급등한 서울 집값에 규제 완화 속도 조절
[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 윤석열 정부의 재건축 활성화 방침이 안갯속으로 빠졌다.
새 정부가 재건축 안전진단 완화 방침을 1년 이상 연기하고 초과이익환수제(재초환)와 분양가상한제(상한제) 개선 입법도 올해 연말에나 추진할 것이란 계획이 알려진 것. 이에 따라 윤석열 대통령과 앞서 오세훈 서울시장이 후보자 시절 공약한 '재건축 3대 대못 뽑기'가 장기 표류할 가능성이 커진 상황이다.
이같은 정부의 방침 변화는 서울 재건축 단지들이 밀집한 강남구 압구정과 영등포구 여의도‧양천구 목동을 비롯한 주요 단지를 중심으로 아파트 매맷값이 급등한 것에 따른 것으로 풀이된다. 다만 이같은 윤 정부 계획에 대해 부정적인 시각이 많다. 단기적인 집값 상승을 감수하더라도 빠른 공급확대를 위한 시그널로 재건축 규제 완화가 선행돼야 한다는 이야기다.
13일 시장 전문가들에 따르면 윤 정부의 재건축 안전진단 규제 완화 1년 연기를 비롯한 재건축 활성화 대책 속도조절 방침에 따라 주택공급이 위축될 것이란 분석이 나오고 있다.
◆ 구조안전성 30% 이하로 축소...윤 정부 안전진단 규제 완화 '1년 뒤'
윤석열 정부의 '국정과제 이행계획서'에 따르면 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준' 개정은 내년 상반기에 추진키로 결정됐다.
이와 더불어 재건축 3대 대못 규제로 불리는 재초환과 분양가상한제‧1기 신도시 특별법(노후신도시재생특별법)' 등은 올해 하반기에 주무부처인 국토교통부 입법을 통해 제도 개정을 추진한다는 계획이다. 다만 서울 지역의 경우 개정안이 통과된 이후에도 주택가격 상승과 전‧월세 시장 등을 고려해 순차적으로 적용할 것으로 보인다.
재건축 안전진단은 재건축 시행 가능 여부를 판정하는 단계로 사업 첫 관문에 해당한다. 안전진단을 통과해야 ▲정비구역 지정 ▲추진위원회 승인 ▲조합 설립 인가 등 이후 10년이 걸리는 재건축사업의 단계를 밟을 수 있다.
경제성과 생활 불편 요소를 대폭 줄이고 구조 안전에만 촛점을 맞춘 현행 재건축 안전진단 규제는 2003년 노무현 정부 당시 도입됐다. 노무현 정부는 구조안전 분야를 50%까지 올린 바 있다. 뒤이은 이명박 정부 때는 40%로 낮췄으며 박근혜 정부 들어 주택공급확대를 위해 20%로 줄었다.
하지만 문재인 정부가 들어서면서 구조 안전성 가중치는 다시 50%까지 올랐다. 또한 조건부 판정(D등급)이 날 경우 의무적으로 공공기관의 검증(적정성 검토)을 거치도록 했다. 이어 지난해 '6·17대책'에서 현장조사를 확대하는 등 안전진단 절차를 강화했다. 이에 따라 문 정부 시절 안전진단을 통과한 재건축 단지는 손에 꼽을 정도라는 게 전문가들의 이야기다.
문재인 정부 들어 현재까지 서울 지역에서 안전진단 절차를 통과한 단지는 ▲서초구 방배삼호 ▲마포구 성산시영 ▲양천구 목동6단지 등 3개 단지가 유일하다.
이러다 보니 노후화 등 건물의 상태보다는 어느 정권에서 안전진단을 추진했는지가 더 관건이 됐다는 게 시장에서의 이야기다. 예컨대 비슷한 시기에 유사 공법으로 지어진 아파트 단지들이 안전진단 신청 시점에 따라 희비가 엇갈리는 모습이 나타나고 있다.
대표적으로 6·17대책 전 안전진단을 추진한 목동 6단지의 경우 안전진단을 최종 통과했지만 이후 추진한 11단지의 경우 1차 안전진단에서 6단지(51.22점)와 유사한 51.87점을 받고서 2차 적정성 검토에서 고배를 마셨다.
국토교통부는 2018년 기존 예비안전진단·정밀안전진단으로 나뉘었던 절차에 적정성 검토를 추가하고 공공기관(한국건설기술연구원·국토안전관리원)이 이를 수행하도록 했다. 아울러 평가 항목 중 '구조 안전성' 가중치를 20%에서 50%로 대폭 상향해 건물 내구도에 문제가 없으면 재건축 사업 진행을 어렵게 만들었다.
2018년 이후 약 4년 동안 재건축 안전진단에서 최종 단계인 '적정성 검토'까지 통과한 전국 재건축 아파트 단지는 14곳이다. 이 기간 동안 한국건설기술연구원·국토안전관리원이 적정성 검토를 진행한 단지는 총 28곳으로 통과율은 절반에 그치고 있다.
이처럼 재건축 안전진단이 강화되자 서울뿐만 아니라 지방 역시 안전진단 문턱을 넘지 못하는 단지들이 늘어나면서 주택 공급 부족 현상이 지속되고 있다는 게 전문가들의 이야기다.
◆ 압구정‧여의도‧목동 연이은 신고가 행진에 규제 완화 속도 조절...전문가들 "정책 신뢰성 잃었다"
윤 정부가 공약과 달리 안전진단규제 완화를 늦춘 것은 안정세로 접어든 서울 주택가격이 상승곡선을 그리고 있기 때문으로 풀이된다. 실제 서울 지역의 재건축 밀집 지역인 강남 압구정동과 영등포구 여의도동, 양천구 목동 등 주요 지역의 아파트 매맷값은 윤 대통령 당선 이후 두 자릿수 상승률을 기록하고 있다.
5월 첫째주(2일 기준) 서울 아파트값은 0.01% 올랐다. 4주 연속 보합세를 깨고 오름세로 돌아섰고, 1월 셋째주(0.01%) 이후 15주만에 상승 전환했다.
신고가 행진도 이어지고 있다. 지난달 강남구 압구정동 신현대12차(전용면적 155.52㎡)는 한달 만에 8억원 오른 59억원에 거래되며 신고가를 새로 썼다. 한양6차(전용면적 154.12㎡)는 지난달 45억5500만원에 거래됐는데 지난해 11월 거래와 비교하면 10억5500만원 올랐다. 도곡렉슬, 래미안대치팰리스 등에서도 신고가가 나왔다.
양천구 신정동 목동신시가지9단지 전용 107㎡도 지난 3월 직전 신고가 대비 5000만원 높은 21억5000만원(14층)에 실거래됐다.
영등포구 여의도동 한양아파트 전용면적 109㎡는 지난 4월 14일 20억3000만원(1층)에 주인을 찾았다. 이전 신고가는 지난해 4월 거래된 19억원(6층)짜리 아파트였다. 1년여 만에 1억3000만원 오른 셈이다.
지방선거를 앞두고 이같은 재건축 대상 단지들의 집값 급등이 이어지자 정부가 재건축 진단규제 완화를 내년으로 미룬 것으로 풀이된다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재건축 사업의 첫 단계인 안전진단규제 완화가 이뤄지지 않은 경우 사업을 추진하려는 조합들이 속도를 조절할 것"이라며 "특히 연초까지 안정세로 접어들었던 아파트값이 새로운 정부 출범 이후 급격하게 상승곡선을 그리고 있는 것들이 규제 완화에 대한 속도를 늦추는 요인으로 작용한 것"이라고 말했다.
이에 대해 전문가들은 부정적인 입장을 내놓고 있다. 재건축 안전진단 규제 완화는 주택공급확대의 시그널(신호)인데 정부 스스로 폐기하는 모양새가 됐다는 것이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "재건축 안전진단은 재건축의 첫 걸음마로 이가 통과 돼야 10년을 바라보는 재건축 사업이 시작된 것"이라며 "안전진단이 늦어지면 윤 대통령이 후보시절 말한 주택공급확대는 더욱 요원해질 수밖에 없다"고 말했다.
단기적인 집값 상승에 대해서도 우려할 필요 없다는 진단도 나온다. 박합수 교수는 "재건축 활성화를 이미 공약한 만큼 재건축 가격이 오르는 것은 너무나 당연한 결과"라며 "단기에 집값이 오르더라도 이를 감수하고 재건축 규제 완화를 빠르게 추진하면 중장기적으로 공급확대에 대한 기대감이 생겨 결국 집값이 떨어질 것"이라고 말했다.
정부가 우려하는 집값 상승도 재건축 규제 연기 방침으로 잡을 수 없을 것이란 분석도 나온다. 집값이 오르는 것은 기대심리가 가장 큰 원인인데 재건축 규제가 1년이 늦어진다고 해서 집값이 떨어질 가능성이 낮다는 이야기다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "규제완화 기대감이 여전한 만큼 한번 오른 집값엔 큰 변화가 없을것"이라고 말했다.
결국 이번 재건축 규제완화 연기는 오른 집값을 잡기 어려울 뿐만 아니라 공급확대 시그널을 약화시켜 시장 불안을 더 촉진할 것이 비판이 나온다. 박합수 교수는 "정부의 이번 방침은 '구더기 무서워 장 못담그는' 상황"이라고 지적하며 "집값 상승 등 일부 문제점이 있더라도 당초 계획대로 정책을 몰아갔어야 한다"고 말했다. 그는 이어 "서울시도 신속통합기획을 과감하게 추진해야 중장기적으로 집값을 잡을 수 있을 것"이라고 덧붙였다.
이와 함께 정부 정책에 대한 신뢰성이 떨어졌다는 지적도 있다. 한 건설업계 관계자는 "재건축 활성화, 징벌적 과세 폐지 등을 내세워 부동산민심을 등에 업고 탄생한 정부인데 스스로 공약을 폐기하는 모양새가 됐다"며 "이제 정부의 대국민 정책 신뢰도는 크게 떨어졌다고 봐도 과언이 아닐 것"이라고 말했다.
ymh7536@newspim.com
