[서울=뉴스핌] 김명은 기자 = 정부가 30일 열린 주거정책심의위원회(주정심)에서 전국 161곳에 달하는 투기과열지구와 조정대상지역 가운데 17곳을 해제했지만 시장에 주는 영향은 미미할 것이란 진단이 나온다.

투기과열지구 6곳과 조정대상지역 11곳으로 모두 지방인데다 시장의 관심을 모았던 세종과 수도권 지역은 해제 대상에서 제외됐기 때문이다.

규제지역 해제 1순위로 분류됐던 대구의 수성구가 투기과열지구에서 빠지고 나머지 7개 지역이 조정대상지역에서 해제된다. 대구와 함께 초미의 관심을 모았던 세종은 최근 집값 하락폭은 크지만 급등 시기 상승분을 상쇄하기엔 이르다는 판단에 따라 투기과열지구와 조정대상지역을 그대로 유지하기로 했다.

수도권도 집값이 아직은 안정됐다고 보기 어렵고 미분양 주택이 많지 않은 점이 고려돼 당분간 규제지역이 유지된다. 시장 전문가들은 수도권과 세종이 빠진 이번 규제지역 조정이 시장에 미칠 영향은 한정적이라고 보고 있다.

◆세종 외 지방 투기과열지구 모두 해제...추가 조정 여지 남겨

30일 시장 전문가들에 따르면 정부의 규제지역 지정 해제 폭이 기대에 못미친 만큼 시장에 주는 영향력도 미미할 것이란 진단이 나온다.   

정부에 따르면 국토교통부는 이날 새 정부 들어 첫 주정심을 열고 지방 6개 시군구 투기과열지구와 11개 조정대상지역을 해제하기로 결정했다. 이번 결정의 효력은 7월 5일 0시부터 발생한다.

투기과열지구에서 제외되는 6개 시군구는 대구 수성구, 대전 동구‧중구‧서구‧유성구, 경남 창원 의창구다. 조정대상지역에서 해제되는 11개 시군구는 대구 동구‧서구‧남구‧북구‧중구‧달서구‧달성군, 경북 경산시,전남 여수시‧순천시‧광양시다.

정부는 지난 2020년 12월 이후 규제지역을 한차례도 조정하지 않았다. 전국적으로 투기과열지구는 49곳, 조정대상지역은 112곳이 지정돼 있었다. 서울과 세종 등 일부 조정대상지역을 제외하면 대부분 문재인 정부 시절 집값이 급등하던 시기에 지정됐다.

이번 주정심 결과 지방에서는 세종을 제외한 모든 지역이 투기과열지구에서 제외된다. 대구는 5월 말 기준으로 미분양 물량이 6816가구로 전국에서 가장 많고 집값도 다른 지역에 비해 큰 폭으로 하락했다. 한국부동산원에 따르면 6월 넷째주(27일 기준) 대구의 아파트값은 한 주 전 대비 0.19% 떨어졌다. 하락폭이 전국 평균(-0.04%)과 큰 차이를 보인다. 다만 대구 수성구는 조정대상지역을 그대로 유지한다.

국토부 관계자는 "투기과열지구와 조정대상지역을 한꺼번에 풀면 규제 수위가 급격히 내려갈 수 있으므로 우선 투기과열지구 먼저 풀고 이후 시장 상황을 보기로 했다"고 설명했다. 부산은 대구에 비해 시장안정세가 뚜렷하지 않다고 판단해 규제지역을 한 곳도 풀지 않았다.

대구와 함께 투기과열지구 해제에 관심을 모았던 세종은 현행 규제를 유지하기로 했다. 6월 넷째주 기준 세종의 아파트값은 한 주 전에 비해 0.31% 떨어졌다. 대구보다 하락폭이 크고 최근 주택가격 하락세가 지속되고 있지만 청약경쟁률이 여전히 높아 잠재적인 매수세가 유지되고 있다는 판단에 따른 것이다. 국토부 관계자는 "세종은 다른 지방과 다르게 봐야 한다"면서 "집값이 급등기에 굉장히 많이 올랐고 누적 상승률이 높아 수도권과 동일한 기준으로 결정했다"고 설명했다.

수도권도 변화가 없다. 최근 집값이 하락세를 보이고 있지만 기간이 길지 않았고 미분양 주택도 지방과 비교해 상대적으로 많지 않다는 점을 고려한 결정이다. 정부는 다만 하반기 지역별 주택시장 상황을 모니터링하면서 필요한 경우 연말 이전이더라도 추가 조정을 검토할 수 있다고 설명했다. 하지만 이는 남아 있는 지방 중소도시에 방점을 찍는 모습이다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 사진은 9일 서울 중구 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 2022.05.09 mironj19@newspim.com

◆수도권·세종 빠진 조정...주택 시장에 미칠 영향 크지 않다 분석

규제지역으로 지정되면 대출·세제·청약 등에서 규제가 생긴다. 조정대상지역에서는 9억원 이하 주택의 주택담보대출비율(LTV)이 50%로, 9억원 초과분은 30%로 각각 제한된다. 양도소득세와 종합부동산세 등 각종 세금도 추가된다. 투기과열지구에서는 9억원 이하 LTV가 40%, 9억원 초과는 20%가 적용되고 15억원 넘으면 주택담보대출을 받을 수 없다. 이와 함께 재건축 등 정비사업 규제도 따라붙는다.

이번에 규제지역에서 해제된 곳들은 오는 7월 5일부터는 이와 같은 규제에서 자유로워진다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "전반적인 주택 시장 거래 활력은 떨어졌으나 이번 규제지역 해제로 공급과잉 우려가 있거나 향후 차익기대가 제한적인 곳과 대출 이자부담이 커 매각을 원하는 이들에게 퇴로가 마련될 것으로 기대된다"고 말했다.

새 정부 출범 후 처음으로 열린 주정심에서 규제지역 해제가 대폭 이뤄질 것이라는 기대감도 있었지만 결과적으로 신중한 접근이 이뤄졌다. 이는 원희룡 국토부 장관의 29일 관훈클럽 초청토론회 발언을 통해 예고된 바 있다. 그는 규제지역 해제 범위와 관련해 "지난 정부에서 너무 많이 묶어놨고 최근 미분양이 늘어난 상황에 맞게 풀어나가야 한다는 원칙을 갖고 있다"면서도 "주택 시장 과열에 따른 안정화 필요성도 여전히 제기되고 있는 만큼 양쪽을 다 고민해야 할 것으로 본다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "새 정부가 출범한 지 2개월도 되지 않은 시점에서 서울을 포함한 수도권까지 규제지역을 대폭 완화하는 것에 부담을 느낀 듯하다"면서 "주택시장 안정을 정책목표로 제시한 정부가 집값이 내려가고 있는 상황에서 굳이 규제지역까지 모두 풀어 거래활성화를 대거 유도할 필요성을 갖지는 않았을 것"이라고 설명했다. 그러면서 그는 "이번 조정 결과가 주택시장에 미칠 영향은 극히 제한적"이라고 전망했다. 

부동산 시장에서는 복잡한 규제지역 지정 제도를 보다 단순화해야 한다는 목소리도 나온다.

현재 규제지역은 투기과열지구, 조정대상지역 외에도 투기지역, 토지거래허가구역, 고분양가관리지역, 미분양관리지역 등 종류가 상당하다.

함영진 랩장은 "세금·대출·청약·정비사업 등 규제지역끼리 중복·중첩되는 규제 내용이 많아 상위규제와 하위규제의 개념이 모호하다"면서 "보다 명확한 규제지역 지정 기준과 단계별 규제 내용, 규제 수위 제시 등이 필요하다"고 지적했다.

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