미분양 7만 가구 시대에도 청년들 홀린 '뉴홈'…고덕강일 흥행 가능할까

기사입력 : 2023년02월16일 06:30

최종수정 : 2023년02월16일 06:30

고양창릉, 양정역세권, 남양주진접2 특공에 1만5353명 신청…평균 경쟁률 11.1대 1
민간 분양시장 미분양 7만가구 육박…상반된 분위기
"고덕강일 3단지, 관심 크지만 시세차익 크지 않아…실수요자만 몰릴 것"

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 높은 분양가와 고금리로 인해 민간 분양시장에는 미분양이 쌓이고 있는 가운데 공공분양주택 '뉴:홈'의 사전청약 특별공급에 청년들이 대거 몰리면서 고덕강일 3단지 역시 흥행에 성공할 수 있을지 관심이 쏠린다.

윤석열 정부가 처음으로 공급하는 공공분양주택 가운데 유일하게 서울 지역인데다 생활권도 준강남권이라는 장점이 있다. 고양창릉, 양정역세권, 남양주진접 등과 달리 토지임대부 주택으로 공급되는 만큼 분양가도 인근 대비 저렴하다.

토지는 공공이 소유하고 건물만 소유하는 만큼 시세차익을 얻기 어려워 투자 수요 보단 실수요가 몰릴 것으로 전망된다.

16일 부동산업계에 따르면 이달 27일 시작되는 고덕강일 3단지 사전청약에 실수요자들의 관심이 집중되고 있다.

◆ 민간 분양시장 미분양 7만가구 육박·공공주택 '뉴:홈' 흥행…상반된 분위기

윤석열 정부의 첫 공공주택인 '뉴:홈' 첫 사전청약 공급지구인 고양창릉, 양정역세권, 남양주진접2의 특별공급에는 1381가구에 1만5353명이 신청했다. 평균 경쟁률은 11.1대 1이다. 이번에 처음으로 도입된 청년 특별공급은 36.5대1의 높은 경쟁률을 기록했다. 신혼부부와 생애최초는 각각 7.2대1, 7.8대1로 집계됐다.

민간 분양시장에서 미분양 물량이 7만가구에 육박하고 있다는 점을 감안하면 상반된 분위기다. 지난해 12월 기준 전국 미분양 물량은 6만8107가구로 전월 대비 17.1%(1만80가구) 증가했다. 이는 정부가 '위험수위'로 인식하고 있다는 6만2000가구를 뛰어넘은 수치다.

고양창릉과 양정역세권은 시세의 70% 이하 가격으로 분양하는 '나눔형' 공공분양주택으로, 남양주진접2는 '일반형' 공공분양주택으로 공급됐다.

나눔형인 고양창릉은 17.7대1의 경쟁률을 기록했으며, 유형별로는 청년 특공 경쟁률이 52.5대1로 가장 높았다. 신혼부부는 9.7대1, 생애최초는 10.2대1이다. 특히 전용 59㎡의 경우 청년 특공 경쟁률은 64대1로 높은 경쟁률을 보였다.

같은 유형인 남양주 양정역세권 특공 경쟁률은 5대1이다. 청년 11.3대1, 신혼부부 3.3대1, 생애최초는 4.1대1의 경쟁률로 마감됐다. 평형별로는 전용 84㎡가 6.7대1로 가장 높은 경쟁률을 기록했다.

일반형인 남양주진접2 특공 경쟁률은 3.4대1로 나타났다. 유형별로 생애최초는 5.61대1, 평형별로 전용 59㎡는 3.9대1로 마감됐다.

민간 분양보다 공급 가격이 저렴한데다 좋은 입지를 갖춘 점이 흥행 요인으로 작용한 것으로 분석된다. 특히 나눔형 주택의 경우 '전용 모기지 상품'이 있어 경쟁률이 높게 나온것으로 풀이된다. 정부는 나눔형 주택에 대해 연 1.9%~3.0% 고정금리로 최장 40년간 집값의 80%까지 대출을 지원해 주기로 했다.

◆ "고덕강일 3단지, 시세차익 크지 않아…실거주 목적 수요자 몰릴 듯"

고양창릉, 양정역세권, 남양주진접2 일반공급은 진행중이지만 특별공급 사전청약 경쟁률만 놓고보면 오는 27일부터 시작되는 고덕강일 3단지 특별공급 사전청약에는 더 많은 수요자가 몰릴 것이란 전망이 나온다. 첫 공급되는 4개 지역 가운데 유일하게 서울 내 위치하는데다 입지도 준강남권이라는 평가를 받고 있어서다.

시세도 인근 단지와 비교하면 저렴하다. 고덕강일 3단지에 공급되는 물량은 모두 59㎡이고 추정 분양가는 3억5537만원이다. 월 추정 임대료는 40만원이다. 매달 토지 임대료를 부담해야 하지만 월세 선호도가 높아지면서 월세 가격이 급증한 만큼 상대적으로 저렴한 만큼 가격 경쟁력이 있다는 목소리가 나온다.

부동산업계 관계자는 "전세사기로 인해 월세 선호도가 높아지면서 월세 가격이 높아졌다"면서 "월 40만원이면 크게 부담되는 금액도 아닌데다, 입지까지 고려하면 충분히 메리트 있다고 본다"고 말했다.

다만 토지임대부주택은 토지의 소유권은 공공에 있고 건물의 소유만 가능해 시세차익을 온전히 가져가기 어렵다. 건물의 경우 시간이 지날수록 건축물의 가치는 감가상각되기 때문이다.

이에 실거주와 투자 등 두가지를 원하는 수요자의 경우 눈길을 거둘 것으로 예상된다. 부동산의 경우 실수요 목적도 있지만 투자가 가능하다는 점을 감안하면 시세차익이 발생하지 않는 주택의 경우 상대적으로 매력이 떨어질 수 밖에 없기 때문이다.

여경희 부동산R114 연구원은 "부동산이 실거주 목적도 있지만 자산이라는 인식도 강해 시세차익이 얼마나 날 수 있느냐가 집을 사는 매수자 입장에서는 중요한 요인"이라면서 "시세차익을 누리는 자산으로 가지고 가는데 한계가 있어 일부 수요자들은 상대적으로 관심이 덜할 수 있다"고 내다봤다.

min72@newspim.com

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알파벳 '100년물 채권'에 거품 경고 [뉴욕=뉴스핌] 김민정 특파원 = 인공지능(AI) 인프라 구축을 위해 막대한 자금을 쏟아붓고 있는 알파벳이 영국 시장에서 발행한 100년 만기 회사채가 폭발적인 인기를 끌었다. 하지만 월가 전략가들은 이를 두고 "신용 시장의 사이클 후반부 과열을 보여주는 최신 신호"라며 경고의 목소리를 높였다. 12일(현지시간) 블룸버그통신과 CNBC에 따르면 알파벳은 지난 10일 영국 파운드화 채권 시장에서 10억파운드 규모(1조9600억 원)의 100년 만기 채권을 발행했다. 이는 알파벳의 첫 파운드화 표시 채권이자 총 200억달러 규모의 다중 통화 자금 조달 계획의 일부다. 이번 100년물 채권에는 발행 규모의 약 10배에 달하는 주문이 몰렸으며 발행 금리는 영국 국채 10년물보다 120bp(1.20%포인트) 높은 수준에서 결정됐다. 알파벳은 지난주 올해 자본지출 규모가 1850억달러에 달할 것으로 예상된다고 밝혔다. 경쟁사인 오라클과 아마존 마이크로소프트 등도 인프라 지출을 늘리고 있어 빅테크 기업들의 총부채 발행 규모는 향후 5년간 3조달러에 이를 것으로 전망된다. 윈드 시프트 캐피털의 빌 블레인 최고경영자(CEO)는 이번 거래가 AI 확장을 위해 공공 및 민간 시장에서 조달되고 있는 부채가 역사적인 규모를 벗어난 수준임을 반영한다고 지적했다. 블레인 CEO는 CNBC와의 인터뷰에서 "적당히 높은 쿠폰(금리)의 100년 만기 채권을 팔 기회를 포착한 점에 대해서는 그들에게 온전한 공로를 인정한다"며 "그들은 영국 보험사와 연기금들이 부채를 충당하기 위해 원했던 수요를 명확히 파악했다"고 말했다. 알파벳.[사진=로이터 뉴스핌] 2026.02.13 mj72284@newspim.com 하지만 그는 이번 100년물 발행이 시장 거품의 증거라고 강조했다. 블레인 CEO는 "나는 100년 만기 채권이 나온다는 사실 자체가 그보다 더 거품일 수는 없다고 생각한다"며 "만약 당신이 고점의 신호를 찾고 있다면 비록 그것이 훌륭하게 실행된 거래일지라도 그것은 절대적으로 고점의 신호처럼 보인다"고 직격탄을 날렸다. 이어 블레인 CEO는 "AI 하이퍼스케일러들의 '부채 축제'의 엄청난 규모에 대한 요점은 과거 내가 보았던 수많은 상황들을 떠올리게 한다"며 "특히 시장이 하나의 테마를 잡고 그들이 무엇을 사고 있는지 정말로 이해하지 못한 채 극단으로 치닫는 상황 말이다"라고 비판했다. 전문가들은 알파벳의 이번 움직임이 자금 조달 다각화 차원이라고 분석하면서도 리스크를 우려했다. 페더레이티드 헤르메스의 나추 초칼링엄 런던 크레딧 책임자는 "알파벳이 AI 자본지출(CAPEX)을 자금 조달하기 위해 시장의 맨 끝단(초장기물)에서 파운드화 발행을 준비한 것은 흥미롭다"며 "그들은 보험사와 연기금 수요를 활용하고 미국 달러 시장의 과포화를 피하기 위해 자금 조달원을 다각화하려는 것"이라고 설명했다. 프리미어 미튼의 사이먼 프라이어 채권 펀드 매니저는 100년물 발행이 여전히 "검증되지 않은 바다"라고 경고했다. 프라이어 매니저는 "구매자들은 기술 기업들이 주식 시장에서 사상 최고치를 기록하고 있고 업계의 본질이 끊임없이 진화하고 있음에도 불구하고 혼란스러운 글로벌 및 현지 정치 환경 속에서 6%를 조금 넘는 수익률에 자금을 묶어두게 될 것"이라고 지적했다. 무지니치앤코의 타티아나 그레일 카스트로 공공시장 공동 대표는 이번 발행이 투자자들의 '믿음'에 기반하고 있다고 봤다. 그는 "당신은 그 회사가 향후 100년 동안 이자를 지급하기 위해 존재할 것이라는 점에 올라타는 것"이라며 "이건 매우 드문 일이며 심지어 정부들도 100년 만기 부채를 잘 발행하지 않는다"고 말했다. 영화 '빅쇼트'의 실제 인물로 알려진 마이클 버리도 알파벳의 100년물 채권 발행에 우려를 표시했다. 버리는 소셜미디어 엑스(X, 옛 트위터)에 "알파벳이 100년 만기 채권 발행을 모색하고 있다"며 "이런 일이 마지막으로 있었던 것은 1997년의 모토롤라였는데 그해는 모토롤라가 거물(big deal)로 여겨졌던 마지막 해였다"고 지적했다. 그러면서 "1997년 초 모토롤라는 미국에서 시가총액 상위 25위이자 매출 상위 25위 기업이었다"며 "오늘날 모토롤라는 매출 110억달러에 불과한 시가총액 232위 기업"이라고 덧붙였다. mj72284@newspim.com 2026-02-13 03:24