[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 대구에서 수성구를 제외한 전역이 조정대상지역에서 풀려 투자자들 관심이 달아오르고 있다. 하지만 '묻지마 투자'는 자제해야 한다는 지적이 나온다.

대구에는 향후 5년간 10만가구가 넘는 입주물량으로 '주택공급 폭탄'이 예정돼 있다. 여기다 미분양 아파트가 6800가구 넘게 쌓여 매물 적체가 심화되고 있는 만큼 투자자들은 향후 미분양 감소추이를 확인하고 들어가는 것이 안정적이라는 의견이다.

◆ 대구, 수성구 외 조정지역 해제…투자자들 '관심 집중'

4일 부동산업계에 따르면 대구에서 수성구를 제외한 전역이 조정대상지역에서 풀렸지만 성급한 투자는 자제해야 한다는 지적이 나온다.

새 정부 들어 처음 열린 국토교통부 주거정책심의위원회(주정심)는 오는 5일부터 대구 동구·서구·남구·북구·중구·달서구·달성군을 조정대상지역에서 해제하기로 결정했다. 대구 수성구는 투기과열지구에서 해제됐지만 조정대상지역 규제는 유지됐다.

조정대상지역에 지정되려면 크게 두 가지 정량요건을 충족해야 한다. 우선 최근 3개월간 집값 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배보다 높아야 한다. 여기 해당하는 지역 중 다음 3가지 중 하나를 충족하면 조정대상지역으로 지정할 수 있다.

3가지 요건은 ▲최근 2개월간 청약경쟁률이 5대 1을 초과(국민주택규모는 10대 1) ▲최근 3개월간 분양권 거래량이 전년 동기대비 30% 이상 증가 ▲주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하다.

조정대상지역으로 지정되면 대출, 세금 등에서 각종 규제를 받는다. 우선 시세 9억원 이하인 주택은 주택담보대출비율(LTV) 50%, 9억원 초과분은 30%로 제한된다. 총부채상환비율(DTI)도 50%가 적용된다.

대출 뿐 아니라 ▲다주택자 취득세·양도소득세·종합부동산세 중과 ▲다주택자 장기보유특별공제 배제 ▲1가구 1주택 비과세 2년 거주 요건 등 각종 세금 부담도 커진다. 여기에 분양권 전매 제한, 1순위 청약자격 강화 등 청약규제도 있다.

또 투기과열지구는 9억원 이하 주택은 LTV 40%, 9억원 초과는 20%가 적용되는 등 더욱 강력한 대출 규제가 적용된다. 투기과열지구는 15억 초과 주택에 대한 담보대출이 불가능하다. 재건축 등 정비사업 규제 수위도 높아진다. 

그런데 대구가 이번에 지역별로 각각 조정대상지역, 투기과열지구에서 해제되자 투자자들 이목이 집중됐다. 한 부동산 커뮤니티에 따르면 주정심 결과가 발표된 당일 수서에서 동대구로 가는 수서고속철도(SRT)가 전부 매진됐다. 한 카톡방에는 대구 아파트에 대한 동, 호수별 매수 주문이 이어질 정도로 수요자들 관심이 뜨겁다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 수서에서 동대구로 가는 수서고속철도(SRT) 예매현황 2022.07.01 sungsoo@newspim.com

조정지역이 비조정지역으로 풀리면 대출·세금 등 많은 부분에 혜택이 있어서 투자자들이 대체로 매수 타이밍으로 인식한다. 게다가 조정지역이 비조정지역으로 해제된 것이 오랜만이기 때문에 더욱 관심이 고조됐다.

◆ 대구, 2025년까지 입주물량 폭탄…"미분양 줄면 들어가야"

하지만 대구는 향후 '공급폭탄'이 예정됐기 때문에 이번 조정지역 해제로 주택가격이 단기에 반등할 것으로 예단하기 어렵다. 부동산정보업체 부동산지인에 따르면 대구의 2021~2025년치 입주물량은 총 10만8397가구에 이른다.

연도별 입주물량은 작년 1만8242가구에 이어 올해 2만1563가구, 내년 3만7088가구, 2024년 2만3609가구 예정이다. 2025년이 돼야 입주물량이 7895가구로 줄어든다. 특히 대구 동구는 2021~2025년 총 입주물량이 2만933가구로 가장 많다.

이어 ▲중구 1만7087가구 ▲달서구 1만6875가구 ▲수성구 1만6501가구 ▲북구 1만1016가구 ▲서구 1만816가구 ▲달성군 7892가구 ▲남구 7277가구 순이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.07.01 sungsoo@newspim.com

또한 대구는 미분양 아파트가 6800가구 넘게 쌓이면서 매물 적체가 심화되고 있다. 대구시 미분양 공동주택 현황에 따르면 지난 5월 기준 대구에 누적된 미분양 물량은 6816가구로 집계됐다. 지난해 5월 1185가구에서 5배 넘게 늘어난 수치다. 

대구에서 미분양이 가장 많은 곳은 달서구(2360가구)며 동구(1430가구), 중구(1048가구) 등이 뒤를 잇는다. 또한 대구는 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양도 195가구로 집계됐다.

이에 대구시는 지난해 5월부터 올해 3월까지 5차례에 걸쳐 국토부에 조정대상지역 해제를 요청했었다. 특히 대전 동구는 "주택가격이 하락하고 분양권 전매 거래량이 감소하는 등 주택시장이 안정화되고 있다"고 주장해왔다.

수요, 공급은 부동산 가격을 움직이는 주요 변수 중 하나로 꼽힌다. 대구에 향후 5년간 신축 아파트 입주가 대거 이뤄지면 전세가격 안정과 더불어 매매가격도 안정될 가능성이 높다. 이에 따라 업계에서는 향후 대구 부동산시장의 미분양 감소 추이를 확인하고 들어가는 것이 투자자들 입장에서 더 안전하다는 의견이 나온다.

부동산업계 관계자는 "대구가 비조정지역이 됐다는 이유만으로 덜컥 매수하는 것은 자제해야 한다"며 "대구에는 여전히 예정된 공급이 많기 때문에 조정지역 해제가 실제 매수행렬로 이어질지 장담하기 어렵다"고 말했다.

이어 "조정지역에서 풀린 지역들은 누군가에겐 투자기회로 여겨질 수 있지만, 누군가에겐 오히려 매도 기회로 보일 수도 있다"며 "한동안 대구에는 풍부한 자금을 보유한 투자자들의 매수세와 대규모 공급에 공포감을 느낀 대구 주민들의 매도 고민이 맞물려 힘겨루기를 보일 것"이라고 덧붙였다.

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