속도조절 한다던데...경기지사 놓고 '불꽃' 튀는 1기 신도시 재정비

기사입력 : 2022년04월27일 06:01

최종수정 : 2022년04월27일 06:01

여야 경기지사 후보들 "1기 신도시 재건축 활성화" 앞다퉈
정부 '속도조절론'에 장기화될 듯…"용적률 규제 풀어야"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 6·1 지방선거를 앞두고 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 부동산시장이 또다시 주목받고 있다. 경기도지사 선거에 도전하는 여야 후보 모두 1기 신도시 리모델링·재건축·재개발 활성화를 공약으로 내세워서다.

다만 대통령직인수위원회와 원희룡 국토교통부 장관 후보자가 사실상 규제 완화 속도조절에 들어갈 것인 언급한만큼 새 정부가 출범 직후부터 1기 신도시 정비사업 규제완화에 힘을 실릴 지는 미지수다.

27일 부동산시장 전문가들에 따르면 경기도지사 선거를 앞두고 표심을 잡기 위한 1기 신도시 재건축·리모델링 공약이 잇따를 전망이다. 하지만 정작 이를 공약한 윤석열 대통령 당선인의 대통령직 인수위원회는 집값 상승 우려에 따른 속도조절을 언급하고 있어 '이해충돌'이 발생할 것이란 우려가 나온다.

◆ 여야 경기지사 후보들 "1기 신도시 재건축 활성화" 앞다퉈

국민의힘 경기도지사 후보로 선출된 김은혜 의원은 '1기 신도시 재정비' 공약을 내세웠다. 김 의원은 1기 신도시 재건축 마스터플랜으로 리모델링, 재건축, 재개발을 어렵게 하는 규제를 개선하겠다는 구상을 내놓았다.

김 의원은 지난 9일 페이스북에서 "1기 신도시는 각종 인프라 노후화로 주민들이 많은 불편함을 겪고 있다"며 "30년을 지속해온 1기 신도시의 전반적인 도시재정비 등 확실한 대책이 필요하다"고 주장했다.

이어 "대통령령으로 개선 가능한 과도한 안전진단 규제부터 하루빨리 해소할 것"이라며 "이사 물량이 한꺼번에 몰려 집값이 들썩이지 않도록 이주전용 단지도 만들 것"이라고 강조했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 김은혜 국민의힘 경기지사 후보 페이스북 캡처 2022.04.25 sungsoo@newspim.com

더불어민주당 경기지사 후보인 김동연 전 경제부총리도 1기 신도시 정비사업을 적극 지원하겠다고 공약했다. 민주당은 25일 경기도지사 후보 경선을 완료했다. 김 전 경제부총리, 안민석 의원, 염태영 전 수원시장, 조정식 의원이 4파전을 벌인 결과다.

김 후보는 '1기 신도시 공공주도 재건축‧리모델링 사업 추진 및 특별법 제정'을 공약으로 내세웠다. 그는 다른 후보들과 달리 1기 신도시 정비사업 관련해서 '공공주도'라는 단어를 넣었다. 또한 '구도심 재개발 활성화로 도시 활력 회복과 주민의 삶의 질 향상'도 이루겠다고 약속했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 김동연 더불어민주당 경기지사 예비후보의 공약들 [자료=더불어민주당 홈페이지] 2022.04.25 sungsoo@newspim.com

염태영 경기지사 예비후보는 선거 출마 선언문에서 "1기 신도시 등 오래된 아파트 지역의 리모델링 사업을 적극 지원할 것"이라며 "노후 불량주택이나 낙후지역의 재개발, 재건축 사업도 신속하게 이루어지도록 지원하겠다"고 공약했다.

조정식 예비후보는 지사가 됨과 동시에 1조원 기금을 조성해 1기신도시 아파트 리모델링을 강력히 추진하고, 재개발·재건축도 적극 추진할 계획이다.

앞서 윤석열 대통령 당선인도 대선 공약으로 '1기 신도시 재정비 촉진을 위한 특별법'을 내걸었다. 특별법은 1기 신도시 정비사업 관련해 안전진단 제도를 완화하고, 용적률을 상향하며, 재건축 초과이익 환수제를 완화하는 등의 내용을 포함할 것으로 기대된다.

◆ 규제완화 '속도조절론'에 장기화…"1기 신도시 용적률 완화"

다만 정부가 사실상 부동산 규제완화 '속도조절'에 들어간 만큼 새 정부가 출범 직후부터 관련 정책을 추진할지는 미지수다.

원희룡 국토교통부 장관 후보자는 재개발·재건축 등 민간 정비사업 규제완화에 '속도조절'을 시사했다. 그는 "새 정부의 재개발·재건축 규제 완화 등으로 일부 고가 주택, 개발·투기이익을 누릴 수 있는 주택이 쏟아질 것처럼 생각하는 것은 큰 착각"이라며 "매우 정교하고 신중하게 움직이겠다"고 말했다.

또한 대통령직인수위원회(인수위)는 25일 브리핑에서 "1기 신도시 재건축 문제는 부동산 태스크포스(TF)가 중장기 국정과제로 검토 중인 사안"이라고 공식 확인했다. 1기 신도시 재건축이 당장 속도를 내 추진하겠다는 것이 아니라 개발 방향에 대한 밑그림부터 그린 뒤 방향성을 갖고 차근차근 추진하겠다는 의지를 밝힌 것이다.

이어 26일 심교언 인수위 부동산TF 팀장은 1기 신도시 재건축 중장기화에 대해선 선을 그으면서도 "다만 대규모 이주에 따른 임대차 시장 혼란을 막기 위한 정비 계획을 수립해야 한다"며 "특히 3기 신도시에 이주 전용단지 확보하는 방안을 다각도로 검토 중"이라고 말했다.

이와 함께 1기 신도시의 재건축 방안에 대해서도 신중한 접근이 필요하다는 지적이 나온다. 1기 신도시는 일자리 등 기반시설이 부족해 '베드타운'이라는 한계를 갖고 있는데, 이를 어떻게 자족도시로 만들지에 대한 고민이다.

특히 1기 신도시는 평균 용적률이 높아 재건축 사업성이 낮다는 평가를 받는다. 정비업계에 따르면 재건축 사업성을 확보하려면 기존 용적률이 180% 이하여야 한다. 그런데 1기 신도시에서 일산(169%)과 분당(184%)을 제외하면 평촌(204%), 산본(205%), 중동(225%)의 3개 도시 평균 용적률은 200%를 넘는다.

이에 따라 업계에서는 1기 신도시 아파트에 대한 재건축 용적률 기준을 완화해야 한다는 주장이 이전부터 있었다. 만약 정부가 1기 신도시 용적률 법정 허용 한도를 500% 이상으로 풀어주면 재건축의 사업성이 높아지게 된다.

이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 "1기 신도시가 가진 입지적 장점이나 인프라를 고려하면 (재건축으로) 더 넓고 양질의 주택을 짓는 것이 효과적"이라며 "(정부가) 1기 신도시 재건축을 수용한다면 적정한 수준에서 용적률을 높여주는 게 나쁘지 않은 선택이라고 생각한다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.04.25 sungsoo@newspim.com

◆ '1기 신도시' 분당·일산 아파트 신고가 행진…"속도조절되더라도 강세 이어질 것"

이같은 1기 신도시 재건축 규제완화에 대한 기대감과 함께 경기지사 후보군의 잇단 공약으로 인해 1기 신도시 집값은 오름세를 이어가고 있다.

KB부동산 리브온 월간KB주택가격동향에 따르면 주요 1기 신도시인 경기 성남시 분당구·일산신도시 아파트 가격은 4월 들어 상승폭이 확대됐다.

분당구 아파트 매매가격지수 변동률은 4월 들어 0.4%로 집계됐다. 지난 1월 0.2%, 2월 0.1%, 3월 0.1%였는데 한 달 사이에 상승률이 4배로 오른 것이다.

일산동구, 일산서구도 4월 아파트 매매가격지수 변동률이 각각 0.2%, 0.4%로 집계돼 한 달 전보다 2배로 뛰었다. 일산 신도시는 경기도 고양시 일산동구, 일산서구 등 6개동 일원에 위치해있다.

실제로 분당과 일산신도시 아파트 가격은 회복되는 분위기다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 분당구 서현동 시범단지 삼성·한신아파트 전용면적 172㎡는 지난 1일 24억9000만원에 신고가를 기록했다. 지난 2020년 10월 거래된 금액(17억원)보다 7억9000만원 높다. 단지는 지난 1991년 준공돼 올해 31년을 넘겼다.

지난 1992년 준공돼 올해 30년을 넘긴 분당구 수내동 양지마을2단지 청구아파트 전용 135㎡는 지난 5일 20억원에 팔렸다. 지난 2월 17억5000만원까지 가격이 떨어졌지만 최근 20억원대를 회복한 것이다.

1995년 준공된 경기 고양시 일산서구 장성마을4단지 전용 130㎡는 지난 1일 7억9500만원에 최고가를 기록했다. 1992년 준공된 일산동구 마두동 강촌마을1단지 전용 85㎡도 지난 5일 7억4500만원에 신고가를 갈아치웠다.

1994년 준공된 고양 일산서구 후곡마을15단지 건영 전용 71㎡는 지난 5일 6억4000만원에 거래됐다. 지난해 10월 6억5000만원에 거래됐던 이 아파트는 올해 2월 5억6700만원으로 가격이 떨어졌지만 다시 6억대를 회복했다.

전문가들은 1기 신도시 재건축·리모델링이 장기화되더라도 한번 생겨난 기대심리 때문에 집값이 약세로 돌아설 것으로 보지 않고 있다. 언젠가는 현실화될 것이란 기대감이 있는 만큼 당장은 '쉬어갈' 수 있더라도 우상향 형세를 보일 것이란 진단이다.

박원갑 KB 국민은행 부동산 수석전문위원은 "집 매맷값은 현실적인 수요-공급원칙보다는 기대심리에 기반하는 특성이 있는데 1기 신도시 재건축 호재는 연기가 되더라도 이어갈 가능성이 크다"며 "당장 거주하기가 힘들 정도로 노후화된 상황도 아닌 만큼 1기 신도시 아파트값 강세는 당장은 주춤하더라도 결국 지속적으로 이어갈 것"이라고 말했다.

sungsoo@newspim.com

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LH, 올 매입·전세임대 9만가구 공급 [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 한국토지주택공사(LH)가 올해 총 19만가구 이상의 공공주택과 2만8000가구 규모 공공택지 공급에 나선다. 또 건설경기 회복을 위해 21조6000억원의 투자를 집행하고 재원조달 방식 등을 다양화해 재무여건 체질을 개선한다. 한국토지주택공사(LH)가 올해 21만 8000+α가구 규모의 주택 공급에 나선다. 사진은 이한준 한국토지주택공사(LH) 사장이 5일 서울 종로구 국립현대미술관에서 열린 서계동 복합문화단지 조성사업 업무협약식에서 인사말을 하고 있는 모습 [사진=뉴스핌DB] 23일 한국토지주택공사(LH)는 이같은 내용을 담은 '2025년도 업무계획'을 발표했다. 우선 핵심 업무인 주택 공급에 집중한다. 10만가구 사업승인과 매입·전세임대 9만가구 등 총 19만가구 이상의 공공주택을 공급한다. 동시에 민간 주택건설 활성화를 위해 2만8000가구 규모의 공공택지를 조성한다. 주택 착공물량은 지난해(5만가구) 대비 20% 증가한 6만가구를 추진하고 지난해 8·8 주택공급 활성화 방안에 포함된 서울서리풀 등 5만가구 규모의 사업지구 역시 인허가 일정을 최대한 단축해 안정적 공급 기반을 마련할 계획이다. 도심 내 신속한 주택공급과 비아파트 시장 정상화를 위해 신축매입임대 5만가구 이상을 공급하고 전세사기 피해자 회복 지원을 위해 피해 주택 7500가구를 매입한다. 올해 주택 승인물량의 37%를 청년·신혼·고령자에게 공급하고 출산가구 우선공급(통합공임)과 실버스테이 등 새로운 유형의 시니어 주택을 통해 가속화되는 저출산·고령화 문제에도 적극 대응할 계획이다. 아울러 쪽방·고시원·반지하 거주자의 주거 상향 지원을 지속하고 예술인 등 다양한 수요층에 부응한 특화형 매입임대도 확대한다. 공공주택은 합리적 가격의 고품질을 보장한다. 무엇보다 최근 급등한 주택 분양가격을 낮춰 국민들의 내 집 마련을 돕는다. 이를 위해 사업지구별 목표 원가를 설정해 관리와 검증을 강화하고 가처분면적 확대와 사업일정 단축으로 조성원가를 인하해 합리적인 가격에 공급한다는 계획이다. 공공주도의 기술개발을 통해 민간기업을 선도할 수 있도록 모듈러주택 표준평면 개발 등 OSC 공법을 올해부터 단계적으로 고도화하고 LH가 개발한 층간소음 1등급 설계기준과 국내 최대규모의 층간소음 시험시설(데시벨35랩)을 활용해 주택 품질 혁신을 추진한다. 관련 예산은 조기 집행한다. 전체 공공기관 투자계획(66조원)의 33% 수준인 21조6000억원을 차질 없이 집행할 계획이다. 특히 상반기 역대 최대 규모인 57% 이상의 투자를 집행한다. 지역 건설경기 회복을 위해 지방 준공 후 미분양 아파트 3000가구를 매입하고 1기 신도시 특별정비계획 수립, 용인 반도체 국가산단 조성 등도 차질없이 추진한다. 손실 최소화 등 재무여건을 안정적으로 관리하기 위해 재원조달 방식도 개선한다. 광명시흥 등 대규모 사업지구에 LH와 기금이 함께 출자하는 신도시 리츠를 설립해 사업에 따른 재무부담을 완화한다. 또 토지 패키지형 공모 등 지구별 특성과 시장 여건에 맞춘 다양한 매각 방식을 도입해 판매여건 개선과 대금 회수를 촉진할 예정이다. 이와 함께 임금 직접지급 관리를 강화하고 설게 등 공모에 참여하는 외부 심사위원의 정성평가 비중을 축소해 업체 선정의 공정성을 제고한다. 이한준 LH 사장은 "국민의 삶과 국가 경제가 어려운 만큼, 올해도 신속한 주택공급과 투자집행 등 LH가 맡은 역할을 충실히 이행할 것"이라며 "선도적인 공적 역할을 통해 확실한 정책성과를 창출하여 국민 주거안정을 지원하고 국가 경제회복의 마중물 역할을 다하겠다"고 말했다. min72@newspim.com 2025-02-23 20:07