는 농림축산검역본부를 통한 사전신청, 수출검역, 식물검역증 발급, 일본 통관까지 최소 3단계 이상이 요구된다. 다만 한국 쌀을 일본으로 반출할 때 한국에서 식물검역증을 발급받아야 한다는 사실을 모르는 일본 관광객이 일본에 돌아가 쌀을 폐기하는 일이 생기면서 홍보의 필요성이 대두됐다. 농식품부 고위 관계자는 "지난달 오사카 엑스포 현장 방문을 계기로 일본 농림수산성과 예방할 기회가 주어졌는데 그 자리에서 쌀 검역 문제가 논의됐다"며 "한국 정부는 일본 여행객이 애써 한국 쌀을 구매한 뒤 일본으로 돌아가 폐기하는 일이 없도록 제도 홍보에 만전을 기하겠다"고 전했다. plum@newspim.com 2025-07-03 11:10
사진
내란특검, 尹재판 증인 72명 신청 [서울=뉴스핌] 김신영 기자 = 12·3 비상계엄 관련 내란 사건을 수사 중인 조은석 특별검사팀이 윤석열 전 대통령의 내란 우두머리 혐의 재판에서 증인 72명을 추가 신청했다. 서울중앙지법 형사합의25부(재판장 지귀연)는 3일 내란우두머리·직권남용권리행사방해 혐의로 재판에 넘겨진 윤 전 대통령의 9차 공판기일을 열었다. 조은석 내란 특별검사. [사진=뉴스핌DB] 특검 측은 앞서 1차로 38명의 증인을 신청한 데 이어 이날 재판부에 증인 72명을 추가로 신청하겠다고 밝혔다.  재판부는 오는 10일 열릴 10차 공판에서는 이날 증인신문을 마치지 못한 고 전 처장에 이어 정성우 전 방첩사 1처장(준장), 김영권 방첩사 방첩부대장(대령)을 불러 신문할 예정이다. 정 전 처장은 여인형 전 방첩사령관으로부터 선관위 전산실 통제와 서버 확보를 지시받은 인물이며 김 부대장은 비상계엄 당일 곽종근 전 육군 특수전사령관이 윤 전 대통령으로부터 지시받을 당시 함께 합참 지휘통제실에 있었던 것으로 알려졌다.  한편 이날 재판에서 윤 전 대통령 측은 조은석 특검이 검찰로부터 사건을 이첩받은 절차가 위법해 무효라고 주장했으나, 특검은 "법과 상식에 비춰봤을 때 납득할 수 없는 주장"이라고 반박하며 신경전을 벌였다.  sykim@newspim.com 2025-07-03 20:47
안다쇼핑
Top으로 이동