미분양 7만 가구 시대에도 청년들 홀린 '뉴홈'…고덕강일 흥행 가능할까

기사입력 : 2023년02월16일 06:30

최종수정 : 2023년02월16일 06:30

고양창릉, 양정역세권, 남양주진접2 특공에 1만5353명 신청…평균 경쟁률 11.1대 1
민간 분양시장 미분양 7만가구 육박…상반된 분위기
"고덕강일 3단지, 관심 크지만 시세차익 크지 않아…실수요자만 몰릴 것"

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 높은 분양가와 고금리로 인해 민간 분양시장에는 미분양이 쌓이고 있는 가운데 공공분양주택 '뉴:홈'의 사전청약 특별공급에 청년들이 대거 몰리면서 고덕강일 3단지 역시 흥행에 성공할 수 있을지 관심이 쏠린다.

윤석열 정부가 처음으로 공급하는 공공분양주택 가운데 유일하게 서울 지역인데다 생활권도 준강남권이라는 장점이 있다. 고양창릉, 양정역세권, 남양주진접 등과 달리 토지임대부 주택으로 공급되는 만큼 분양가도 인근 대비 저렴하다.

토지는 공공이 소유하고 건물만 소유하는 만큼 시세차익을 얻기 어려워 투자 수요 보단 실수요가 몰릴 것으로 전망된다.

16일 부동산업계에 따르면 이달 27일 시작되는 고덕강일 3단지 사전청약에 실수요자들의 관심이 집중되고 있다.

◆ 민간 분양시장 미분양 7만가구 육박·공공주택 '뉴:홈' 흥행…상반된 분위기

윤석열 정부의 첫 공공주택인 '뉴:홈' 첫 사전청약 공급지구인 고양창릉, 양정역세권, 남양주진접2의 특별공급에는 1381가구에 1만5353명이 신청했다. 평균 경쟁률은 11.1대 1이다. 이번에 처음으로 도입된 청년 특별공급은 36.5대1의 높은 경쟁률을 기록했다. 신혼부부와 생애최초는 각각 7.2대1, 7.8대1로 집계됐다.

민간 분양시장에서 미분양 물량이 7만가구에 육박하고 있다는 점을 감안하면 상반된 분위기다. 지난해 12월 기준 전국 미분양 물량은 6만8107가구로 전월 대비 17.1%(1만80가구) 증가했다. 이는 정부가 '위험수위'로 인식하고 있다는 6만2000가구를 뛰어넘은 수치다.

고양창릉과 양정역세권은 시세의 70% 이하 가격으로 분양하는 '나눔형' 공공분양주택으로, 남양주진접2는 '일반형' 공공분양주택으로 공급됐다.

나눔형인 고양창릉은 17.7대1의 경쟁률을 기록했으며, 유형별로는 청년 특공 경쟁률이 52.5대1로 가장 높았다. 신혼부부는 9.7대1, 생애최초는 10.2대1이다. 특히 전용 59㎡의 경우 청년 특공 경쟁률은 64대1로 높은 경쟁률을 보였다.

같은 유형인 남양주 양정역세권 특공 경쟁률은 5대1이다. 청년 11.3대1, 신혼부부 3.3대1, 생애최초는 4.1대1의 경쟁률로 마감됐다. 평형별로는 전용 84㎡가 6.7대1로 가장 높은 경쟁률을 기록했다.

일반형인 남양주진접2 특공 경쟁률은 3.4대1로 나타났다. 유형별로 생애최초는 5.61대1, 평형별로 전용 59㎡는 3.9대1로 마감됐다.

민간 분양보다 공급 가격이 저렴한데다 좋은 입지를 갖춘 점이 흥행 요인으로 작용한 것으로 분석된다. 특히 나눔형 주택의 경우 '전용 모기지 상품'이 있어 경쟁률이 높게 나온것으로 풀이된다. 정부는 나눔형 주택에 대해 연 1.9%~3.0% 고정금리로 최장 40년간 집값의 80%까지 대출을 지원해 주기로 했다.

◆ "고덕강일 3단지, 시세차익 크지 않아…실거주 목적 수요자 몰릴 듯"

고양창릉, 양정역세권, 남양주진접2 일반공급은 진행중이지만 특별공급 사전청약 경쟁률만 놓고보면 오는 27일부터 시작되는 고덕강일 3단지 특별공급 사전청약에는 더 많은 수요자가 몰릴 것이란 전망이 나온다. 첫 공급되는 4개 지역 가운데 유일하게 서울 내 위치하는데다 입지도 준강남권이라는 평가를 받고 있어서다.

시세도 인근 단지와 비교하면 저렴하다. 고덕강일 3단지에 공급되는 물량은 모두 59㎡이고 추정 분양가는 3억5537만원이다. 월 추정 임대료는 40만원이다. 매달 토지 임대료를 부담해야 하지만 월세 선호도가 높아지면서 월세 가격이 급증한 만큼 상대적으로 저렴한 만큼 가격 경쟁력이 있다는 목소리가 나온다.

부동산업계 관계자는 "전세사기로 인해 월세 선호도가 높아지면서 월세 가격이 높아졌다"면서 "월 40만원이면 크게 부담되는 금액도 아닌데다, 입지까지 고려하면 충분히 메리트 있다고 본다"고 말했다.

다만 토지임대부주택은 토지의 소유권은 공공에 있고 건물의 소유만 가능해 시세차익을 온전히 가져가기 어렵다. 건물의 경우 시간이 지날수록 건축물의 가치는 감가상각되기 때문이다.

이에 실거주와 투자 등 두가지를 원하는 수요자의 경우 눈길을 거둘 것으로 예상된다. 부동산의 경우 실수요 목적도 있지만 투자가 가능하다는 점을 감안하면 시세차익이 발생하지 않는 주택의 경우 상대적으로 매력이 떨어질 수 밖에 없기 때문이다.

여경희 부동산R114 연구원은 "부동산이 실거주 목적도 있지만 자산이라는 인식도 강해 시세차익이 얼마나 날 수 있느냐가 집을 사는 매수자 입장에서는 중요한 요인"이라면서 "시세차익을 누리는 자산으로 가지고 가는데 한계가 있어 일부 수요자들은 상대적으로 관심이 덜할 수 있다"고 내다봤다.

min72@newspim.com

[관련기사]

[관련키워드]

고덕강일 뉴홈 특별공급 고양창릉

GAM - 해외주식 투자 도우미

[미국 특징주] "인텔, 증자 200억달러로 확대 추진"

"FOMO 심리 다시 발동…콜옵션 비율 4년 최고"

[홍콩 대장주] 메이퇀 ③ 신성장 동력의 '폭발적 성장'

[홍콩 대장주] 메이퇀② 실적은 고속 상승, 밸류는 역대 저점

[뉴스핌 베스트 기사]

사진

부부 '공동명의 절세'도 옛말? [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 부부 공동명의 1주택자의 종합부동산세 셈법이 세제개편을 계기로 한층 복잡해지고 있다. 그동안 절세 수단으로 활용돼 온 공동명의가 제도 변화에 따라 오히려 불리하게 작용할 수 있다는 분석이 나오면서, 주택 보유 형태에 따른 세 부담을 다시 따져봐야 한다는 목소리가 커지고 있다. [AI 그래픽 생성=정영희 기자] ◆ 명의 따라 달라지는 종부세…입법예고에 반발 11일 부동산 업계에 따르면 세제개편안으로 공동명의 1주택자의 종부세 계산법이 달라지면서 명의 형태와 실제 거주 여부에 따른 세 부담 격차를 둘러싼 논란이 커지고 있다. 같은 한 채를 보유하더라도 단독명의인지 공동명의인지, 공동명의 특례를 선택하는지에 따라 공제액과 세액이 달라져서다. 기존에 절세를 위해 선택했던 명의 구조가 세법 변화에 따라 불리해질 수 있다는 우려도 나온다. 이번 세제개편안은 주택 수 중심이던 종부세 체계를 주택가격과 실제 거주 여부 중심으로 바꾸는 데 초점을 맞췄다. 실거주 1세대 1주택자의 기본공제는 현행 12억원에서 14억원으로 높이는 반면 비거주 1주택자는 9억원을 적용한다. 1주택자의 공정시장가액비율은 70%가 적용된다. 부부 공동명의 1주택자는 지분별로 각각 종부세를 내는 방식과 부부 중 한 명을 1세대 1주택자로 간주하는 공동명의 1주택 특례 가운데 유리한 방법을 선택할 수 있다. 특례를 택하면 단독명의 1주택자와 마찬가지로 실거주 여부에 따라 14억원 또는 9억원의 기본공제를 적용받는다. 반대의 경우 부부가 각자 보유 지분에 대해 별도의 납세자가 돼 종부세를 계산한다. 결국 실제로는 같은 집 한 채를 보유하고 있어도 명의와 특례 선택에 따라 적용되는 공제 구조에 차이가 있다. 비거주 1주택자의 기본공제가 9억원으로 낮아지면서 공동명의 일반과세가 더 유리해지는 사례가 나타날 수 있다. 공동명의자가 1세대 1주택자와 다른 과세체계에 놓이면 오히려 불리해질 가능성이 제기된다. 납세자들의 불만은 실제 보유주택 수보다 명의의 형식에 따라 과세 결과가 달라질 수 있다는 데 집중돼 있다. 이날 오후 2시 기준 법제처 국민참여입법센터 내 종부세법 개정안 입법예고에 총 3207건의 의견이 접수됐다. 이 가운데 공동명의와 관련한 의견은 29건으로 전체의 약 0.9%다. 의견 제출자 A씨는 "부부 공동명의는 공정시장가액비율 80%, 단독명의는 70%를 적용하는데 공동명의를 하지 말라는 것인지 의도를 모르겠다"며 "그냥 세금을 더 걷겠다는 것으로 들린다"고 지적했다. 또 다른 제출자는 B씨는 재산세와 종부세의 기준이 다른 점을 문제삼았다. 그는 "재산세는 이미 부부 공동명의 1주택자에게 1주택 기준을 적용하면서 종부세는 명의가 2인이라는 형식적인 이유로 불이익을 주는 것은 세제 간 엇박자"라며 "집이 두 채가 아니라 실질적으로 한 채인데 부부가 공동명의로 등기했다는 이유로 차별하는 것은 부당하다"고 주장했다. 종부세만 실거주 여부와 명의 구조에 따라 과세 방식이 달라지면서 납세자가 체감하는 제도 간 차이가 커질 수 있다는 지적이 나온다. ◆ 거주냐 비거주냐…같은 집인데 수백만원 차이 명의 방식에 따른 세액 차이도 상당할 것으로 예상된다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 부부가 주택 지분을 각각 50%씩 보유한 것으로 가정해 반포자이 전용 84㎡의 보유세 변화를 분석했다. 세액공제는 적용하지 않았고 2027년 공시가격 상승률은 올해 상승률의 절반 수준으로 가정했다. 분석 결과 반포자이 전용 84㎡ 공동명의자의 보유세는 2026년 1171만원에서 2027년 실거주할 경우 1744만원으로 늘어나는 것으로 추산됐다. 1년 만에 573만원, 48.9% 증가하는 수준이다. 같은 공동명의라도 해당 주택에 거주하지 않을 경우 증가폭은 더 컸다. 비거주 공동명의자의 보유세는 2027년 2183만원으로 계산돼 올해보다 1012만원, 86.4% 급증했다. 같은 주택과 동일한 지분 구조를 유지하더라도 거주 여부에 따라 2027년 세 부담이 439만원 벌어지는 셈이다. 공동명의는 그동안 종부세 부담을 줄일 수 있는 방식으로 활용돼 왔다. 1주택자는 부부가 지분을 나눠 보유하면 각각 공제를 받을 수 있어 공동명의를 선택하는 경우가 적지 않았다. 세법이 바뀌면서 기존에 유리했던 명의 구조가 예상치 못한 세 부담으로 돌아올 수 있다. 이장원 법무법인 리치 세무사는 "1주택 공동명의는 각각 종합부동산세 공제를 받을 수 있어 일반적으로 유리한 편"이라면서도 "세법이 바뀌면 유리하다고 판단해 선택했던 공동명의가 갑자기 불리한 상황을 만들 수 있다"고 설명했다. 주택 수가 늘어나면 명의 구조에 따른 차이는 더 복잡해진다. 이 세무사는 "부부가 각각 주택 한 채씩 온전히 갖고 있으면 각각 1주택자로 세금을 내지만 2채를 50%씩 갖고 있으면 각각 2주택을 갖고 있는 것이 된다"며 "유리하다고 해서 공동명의를 했는데 갑자기 세법을 바꿔버리면 곤란할 수 있다고 말했다" 일각에서는 주택을 취득할 당시의 세제상 유불리를 고려해 결정한 명의 구조가 이후 제도 개편에 따라 다른 결과를 낳는다면 납세자의 예측 가능성이 떨어질 수 있다고 우려가 나온다. 같은 주택을 계속 보유하더라도 거주 여부와 명의 형태, 특례 신청 여부 등에 따라 세 부담이 크게 달라지는 만큼 과세 형평성을 둘러싼 논란이 이어질 것으로 보인다. chulsoofriend@newspim.com 2026-08-11 06:00

사진

日 H3 9호기 발사 성공 [서울=뉴스핌] 오영상 기자 = 일본의 차세대 주력 대형 로켓 H3 9호기가 '일본판 GPS' 역할을 하는 준천정위성 '미치비키' 7호기를 싣고 성공적으로 발사됐다. 일본우주항공연구개발기구(JAXA)는 11일 오전 4시23분께 가고시마현 다네가시마 우주센터에서 H3 9호기를 발사했다. H3 9호기는 발사 약 30분 뒤 탑재한 미치비키 7호기를 로켓에서 분리해 예정된 궤도에 투입했다. 이번 발사는 지난해 12월 H3 8호기 발사 실패 이후 약 8개월 만에 이뤄진 대형 인공위성 발사다. H3 9호기는 당초 올해 2월 발사될 예정이었지만, 지난해 12월 발사 실패 원인을 규명하고 재발 방지 대책을 마련하기 위해 일정이 연기됐다. 미치비키는 일본 내각부가 운용하는 측위위성으로 미국의 GPS를 보완해 고정밀 위치정보를 제공한다. 일반적인 GPS의 위치 측정 오차가 약 10ｍ인 데 비해 미치비키를 활용하면 수십㎝ 수준까지 오차를 줄일 수 있다. 자율주행차와 농기계 무인운전 등 정밀한 위치정보가 필요한 산업 분야에서 활용도가 높을 것으로 기대된다. 현재 일본은 일본 상공과 호주 대륙 상공을 '8자' 형태로 도는 준천정궤도 위성 3기와 지상에서 항상 같은 위치에 있는 것처럼 보이는 적도 상공의 정지궤도 위성 2기 등 모두 5기의 미치비키를 운용하고 있다. 일본 정부는 미국 GPS 등에 대한 의존도를 낮추고 독자적으로 고정밀 측위 서비스를 제공하기 위해 미치비키 7기 체제를 구축한다는 계획이다. 당초 2026년도 중 7기 체제 구축을 목표로 했지만, 지난해 12월 H3 8호기 발사 실패로 계획이 지연됐다. 일본은 2031년도와 2032년도에 각각 2기씩 추가 발사해 7기 체제를 완성한다는 방침이다. H3 로켓은 JAXA와 미쓰비시중공업이 2014년부터 개발한 일본의 차세대 주력 발사체다. 2023년 초호기 발사 실패 이후 2~5호기 발사에 잇따라 성공했지만, 지난해 12월 8호기 발사에서 다시 실패했다. 이번 H3 9호기의 성공은 일본이 대형 위성을 우주로 운송하는 사업을 다시 본격화했다는 점에서 의미가 있다. 일본은 앞으로 화성의 위성을 탐사하는 'MMX' 탐사선과 국제우주정거장(ISS)에 물자를 운송하는 보급선 'HTV-X' 2호기 발사도 예정하고 있다. [AI 생성 이미지] goldendog@newspim.com 2026-08-11 09:49