[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 기준금리 인상과 경기침체 우려가 확산하며 올해 하반기부터 주택경기 침체가 이어지고 있다. 바닥을 가늠하기도 어렵다보니 실수요자뿐 아니라 투자자들도 주택 매수에 발을 빼는 형국이다.

하지만 부동산, 주식 등의 자산가격은 일정 기간 사이클을 타고 변동성을 갖는 게 일반적이다. 집값이 영원히 내려갈 것처럼 불안해도 거품이 꺼지고 저평가 국면에 접어들면 언젠가는 반등시기가 온다는 얘기다.

주택경기가 정상화하면 부동산 투자처로 서울 정비사업과 역세권 노후주택이 주목받을 것으로 보인다. 정부가 층수 및 안전진단 규제를 완화해 사업성 개선이 기대되는 데다 공급확대 측면에서 사업 진행도 한층 빨라질 것으로 보이기 때문이다.

◆ 도심 재건축 '35층룰' 폐지로 사업성 개선...집값 25~30% 조정도 매력

31일 부동산업계에 따르면 새해 유망 부동산 투자처로는 도심 재건축, 재개발 정비사업이 1순위로 꼽힌다.

투자심리가 급격히 냉각되면서 서울 주요 정비사업 대상지의 시세는 2년전 수준으로 돌아간 상태다. 초급매를 기준으로 최고가 대비 25~30% 정도 하락 단지가 적지 않다. 주택 거래량이 '역대급'으로 감소하다보니 개발 호재에도 시세 반등이 어렵다.

여의도 63빌딩에서 바라본 시범아파트 단지 모습.<사진=이한결기자>

그럼에도 시장이 반등하면 가장 먼저 상승 탄력을 받을 것이란 게 업계의 시각이다. 정부가 주택공급 확대를 위해 도심 정비사업에 속도를 내겠다는 방향을 잡은 만큼 추가적인 규제완화도 기대된다.

우선 서울시가 8년 정도 적용하던 아파트 35층 높이규제를 폐지하고 토지 용도지역 체계를 유연하게 개편하기로 했다. 한강 연접부 아파트 층고를 15층으로 제한하는 규정은 유지하지만 개별 정비계획 심의 단계에서 지역 여건에 맞게 층고를 허용해 다양한 스카이라인을 유도한다는 방침이다.

층수가 높아지면 일반적으로 일반분양이 늘어 사업성이 개선된다. 정비사업의 주요 재원은 일반분양에 따른 수익금이다. 일반분양이 많아지면 재원이 늘어 조합원은 적은 금액을 부담하고 사업을 진행할 수 있다. 이 경우 조합원간 마찰이 줄어 사업의 속도가 빨라지는 효과도 볼 수 있다.

서울시는 신속통합기획안(신통기획)으로 사업을 진행하는 단지에 35층 이상을 적용하고 있다. 신통기획은 재개발·재건축 정비사업을 서울시와 함께 진행하는 제도다. 조합 자체사업보다 용적률(대지면적 대비 건물 연면적)과 고도제한 등 규제 일부를 완화하는 대신 기부채납, 임대주택 비율을 높여 공공성을 확보하는 방식이다. 사업성이 부족하거나 조합원 간 갈등으로 심한 단지가 사업 정상화를 위해 이 방식을 도입하고 있다.

지난 11월 여의도 시범아파트(최고 65층, 2500가구 예정)와 대치동 미도아파트(최고 50층, 3800가구 예정)가 처음으로 35층 규제에서 벗어났다. 대치동 은마아파트(최고 35층, 5778가구 예정)는 조합측이 최고 49층 규모로 사업을 추진하고 있다. 신통기획 사업지를 중심으로 50층 이상의 정비사업 단지가 더 늘어날 것으로 보인다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "서울은 땅이 부족해 신규 아파트 공급이 어렵기 때문에 재건축·재개발 등 정비사업이 유망한 투자처"라며 "가격 조정이 이뤄져 투자 메리트가 생겼고 낡은 구축이 신축으로 바꾸면 가치 상승 또한 크게 일어날 것"이라고 말했다.

◆ 역세권 노후주택·안전진단 추진 단지도 관심

역세권 노후주택을 개선하는 사업도 눈여겨볼 필요가 있다. 서울시가 2022년 초 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 조례' 일부 개정으로 지하철역과 가까운 지역의 재건축‧재개발 사업이 보다 쉽게 진행할 수 있게 됐다. 소규모 재건축은 면적 1만㎡ 미만, 200가구 미만 소규모 공동주택을 재건축하기 위한 정비사업이다.

대규모로 진행되는 정비사업과 달리 정밀안전진단과 정비구역 지정 절차가 생략되고 관련 심의를 서울시 도시재생위원회 사전자문단이 한다. 전반적인 행정절차가 간소화된 것이다. 소규모 재개발을 활성화하기 위해 자격 요건의 문턱도 낮췄다. 소규모 관리지역으로 지정된 곳은 공동주택 노후·불량건축물 경과 연수는 20년으로 노후 비율은 57% 이상으로 완화했다. 일반 재개발의 경우 노후건축물은 30년 이상, 노후 비율은 3분의 2 이상으로 규정하고 있다.

다만 입지적 요건을 갖춰야 한다. 지하철역 승강장 경계에서 250m 이내로 정하되 한시적으로 3년 동안은 350m까지 가능하도록 했다. 준공업지역도 가능하다. 용적률, 용도지역 종상향 등 혜택도 받을 수 있다. 2종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향될 경우 최대 500%까지 용적률 완화를 받아 고밀개발이 가능하다.

국토교통부는 올해 경기도와 광역시 등 전국을 대상으로 소규모 주택정비 관리지역 후보지를 공모해 총 11곳에서 약 1만2000가구의 주택공급이 가능한 후보지를 선정했다. 경기도에서는 ▲안양시 만안구 안양동 만안도서관 동측 ▲고양시 덕양구 행신동 가람초등학교 남측 ▲부천시 소사본동 부천한신아파트 남측 ▲부천시 원미동 부천북초등학교 남측 ▲부천시 고강동 고강선사유적공원 동측 등 5곳이다.

광역시 중에는 인천에서 ▲남동구 간석동 중앙근린공원 서측 1곳, 대전에서 ▲중구 문화동 대전대문중학교 동측 ▲중구 유천동 동양당대마을아파트 남측 ▲중구 태평동 대전태평중학교 남측 등 3곳, 부산에서 ▲영도구 동삼동 중리초등학교 북측 1곳이다.

소규모 정비사업은 대부분 좁은 면적으로 이뤄져 투자자의 초기 비용이 적게 든다. 신혼부부, 사회초년생 등 젊은 층의 유입이 가능하다. 사업성이 낮아 정비사업 추진이 어려운 지역에서 시와 국토부의 지원을 받아 새아파트로 탈바꿈하면 가치 상승에 적지 않게 발생한다. 서울은 대규모 개발에 한계가 있어 역세권 중심으로 한 소규모 정비사업은 활성화될 수밖에 없다.

재건축 안전진단 문턱이 낮아져 사업 초기 단지도 관심을 가져볼만 하다. 최근 정부는 안전진단 통과의 가장 큰 걸림돌로 작용했던 구조안전성 비중을 50%에서 30%로 낮추고, 주거환경 점수 비중은 현행 15%에서 30%로, 설비노후도의 비중은 현행 25%에서 30%로 각각 높였다.

서울 200가구 이상 아파트 단지 중 2023년 1월 기준으로 재건축 연한(30년)이 지나는 단지는 389곳에 달한다. 경기도와 인천은 각각 471개 단지, 260개 단지다. 서울에서는 노원구가 79곳으로 가장 많고 ▲강남구 46곳 ▲송파구 23곳 ▲도봉구 34곳 ▲양천구·강서구 각 22곳 ▲영등포구 20곳 등이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "서울시와 국토부가 도심 주택공급 확대를 위해 역세권 소규모 정비사업을 확대할 방침인 만큼 투자자뿐 아니라 대기 수요자들도 관심을 가져볼만 하다"며 "다만 주택 개발사업은 진행에 변수가 많아 투자전 면밀한 사업성 분석이 필요하다"고 말했다.

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