[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 윤석열 대통령직인수위원회가 재건축 초과이익환수제(환수제)와 정밀안전진단 기준 완화를 골자로 한 제도 개편에 착수했다.

인수위는 현 정부의 공공 주도 정책에서 민간 시장이 주도하는 방향으로의 전환을 추진하고 있다. 이를 위해 재건축초과이익환수제와 더불어 안전진단 등의 규제를 완화해 민간 재건축·재개발 사업의 물꼬를 열어줄 것으로 보인다.

전문가들은 최근 안정세로 돌아선 서울과 수도권 아파트가격을 살펴본 이후 순차적으로 규제를 완화하는 정책을 펼칠 것으로 전망했다.

◆ 재건축 안전진단 기준‧환수제 완화 검토 착수

14일 인수위에 따르면 심교언 건국대학교 교수가 팀장으로 있는 부동산 태스크포스(TF팀)는 서울과 1기신도시(분당·일산‧군포) 재건축 사업을 추진하고 있는 단지에 대한 규제 완화를 검토하고 있다.

인수위는 단계적인 규제 완화에 착수했다. 특히 재건축 사업을 추진할 수 있도록 하기 위해 안전진단 기준 완화와 더불어 환수제를 손보기 위한 방안을 마련하고 있다

환수제는 노무현 정부 시절인 2006년 제도가 도입됐으나 부동산 침체기 등을 거치며 시행이 유예됐다가 현 정부 들어 부활돼 2018년부터 대상 단지들에 부담금 예정액 통지가 시작했다.

이로 인해 현재까지 재건축 부담금 예정액이 통보된 조합은 전국적으로 63개 단지, 3만3800가구에 이른다.

인수위는 서울과 1기 신도시 재건축 단지들이 정비사업을 망설이는 가장 큰 원인으로 지목되고 있는 것부터 손볼 계획이다.

이는 재건축 사업을 추진할 경우 사업 기간 인상된 주변시세(공시가격 기준)에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익이 3000만원을 넘을 경우 10∼50%까지 국가에 세금으로 납부해야 되기 때문이다.

인수위는 윤석열 대통령 당선인의 공약에 맞춰 환수제 부과 방식을 수정해 부담금을 줄여주는 방안을 검토하고 있다.

일단 현행 3000만원 이하인 면제 기준을 상향 조정해 면제 대상을 확대하는 동시에 3000만원 초과부터 초과이익 구간별로 10%부터 최대 50%인 부과율을 낮추는 방안이 유력하다.

현재 조합원 1인당 평균 이익이 ▲3000만원 초과∼5000만원 이하는 부과율이 10% ▲5000만원 초과∼7000만원 이하는 20% ▲7000만원 초과∼9000만원 이하는 30% ▲9000만원 초과∼1억1000만원 이하는 40% ▲1억1000만원 초과는 50%에 달하는데 구간과 부과율을 손질해 부담금을 줄이는 것이다.

다만 규제 완화로 인한 집값 상승을 우려해 단계적인 완화를 검토하고 있다. 원희룡 국토교통부(국토부) 장관 후보자와 오세훈 서울시장은 단계적인 규제 완화와 더불어 가격 안정화에 초점을 맞춘 부동산 정책을 구상한다는 계획이다.

◆ "집값 상승 자극 할라"…속도 조절 나선 원희룡‧오세훈

원 후보자는 오세훈 시장과의 만남에서 신규 주택 공급과 부동산가격 상승 억제를 위한 작업에 착수했다.

이는 재건축·재개발 정책의 핵심축인 국토부와 서울시가 신중론에 뜻을 같이하면서 향후 집값 추이에 따라 규제완화 속도 조절을 위한 것으로 업계는 보고 있다.

원 후보자는 "지나친 규제 완화 또는 시장에서 악용될 수 있는 부분에 대해서는 관리하고 통제할 수 있는 방향으로 매우 정교하고 신중하게 움직이겠다"며 "잘못된 가격 신호로 갈 수 있는 규제 완화나 공급은 윤석열 정부의 미래 청사진에는 없다"고 강조했다.

또 "규제 완화라는 것을 재건축·재개발 규제 완화 폭탄으로 인해서 국지적으로 고가 주택들 또는 개발이익과 투기이익을 누릴 수 있는 주택들이 쏟아질 것처럼 생각하는 것은 큰 착각"이라고 밝혔다.

오 시장 역시 가격 안정화 정책에 공감했다. 지난 11일 오세훈 서울시장은 열린 취임 1주년 기자간담회에서 "부동산 가격을 자극하는 일이 없도록 최대한 정교하게 접근할 것이라는 점에서 (중앙정부와) 충분히 공감대를 형성했다"고 말했다.

정비 업계는 재건축 종전가액 평가 시점을 추진위원회에서 조합설립인가 시점으로 바꿔 사업기간을 단축하거나 환수제에서 제외되는 공사비 등 비용인정 항목을 확대하는 방안 등도 함께 논의할 것으로 보고 있다.

정비업계 한 관계자는 "서울시의 경우 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 반영되면서 조합설립을 위한 절차를 밟고 있는 단지들이 늘어나고 있는 추세지만 원희룡 국토부 장과 후보자와 오세훈 시장이 속도조절에 나서면서 일부 단지들은 국회에서 규제 완화 법안이 통과될 시점에 맞춰 사업을 진행하려는 곳들이 많다"고 말했다.

전문가들 역시 국회 문턱을 넘긴 이후 사업에 속도가 붙을 것으로 전망하고 있다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "재건축 규제 완화 기대심리 때문에 하반기부터 시장이 움직일 수 있는데 서울은 정비사업 활성화 기조와 맞물려 투자심리가 살아날 수 있다"며 "윤 당선인이 추진하고 있는 초과이익환수제 완화처럼 재개발·재건축 규제를 대폭 완화할 경우 시장 가격 움직임이 클 것"이라고 말했다.

윤 당선인도 앞서 재초환에 대해 "100가구가 있다가 200가구가 들어옴으로 인해서 교통 유발, 환경부담이 생기면 정부가 재정투입을 해야 하니 그에 대해 수익자로서 부담하는 차원에서 합리적으로 공공환수를 하는 게 맞다"고 밝힌 바 있다.

ymh7536@newspim.com