[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 한국은행(한은)이 지난 9일 내놓은 3월 통화신용정책보고서에서 "올해 집값이 더 떨어질 것"이라고 전망해 이목이 집중됐다. 우리나라 '돈줄'을 관리하는 국책은행이자 최고 금융 전문가들이 집값의 추가 하락을 경고하니 어떤 전망보다도 주목도가 높을 수밖에 없다. 특히 추가 하락 전망을 조목조목 제시한 근거들이 충분히 납득될 만한 설명들이다.

[서울=뉴스핌]홍경식 통화정책국장이 9일 오전 서울 중구 한국은행에서 열린 '2023년 3월 통화신용정책보고서'설명회에서 발언하고 있다. [사진=한국은행 ]2023.03.09 photo@newspim.com

한은은 매매와 전세 가격 동반 하락이 지속하고 있다는 점을 주시했다. 그러면서 최근 집값 급등과 급락을 가져 온 주 요인으로 '갭투자'를 지목했다. 호황기에 누렸던 갭투자 주택 물량의 경우 임대인들이 매도에 나설 때 주택가격 하방 압력을 더욱 높이고 있다는 것이다. 또 매매 가격이 기존 임대차 계약의 임대보증금보다 낮아질 때 임차인들의 리스크도 확대될 수 있다는 점을 지적했다. 갭투자의 성행이 호황기에 집값을 더욱 끌어 올렸지만 집값 급락과 함께 '투매'로 이어지고 있고 '깡통전세' 우려로 전셋값도 동반 급락시키는 작용을 하고 있다고 정리해 볼 수 있다.

갭투자가 변동성을 키우는 폐해가 된 것은 맞다. 하지만 한은이 하나 놓친 점이 있다. 갭투자를 더욱 부추긴 데는 '임대차 2법'의 부작용이 크다. '2+2 계약갱신권'과 '임대보증금 5% 상한'을 내세워 정치논리로 밀어붙인 결과는 매매와 전세 시장이 동조화되면서 급등과 급락을 보이는 최악의 결과를 불러왔다.

통상 매매와 전세시장은 가격이 상반된 흐름을 보인다. 매매와 전세가 디커플링현상을 보이며 전체 부동산 시장의 가격 조정과 수급 균형을 이루는 작용을 해왔는데 이게 깨진 것이다.

임대차 2법 시행 이후 전세매물의 씨가 마르면서 가뜩이나 오르는 집값에 기름을 부었다는 사실을 깨닫게 됐다. 반대로 지금 집값 급락을 부추기고 있는 게 갭투자의 투매 영향이지만 원인을 따지고 들어간다면 또한 임대차 2법 때문임을 부정할 수 없다. 4년간 쭉 묶여 있어야 할 전세물건들이 2년 만에 다시 쏟아지면서 매물을 급증시키는 요인이 되고 있다. 여기에 '역전세대란'으로 인해 투매로 인한 가격급락을 부추기고 경매 급증으로 가계 불안의 부작용도 일으키고 있다.

임대차2법은 부동산 시장 전환기 마다 혼란을 가중시킬 게 눈에 뻔히 보이는 만큼 정부는 서둘러 폐지 또는 상당 폭 개정해야 한다.

한은은 이밖에 추가 하락을 전망한 요인으로 ▲고금리▲주택매매심리냉각▲주택경기순환주기▲금융 불안 등을 제시했다.

한은은 부동산 시장의 침체가 부동산 관련 익스포저(위험노출액)도 늘어나고 있는 금융기관의 위기로 귀결될 것임을 경고했다. 분양시장 경기가 둔화하면서 건설업체의 재무 여건이 악화했고, 일부 비은행 금융기관의 건전성 우려도 커졌다. 중소 건설업체를 중심으로 건설사들의 예상 부도 위험이 커지며 금융기관 부담이 커진 탓이다.

한은은 부동산 경기 부진이 심화되면 급증한 부동산 관련 금융이 금융시스템 불안요인으로 작용할 가능성이 있어 조기 구조조정이 필요하다고 지적했다.

다만 최근 상황으로 지켜본다면 혼란스럽게 느껴지는 점은 있다. 서울과 인접 경기 분양시장은 올 들어 완판 행진을 이어나가고 있다. 청약으로 채워지지 않은 미분양 단지도 '줍줍'으로 메꿔지고 있다. 여기에 신규 분양 아파트의 청약경쟁률도 높아져 1순위로 마감하는 단지도 나오고 있다. 정부가 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)에 28조원 규모로 긴급수혈에 나서면서 자금경색도 어느 정도 해소되는 국면을 보이고 있다.

집값 낙폭 둔화세도 정부 통계지표에 나타나고 있다. 특히 지난주 발표된 한국부동산 통계에 따르면 서울 송파구 집값은 11개월 만에 상승 반전하기도 했다. 선호도가 높은 주요단지 중심으로 급매물이 소진되며 완만한 가격 상승세를 보이고 있다는 분석이다.

SVB 본사 입구 [사진=블룸버그통신]

일단 정부의 전방위적인 규제 완화효과로 냉각된 부동산시장에 훈풍이 불고 있는 듯하다. 하지만 이 같은 분위기가 지속될지 불투명해 보인다. 올해 외부 변수가 너무 많아 곳곳이 '지뢰밭'이다. 우리나라 무역적자 리스크가 환율불안을 부추기고 있다. 미국 연준 금리인상에 노심초사하던 차에 더 큰 악재가 터졌다. 총 자산 270조원이 넘는 미국 실리콘밸리 은행이 위기설이 나온 지 이틀 만에 파산한 것이다. 미국 발(發) 금융위기의 공포가 10여년 전 리먼사태 데자뷔처럼 엄습하지 않을까 우려된다. 곳곳의 리스크 때문에 한은의 경고가 결코 가벼워 보이지 않는 이유다.  

dbman7@newspim.com