전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 건설

속보

더보기

오세훈 연임에 추진력 잃은 '공공재개발·재건축'…노후도심 개발 '탄력' 예고

기사입력 : 2022년06월05일 06:05

최종수정 : 2022년06월05일 06:05

※ 본문 글자 크기 조정

  • 더 작게
  • 작게
  • 보통
  • 크게
  • 더 크게

※ 번역할 언어 선택

공공 재건축·재개발, 각각 '낮은 사업성·재산권 침해' 논란
윤석열·오세훈 "민간 정비사업 활성화"…힘 빠진 공공정비

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 오세훈 서울시장이 연임에 성공함으로써 문재인 정부의 '공공재개발, 공공재건축'은 더욱 추진동력을 상실했다는 지적이 나온다. 윤석열 대통령과 오 시장의 주택공급 정책은 '민간 정비사업'에 방점이 찍혀있는데다 공공재개발 대상으로 지정된 지역에서 사업에 반대하고 있어서다.

다만 집값 상승 우려로 급격한 정비사업 규제완화는 어려울 것으로 보이며, 노후도심 고밀개발과 녹지공간 확보 정책이 더 우선적으로 이뤄질 것으로 예상된다.

[서울=뉴스핌] 김민지 기자 = 오세훈 국민의힘 서울시장 후보가 31일 오후 서울 동대문구 장한평역에서 유세를 하고 있다. 2022.05.31 kimkim@newspim.com

◆ '파리 날리는' 공공재건축…낮은 사업성에 참여단지 '소수'

5일 부동산업계에 따르면 오세훈 서울시장이 연임함에 따라 문재인 정부의 '공공재개발, 공공재건축'은 더욱 추진동력을 상실할 것으로 예측된다.

공공재건축은 문재인 정부가 2020년 8·4 공급대책에서 발표한 '공공참여형 고밀재건축' 제도에 따라 추진된다. 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)와 같은 공공기관이 재건축사업에 참여하는 것이다. 이 방식을 채택하면 층고 제한을 35층에서 50층까지로 완화하고 용적률(대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율)을 300~500%까지 높여 재건축 주택 수를 최대 2배로 늘릴 수 있다.

하지만 서울 강남구 대치동 은마아파트를 비롯한 주요 재건축 단지들은 이전부터 공공재건축 참여를 꺼려왔다. 개발이익 대부분을 공공이 환수해 조합에 돌아갈 이익이 적기 때문이다.

특히 조합들은 재건축 사업의 공공성이 높아지면 그만큼 사업성이 나빠질 것을 우려한다. 공공재건축을 할 경우 기부채납용 물량(임대아파트)이 늘어나는 만큼 기존 조합원들의 토지지분이 줄어 전체 조합이익이 감소한다. 또한 임대아파트 물량만큼 전체 가구수가 늘어나면 전체 공사비용도 증가하고 공기도 연장된다.

주거환경도 기존보다 악화된다. 같은 면적의 대지에 아파트 가구수를 2배로 늘리려면 그만큼 조경면적을 줄여야 한다. 입주민이 늘어난만큼 지하주차장과 커뮤니티시설도 더 만들어야 한다. 기존 조합원들로서는 높아진 인구밀도 때문에 주거의 질이 하락하는 것이다.

만약 주거 쾌적성을 위해 조경면적, 건폐율(대지면적에 대한 건축면적의 비율)을 기존대로 유지한다면 아파트 층수를 많이 올려야 한다. 이 경우 공사비가 더 크게 늘어나고 공기도 연장된다는 문제가 있다.

높아진 공사비를 충당하려면 일반분양가를 높게 받아야 하는데 그마저도 쉽지 않다. 민간택지 분양가상한제 때문에 일반분양가를 높게 받을 수 없어서다. 또한 임대아파트 수가 많으면 단지에 고급화 이미지를 적용할 수 없어서 분양가를 높게 책정하기 어려워진다.

또한 재건축초과이익환수제로 재건축 이익의 최대 50%를 세금으로 내야 한다는 점을 감안하면 부담이 크다. 입지가 좋은 사업지일수록 '공공참여형 고밀재건축'에 참여할 유인이 없는 이유다.

현재 공공재건축 사업에 참여한 단지는 500가구 내외의 소규모 단지들이다. 국토교통부 자료에 따르면 공공재건축 선도사업 후보지 5곳의 세대수 현황은 ▲영등포구 신길13구역(233가구) ▲중랑구 망우1구역(270가구) ▲관악구 미성건영아파트(511가구) ▲용산구 강변강서아파트(213가구) ▲광진구 중곡아파트(276가구)다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 공공재건축 후보지 선정결과 [자료=국토교통부] 2022.06.03 sungsoo@newspim.com

◆ 삐걱대는 공공재개발…흑석2 등 비대위 "사유재산권 침해"

공공재개발의 경우 후보지 주민들의 강한 반발에 부딪혀 사업이 난항을 겪고 있다.

공공재개발은 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 참여하는 재개발 사업이다. 용적률을 법정 한도의 120%까지 늘려주되 늘어난 용적률의 20~50%를 임대주택으로 기부채납하는 방식이다. 분양가상한제도 적용받지 않는다.

하지만 공공재개발 사업지 주민들은 사업을 할 경우 해당 구역 상가소유자들이 삶의 터전을 잃는 등 '재산권 침해'가 생긴다는 이유로 반대 목소리를 높이고 있다. 공공재개발을 반대하는 수도권 21개 구역 비상대책위원회(이하 비대위)는 지난달 2일 서울 종로구 대통령직인수위원회 사무실 인근에서 공공재개발 반대 기자회견을 개최했다.

이날 기자회견에는 '공공재개발 1호' 사업지인 흑석2구역을 비롯한 서울 17개 구역과 경기·인천 4개 구역 비대위 관계자 및 주민이 참석했다. 비대위는 흑석2구역을 사례로 들며 공공재개발의 불합리성에 대해 비판했다.

비대위는 "흑석2구역은 주민 300명 중 상가소유자 약 140명이 토지의 80% 이상을 소유하고 있으며, 재래시장인 흑석시장과 역내 상가세입자 400여명은 여기에 생업의 기반을 두고 있다"며 "토지 9400평 중 단 1300평만을 소유한 사람들이 과반수 다수결을 내걸고 공공재개발을 진행하고 있어 누구를 위한 공공재개발인지 방향도 없다"고 비판했다.

전문가들은 공공재건축·재개발이 서울 내 모든 사업구역에 적합한 방식은 아니기 때문에 이처럼 파열음이 발생했다고 지적했다. 정부 주도의 정비사업만으로는 단기에 서울 주택을 대규모로 늘리는 데 한계가 많다는 분석이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "공공재건축 또는 공공재개발이 적합한 지역이 있고 그렇지 않은 지역이 있다"며 "예컨대 인구가 적은 지방 구도심이나 민간이 정비사업을 하기에 사업비·전문성이 부족한 지역은 공공재개발을 도입할 만 하다"고 말했다. 다만 "민간이 충분히 정비사업을 할 수 있는 지역의 경우 공공재건축·재개발이 맞지 않을 수도 있다"고 덧붙였다.

◆ 윤석열·오세훈 "민간 정비사업 활성화"…힘 빠진 공공정비

이런 상황에서 윤석열 정부와 오 시장의 부동산 정책이 '민간 정비사업 활성화'에 초점을 맞추고 있어서 공공재건축·재개발은 더욱 설 자리를 잃게 됐다.

윤석열 대통령은 정밀안전진단 등 민간 재건축 규제 완화가 주요 공약이었다. 윤 대통령은 대선 과정에서 30년 이상 아파트에 대한 재건축 안전 진단을 면제하고, 정밀안전진단 시 구조안전성 비중을 현행 50%에서 30%로 낮추는 방안을 내놓았다. 또 주거환경 비중은 15%에서 30%로, 건축 마감 및 설비 노후도는 25%에서 30%로 높이는 방안을 제시했다.

재건축초과이익 환수법이나 노후신도시 재생특별법(1기 신도시 법) 등 입법이 필요한 과제들은 올해 하반기 내 국회에 각각 개정·제정 법안을 제출할 계획이다.

오 시장은 이전부터 국토부에 재건축 안전진단 규제를 풀어줄 것을 여러 차례 촉구했다. 그는 작년 8월 자신의 블로그에 "지금부터라도 수요가 있는 곳에 제대로 공급을 해야 한다"며 "재건축 안전진단 규제완화가 여전히 이뤄지지 않는다면 재건축을 통한 향후 5년 이후의 주택공급도 결국 차질을 빚을 수밖에 없을 것"이라고 강조했다.

또한 오 시장의 주요 정책인 '신속통합기획'도 서울시가 민간 재개발·재건축을 지원하는 제도다. 오 시장 연임으로 기존 정책이 연속성을 갖게 된 만큼 신통기획 사업이 서울 전역에 퍼지는 등 더욱 탄력을 받을 것으로 예상된다.

다만 업계에서는 집값 상승 우려로 정부가 '속도조절'에 나선 만큼 민간 정비사업이 갑자기 활성화되기는 어려울 것으로 내다봤다. 대신 오 시장이 이전에 발표했던 노후도심의 고밀개발과 공공기여를 통한 녹지공간 확보 정책이 더 중점적으로 이뤄질 것으로 예상했다.

앞서 오 시장은 '고밀·복합 개발'과 '녹지공간 확보'를 동시에 추진하는 '녹지생태도심 재창조 전략'을 지난 4월 발표했다. 이 전략의 핵심은 건축물 높이(90m 이하)와 용적률(600% 이하) 등 기존 건축규제를 과감하게 완화하고, 그 대가로 얻는 공공기여를 공원과 녹지로 조성해 도심 전체를 녹지로 연결하는 것이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 오세훈 서울시장이 발표한 '녹지생태도심 재창조 전략' 중 일부 [자료=서울시] 2022.04.21 sungsoo@newspim.com

시는 우선 서울도심에서 가장 낙후돼 변화가 시급한 '종묘~퇴계로 일대' 44만㎡부터 재정비를 시작한다. 이후 동-서로는 1가부터 8가까지, 남-북으로는 율곡로에서 퇴계로까지 서울도심 전체를 '녹지생태도심'으로 만들어 하늘에서 보면 온통 녹색으로 물든 도심을 구현한다는 계획이다.

이 연구위원은 "새 정부가 첫 해를 맞이했다는 점을 감안하면, 급격한 규제완화로 집값이 급등하는 상황은 지양할 필요가 있다"며 "윤석열 정부가 안전진단·1기 신도시 등 재건축 규제완화를 점진적으로 진행할 것으로 보인다"고 말했다.

이어 "당장은 앞서 오 시장이 발표한 것처럼 광화문~종로 등 구도심의 고밀개발과 공공기여를 통한 녹지공간 확보가 더 중점적으로 시행될 것"이라며 "반면 종전의 공공재건축·재개발은 더욱 추진력을 상실했다"고 덧붙였다.

 

sungsoo@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
법사위, 尹 서울구치소 CCTV 열람 [서울=뉴스핌] 배정원 기자 = 국회 법제사법위원회(법사위)는 1일 윤석열 전 대통령의 수감 중 특혜 제공 여부와 특검의 체포영장 집행 당시 서울구치소 폐쇄회로(CC)TV를 열람하기 위해 현장검증에 나섰다. 추미애 법사위원장과 더불어민주당, 조국혁신당 소속 법사위원들은 이날 오전 경기 의왕 서울구치소를 방문해 윤 전 대통령의 체포영장 집행 거부와 수감 특혜 의혹 등을 점검했다. 국민의힘 의원들은 전원 불참했다. [서울=뉴스핌] 배정원 기자 = 추미애 법사위원장과 더불어민주당, 조국혁신당 소속 법사위원들은 1일 오전 경기 의왕 서울구치소를 방문해 윤 전 대통령의 체포영장 집행 거부와 수감 특혜 의혹 등을 점검했다. 국민의힘 의원들은 전원 불참했다. 2025.09.01 jeongwon1026@newspim.com 김용민 의원은 "국민의힘은 오늘 현장검증이 '망신주기용'이자 인권 침해라고 주장하고 있는데 정작 중요한 검증 절차에는 참여하지 않고 뒤에서 정치적 언사만 하고 있다"며 국민의힘 의원 불참에 유감을 표했다. 김 의원은 "오늘 검증해야 할 사안은 대한민국 형사사법시스템에서 매우 중차대한 문제"라며 "전직 대통령이라는 이유로 구치소에서 편하게 지내고 있다는 국민적 의혹이 해소되지 않는 한 대한민국 사법시스템은 국민으로부터 신뢰받지 못할 것"이라며 현장검증의 필요성을 재차 강조했다. 전현희 의원도 "CCTV를 열람하는 것은 윤석열에 대한 망신주기 목적이 아니다. 중대 범죄자의 체포영장 거부라는 법치주의 파괴 행태와 구치소 측의 특혜는 없었는지를 눈으로 확인하기 위함이다"며 "법치주의를 바로세우고 헌정질서를 회복하는 과정의 일환인 현장검증에 국민의힘이 자리를 비운 것은 매우 유감"이라고 말했다. 추미애 위원장은 "윤 전 대통령은 내란 혐의로 수사를 받으면서 조금의 양심이라도 있다면 응당 책임을 져야 함에도 불구하고 법치를 무시하고 부끄러운 모습을 연출하는 등 수사방해를 일삼고 있다"며 "오늘 현장검증을 통해 특혜 및 수사방해 상황을 면밀히 살피고 수용규칙 위반 등 사실이 확인될 경우 관련 규정에 따라 후속조치를 취하겠다"고 강조했다. 그러면서 서울구치소 측에 8월 한달 간 윤 전 대통령의 변호인 접견 횟수와 구치소 내 변호인 접견방 개수, 변호인 접견 규정 일체 등의 자료를 요청했다. 박은정 조국혁신당 의원과 서영교 민주당 의원은 이명박·박근혜 전직 대통령의 변호인 접견 관련 자료와 윤 전 대통령의 총 접견 시간 및 인원 등 통계 자료를 요구했다. jeongwon1026@newspim.com 2025-09-01 11:08
사진
[변상문의 화랑담배] 제1회 산세타령 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. [자료= 인공지능 AI 이미지] 판소리 춘향가에는 '산세타령'이라는 눈대목(가장 재미있는 부분 중 하나)이 있다. 방자가 춘향이에게 이몽룡의 사람됨을 각 지방 산세에 비유하며 설명하는 대목이다. 방자가 춘향이에게 "여보게 춘향이! 낭군을 얻으려면 뚜렷한 서울 양반 낭군을 얻지. 아, 어찌 시골 무지랭이를 얻으려는가?" 했다. 이에 춘향이가 "미친 녀석! 낭군도 시골 서울이 다르단 말이냐?"하며, 방자 말이 땅에 떨어지기도 전에 이불 개듯 개어 방자 귀에 쑤셔 넣었다. 방자는 "하믄 다르지야. 인걸은 지령이라. 사람이 하는 것은, 산세 따라 나는 법이여. 내가 우리 도련님 성품을 이를 테니 잘 들어 보소. 경상도 산세는 산이 웅장 허기로 사람이 나면 정직하고. 전라도 산세는 산이 촉(비옥함)하기로 사람이 나면 재주가 있고. 충청도 산세는 산이 순순하기로 사람이 나면 인정이 있고. 경기도 올라, 한양 터 보면 천운봉이 높고 백운대 섰다. 삼각산 세 가지 북주가 되고 인왕산이 주산이요, 종남산이 안산인디 동작이 수구를 막았기로, 사람이 나면 선할 때 선하고 악하기로 들면 별악지상(別惡之象)이라." 서울 남산 아래, 선할 때 선하지만 악하기로 들면 별악지상(別惡之象)인 땅. 그곳이 지금의 용산기지다. 이몽룡이 장원급제하고 남원골 춘향이를 만나러 간 길도 남대문-용산고-용산기지 23번 게이트-한강나루-남태령-과천 길이다. 용산은 용산구 효창공원 일대와 원효로 서쪽 일대 구릉지대를 말한다. 한강을 따라 서쪽으로 흐르는 구릉이 마치 용이 꿈틀대는 모습이어서 용산이라 불렀다. 대통령실이 들어선 국방부, 합참 지역의 구릉은 둔지산(屯之山)이다. 조선시대 때 직업군인 집단 거주 마을이 있었다. 이곳은 임진왜란 때는 일본군 병참기지로, 병자호란 때는 청나라군 후방지휘소였다. 임오군란 때는 흥선 대원군이 용산기지 캠프 코이너에서 청나라로 납치돼 갔다. 용산고 앞에서 청나라군과 조선군 간 치열한 전투가 벌어졌다. 1894년 7월 청일전쟁이 터졌다. 일본군 소장 오시마가 이끄는 8000여 명의 일본군이 용산기지에 주둔했다. 조선총독부, 조선주차군사령부가 용산기지에 터를 잡았다. 부대 정문은 용산역 맞은편 아모레 퍼시픽 건물과 용산우체국 사이로 난 길을 따라 200m 정도 들어가면 나오는 문이다. 어김없는 별악지상(別惡之象) 땅이었다. 1950년 6월 25일 01:00 용산기지 내 육군본부 상황실에 전화벨이 울렸다. 당직 장교 작전국 대위 조병운이 수화기를 들었다. "충성! 옹진반도 제17연대입니다. 현재 시간 국사봉 북쪽 능선으로 병력 미상의 북한군이 접근하고 있습니다" 03:00 또 전화벨이 울렸다. "충성! 문산 제1사단입니다. 북한군이 구화리에서 도하용 주정(舟艇)을 운반하고 있습니다" 03:30 또 전화벨이 울렸다. "충성! 의정부 제7사단입니다. 적 포탄이 전 진지에 떨어지고 있습니다" 창밖에는 태풍 엘시가 비를 뿌리고 있었다. 육군본부 정보국 당직 장교 중위 김종필은 정보국장 장도영 대령에게 "전 전선에서 북한군이 공격해 오고 있습니다. 전군에 비상을 내려야 합니다. 국장님께서 빨리 상황실로 오셔야겠습니다"라고 보고했다. 용산기지가 또다시 별악지상(別惡之象)의 땅이 되고 있었다.  / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-01 08:00
기사 번역
결과물 출력을 준비하고 있어요.
기사제목
기사가 번역된 내용입니다.
종목 추적기

S&P 500 기업 중 기사 내용이 영향을 줄 종목 추적

결과물 출력을 준비하고 있어요.

긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
이 내용에 포함된 데이터와 의견은 뉴스핌 AI가 분석한 결과입니다. 정보 제공 목적으로만 작성되었으며, 특정 종목 매매를 권유하지 않습니다. 투자 판단 및 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 주식 투자는 원금 손실 가능성이 있으므로, 투자 전 충분한 조사와 전문가 상담을 권장합니다.
안다쇼핑
Top으로 이동