전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 건설

속보

더보기

[2023 전망] "투자기회는 온다" 새해 부동산 투자처 '정비사업·역세권 노후주택' 주목

기사입력 :

최종수정 :

※ 본문 글자 크기 조정

  • 더 작게
  • 작게
  • 보통
  • 크게
  • 더 크게

※ 번역할 언어 선택

고점대비 집값 30% 안팎 하락하자 가격 메리트 높아져
주택공급 확대 방침에 정비사업, 역세권 소규모 개발 확대
안전진단 완화 추진...목동·노원 등 재건축 초기 단지도 주목

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 기준금리 인상과 경기침체 우려가 확산하며 올해 하반기부터 주택경기 침체가 이어지고 있다. 바닥을 가늠하기도 어렵다보니 실수요자뿐 아니라 투자자들도 주택 매수에 발을 빼는 형국이다.

하지만 부동산, 주식 등의 자산가격은 일정 기간 사이클을 타고 변동성을 갖는 게 일반적이다. 집값이 영원히 내려갈 것처럼 불안해도 거품이 꺼지고 저평가 국면에 접어들면 언젠가는 반등시기가 온다는 얘기다.

주택경기가 정상화하면 부동산 투자처로 서울 정비사업과 역세권 노후주택이 주목받을 것으로 보인다. 정부가 층수 및 안전진단 규제를 완화해 사업성 개선이 기대되는 데다 공급확대 측면에서 사업 진행도 한층 빨라질 것으로 보이기 때문이다.

◆ 도심 재건축 '35층룰' 폐지로 사업성 개선...집값 25~30% 조정도 매력

31일 부동산업계에 따르면 새해 유망 부동산 투자처로는 도심 재건축, 재개발 정비사업이 1순위로 꼽힌다.

투자심리가 급격히 냉각되면서 서울 주요 정비사업 대상지의 시세는 2년전 수준으로 돌아간 상태다. 초급매를 기준으로 최고가 대비 25~30% 정도 하락 단지가 적지 않다. 주택 거래량이 '역대급'으로 감소하다보니 개발 호재에도 시세 반등이 어렵다.

여의도 63빌딩에서 바라본 시범아파트 단지 모습.<사진=이한결기자>

그럼에도 시장이 반등하면 가장 먼저 상승 탄력을 받을 것이란 게 업계의 시각이다. 정부가 주택공급 확대를 위해 도심 정비사업에 속도를 내겠다는 방향을 잡은 만큼 추가적인 규제완화도 기대된다.

우선 서울시가 8년 정도 적용하던 아파트 35층 높이규제를 폐지하고 토지 용도지역 체계를 유연하게 개편하기로 했다. 한강 연접부 아파트 층고를 15층으로 제한하는 규정은 유지하지만 개별 정비계획 심의 단계에서 지역 여건에 맞게 층고를 허용해 다양한 스카이라인을 유도한다는 방침이다.

층수가 높아지면 일반적으로 일반분양이 늘어 사업성이 개선된다. 정비사업의 주요 재원은 일반분양에 따른 수익금이다. 일반분양이 많아지면 재원이 늘어 조합원은 적은 금액을 부담하고 사업을 진행할 수 있다. 이 경우 조합원간 마찰이 줄어 사업의 속도가 빨라지는 효과도 볼 수 있다.

서울시는 신속통합기획안(신통기획)으로 사업을 진행하는 단지에 35층 이상을 적용하고 있다. 신통기획은 재개발·재건축 정비사업을 서울시와 함께 진행하는 제도다. 조합 자체사업보다 용적률(대지면적 대비 건물 연면적)과 고도제한 등 규제 일부를 완화하는 대신 기부채납, 임대주택 비율을 높여 공공성을 확보하는 방식이다. 사업성이 부족하거나 조합원 간 갈등으로 심한 단지가 사업 정상화를 위해 이 방식을 도입하고 있다.

지난 11월 여의도 시범아파트(최고 65층, 2500가구 예정)와 대치동 미도아파트(최고 50층, 3800가구 예정)가 처음으로 35층 규제에서 벗어났다. 대치동 은마아파트(최고 35층, 5778가구 예정)는 조합측이 최고 49층 규모로 사업을 추진하고 있다. 신통기획 사업지를 중심으로 50층 이상의 정비사업 단지가 더 늘어날 것으로 보인다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "서울은 땅이 부족해 신규 아파트 공급이 어렵기 때문에 재건축·재개발 등 정비사업이 유망한 투자처"라며 "가격 조정이 이뤄져 투자 메리트가 생겼고 낡은 구축이 신축으로 바꾸면 가치 상승 또한 크게 일어날 것"이라고 말했다.

◆ 역세권 노후주택·안전진단 추진 단지도 관심

역세권 노후주택을 개선하는 사업도 눈여겨볼 필요가 있다. 서울시가 2022년 초 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 조례' 일부 개정으로 지하철역과 가까운 지역의 재건축‧재개발 사업이 보다 쉽게 진행할 수 있게 됐다. 소규모 재건축은 면적 1만㎡ 미만, 200가구 미만 소규모 공동주택을 재건축하기 위한 정비사업이다.

대규모로 진행되는 정비사업과 달리 정밀안전진단과 정비구역 지정 절차가 생략되고 관련 심의를 서울시 도시재생위원회 사전자문단이 한다. 전반적인 행정절차가 간소화된 것이다. 소규모 재개발을 활성화하기 위해 자격 요건의 문턱도 낮췄다. 소규모 관리지역으로 지정된 곳은 공동주택 노후·불량건축물 경과 연수는 20년으로 노후 비율은 57% 이상으로 완화했다. 일반 재개발의 경우 노후건축물은 30년 이상, 노후 비율은 3분의 2 이상으로 규정하고 있다.

다만 입지적 요건을 갖춰야 한다. 지하철역 승강장 경계에서 250m 이내로 정하되 한시적으로 3년 동안은 350m까지 가능하도록 했다. 준공업지역도 가능하다. 용적률, 용도지역 종상향 등 혜택도 받을 수 있다. 2종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향될 경우 최대 500%까지 용적률 완화를 받아 고밀개발이 가능하다.

국토교통부는 올해 경기도와 광역시 등 전국을 대상으로 소규모 주택정비 관리지역 후보지를 공모해 총 11곳에서 약 1만2000가구의 주택공급이 가능한 후보지를 선정했다. 경기도에서는 ▲안양시 만안구 안양동 만안도서관 동측 ▲고양시 덕양구 행신동 가람초등학교 남측 ▲부천시 소사본동 부천한신아파트 남측 ▲부천시 원미동 부천북초등학교 남측 ▲부천시 고강동 고강선사유적공원 동측 등 5곳이다.

광역시 중에는 인천에서 ▲남동구 간석동 중앙근린공원 서측 1곳, 대전에서 ▲중구 문화동 대전대문중학교 동측 ▲중구 유천동 동양당대마을아파트 남측 ▲중구 태평동 대전태평중학교 남측 등 3곳, 부산에서 ▲영도구 동삼동 중리초등학교 북측 1곳이다.

소규모 정비사업은 대부분 좁은 면적으로 이뤄져 투자자의 초기 비용이 적게 든다. 신혼부부, 사회초년생 등 젊은 층의 유입이 가능하다. 사업성이 낮아 정비사업 추진이 어려운 지역에서 시와 국토부의 지원을 받아 새아파트로 탈바꿈하면 가치 상승에 적지 않게 발생한다. 서울은 대규모 개발에 한계가 있어 역세권 중심으로 한 소규모 정비사업은 활성화될 수밖에 없다.

재건축 안전진단 문턱이 낮아져 사업 초기 단지도 관심을 가져볼만 하다. 최근 정부는 안전진단 통과의 가장 큰 걸림돌로 작용했던 구조안전성 비중을 50%에서 30%로 낮추고, 주거환경 점수 비중은 현행 15%에서 30%로, 설비노후도의 비중은 현행 25%에서 30%로 각각 높였다.

서울 200가구 이상 아파트 단지 중 2023년 1월 기준으로 재건축 연한(30년)이 지나는 단지는 389곳에 달한다. 경기도와 인천은 각각 471개 단지, 260개 단지다. 서울에서는 노원구가 79곳으로 가장 많고 ▲강남구 46곳 ▲송파구 23곳 ▲도봉구 34곳 ▲양천구·강서구 각 22곳 ▲영등포구 20곳 등이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "서울시와 국토부가 도심 주택공급 확대를 위해 역세권 소규모 정비사업을 확대할 방침인 만큼 투자자뿐 아니라 대기 수요자들도 관심을 가져볼만 하다"며 "다만 주택 개발사업은 진행에 변수가 많아 투자전 면밀한 사업성 분석이 필요하다"고 말했다.

 

leedh@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
지귀연, 尹 내란 선고 후 북부지법行 [서울=뉴스핌] 이바름 기자 = 윤석열 전 대통령의 내란 혐의 재판을 심리 중인 지귀연 부장판사가 이달 말 서울북부지법으로 전보된다. 이른바 '3대 특검(내란·김건희·채상병)'이 기소한 사건을 맡고 있는 이진관·백대현·우인성 부장판사는 서울중앙지법에 남는다. 대법원은 6일 지방법원 부장판사 이하 법관 1003명에 대한 정기인사를 실시했다. 오는 23일자로 시행되는 이번 인사는 지방법원 부장판사 561명, 지방법원 판사 442명 등이 대상이다. [서울=뉴스핌] 사진공동취재단 = 지귀연 부장판사가 21일 서울 서초동 서울중앙지법에서 열린 윤석열 전 대통령의 내란 우두머리 혐의 형사재판 두 번째 공판에서 취재진들의 퇴장을 명령하고 있다. 2025.04.21 photo@newspim.com 지귀연 부장판사는 이번 인사에서 서울북부지법으로 자리를 옮긴다. 지 부장판사는 윤 전 대통령의 내련 혐의 심리를 맡아왔으며, 이 사건은 오는 19일 1심 선고기일만 남겨두고 있다. 한덕수 전 국무총리의 내란 우두머리 방조 등 혐의 재판에서 징역 23년을 선고한 이진관 부장판사는 서울중앙지법에 남는다. 윤 전 대통령의 체포방해 혐의 재판에서 징역 5년을 선고한 백대현 부장판사, 김건희 여사에게 징역 1년 8개월을 선고한 우인성 부장판사도 잔류한다. 3대 특검이 기소한 사건들을 심리한 재판장들 가운데 지 부장판사만 자리를 옮기게 됐다. 한편 이번 정기인사에서는 132명의 법관이 지법 부장판사로 신규 보임됐다. 여성법관 비율은 45.5%(60명)이다. 연수원 40기 판사들이 처음으로 지법 부장판사로 보임된 점이 특징이다. [서울=뉴스핌] 사진공동취재단 = 이진관 부장판사가 30일 서울 서초구 서울중앙지법에서 열린 한덕수 전 국무총리 내란 우두머리 방조 및 위증 등 혐의 사건 첫 재판을 심리하고 있다. 2025.09.30 photo@newspim.com 대법원은 이번 인사에서 비재판보직에 대한 개편을 진행했다. 대법원 재판연구관 근무시기를 유연화하고, 보다 많은 법관에게 상고심 근무 기회를 부여하기 위하여 지법 부장판사에 대한 재판연구관 보임을 확대했다. 재판중계, 재판지원 AI 도입 등 사법제도 관련 과제 추진을 위해 법원행정처 기획조정실에 기획조정심의관 1명을 증원했다. 서울남부지법 김기홍 판사가 겸임한다. 사법인공지능정책 수립을 위해 사법인공지능심의관 1명도 신설했다. 이강호 천지방법원·인천가정법원 부천지원 판사가 해당 직을 수행한다. 신임법관 연수 및 법학전문대학원 강의 지원의 효율성과 전문성 제고를 위해 사법연수원 교수 1명도 증원했다. 퇴직 법관은 45명으로, 70~80명 규모였던 과거에 비해 절반 가까이나 줄었다. 퇴직자가 줄어든 이유로 '스마트워크' 제도의 안착이라는 평가가 나온다. 스마트워크는 재판이 없는 날 근무지가 아닌 법원에서 일할 수 있도록 하는 원격근무 제도다. 대법원은 지난해부터 주 2회 원격근무할 수 있도록 제도를 시행하고 있다. right@newspim.com 2026-02-06 15:20
사진
'50억 클럽' 곽상도 1심 공소기각 [서울=뉴스핌] 홍석희 박민경 기자 = 법원이 대장동 민간 업자들로부터 퇴직금 명목으로 50억 원을 받아 은닉한 혐의로 기소된 곽상도 전 국민의힘 의원에 대한 공소를 기각했다. 아들 곽병채 씨는 무죄를 선고받았다. 서울중앙지법 형사합의23부(재판장 오세용)는 6일 오후 범죄수익은닉규제법 위반 등 혐의로 기소된 곽 전 국민의힘 의원과 특정범죄가중처벌 등에 관한 법률 위반(뇌물) 혐의로 기소된 아들 곽 씨에게 각각 공소 기각과 무죄를 선고했다. 법원이 대장동 민간 업자들로부터 퇴직금 명목으로 50억 원을 받아 은닉한 혐의로 기소된 곽상도 전 국민의힘 의원에 대한 공소를 기각했다. 사진은 곽상도 전 국민의힘 의원. [뉴스핌DB] 재판부는 "선행 사건과 사실상 동일한 내용에 대해 다시 판단을 받게 하는 것으로, 무죄를 뒤집기 위한 자의적인 공소권 행사"라며 "실질적으로 동일한 사안에 대해 1심 판단을 두 번 받는 실질적 불이익을 받은 만큼 공소권 남용에 해당한다"고 판시했다. 또 재판부는 "곽병채가 곽상도 전 의원의 직무와 관련해 금품을 수수하기로 명시적·묵시적으로 공모했다고 보기 어렵고, 기능적 행위 지배도 인정되지 않는다"며 "제출된 증거만으로는 합리적 의심의 여지 없이 범죄 사실이 증명되었다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 재판부는 다만 화천대유자산관리(화천대유) 대주주 김만배 씨의 특가법상 알선수재 방조, 정치자금법 위반 등 혐의는 유죄로 인정해 벌금 500만 원을 선고했다. 재판부는 "화천대유 관련 자금이 곽 전 의원에게 후원금 명목으로 기부된 것으로 평가할 수 있다"며 유죄로 판단했다. 양형과 관련해 재판부는 "알선수재 방조는 공무 집행의 공정성과 사회적 신뢰를 저해하는 범죄이고, 정치자금법 위반 역시 정치 자금의 투명성을 훼손해 죄책이 가볍지 않다"고 설명했다. 곽 전 국민의힘 의원은 1심 선고 직후 서울중앙지법 서관에서 "1차 수사로 기소돼 무죄를 선고받았고, 2차 수사로 기소돼 오늘 공소 기각 판결을 받기까지 5년이라는 시간이 흘렀다"며 "그 사이 잃어버린 명예와 모든 것들에 대해 어떤 방식으로 보상받아야 할지 답답하다"고 입장을 밝혔다. 앞서 검찰은 아들 곽 씨에게 징역 9년을 구형했다. 또한, 수수한 뇌물 액수의 2배에 해당하는 벌금 50억 1000여 만 원과 추징금 25억 5000여 만 원을 명령했다. 곽 전 국민의힘 의원에게는 징역 3년을 구형했다. 이들과 함께 기소된 화천대유자산관리(화천대유) 대주주 김 씨에게는 범죄수익 은닉 혐의와 관련해 징역 2년, 알선수재 및 정치자금법 위반 혐의와 관련해 징역 2년을 구형했다. 한편, 곽 전 국민의힘 의원은 2021년 4월 대장동 사업 과정에서 김 씨로부터 하나은행 컨소시엄 이탈 방지 청탁 알선 대가 및 국회의원 직무 관련 뇌물로 약 25억 원 상당을 수수하면서 이를 화천대유 직원이던 곽 씨의 퇴직금과 성과급으로 가장, 은닉한 혐의를 받는다. 아들 곽 씨는 곽 전 국민의 힘 의원의 25억 원 상당의 뇌물 수수에 공모했다는 의혹과 관련해 특가법상 뇌물 혐의를 받는다. pmk1459@newspim.com   2026-02-06 15:52
기사 번역
결과물 출력을 준비하고 있어요.
종목 추적기

S&P 500 기업 중 기사 내용이 영향을 줄 종목 추적

결과물 출력을 준비하고 있어요.

긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
이 내용에 포함된 데이터와 의견은 뉴스핌 AI가 분석한 결과입니다. 정보 제공 목적으로만 작성되었으며, 특정 종목 매매를 권유하지 않습니다. 투자 판단 및 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 주식 투자는 원금 손실 가능성이 있으므로, 투자 전 충분한 조사와 전문가 상담을 권장합니다.
안다쇼핑
Top으로 이동