[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 윤석열 대통령직 인수위원회가 새 정부 출범 후 '부동산 세제 정상화를 위한 태스크포스(TF)'를 신설해 부동산 세제와 정비사업 규제 완화를 위한 논의에 착수했다. 문재인 정부 출범 5년 전으로 되돌리기 위한 작업으로 풀이된다.

인수위는 현 정부 출범 이후 다주택자들에 대한 과도한 세금압박으로 인해 '전세난'과 젊은층들의 '영끌(영혼을 끌어모은 대출)'이 이어졌고 양도소득세·취득세·종합부동산세 상승으로 매물 잠김 현상이 심화된 것으로 보고 있다.

전문가들은 세율 완화가 본격적으로 시행될 경우 다주택자들이 보유하고 있는 매물이 시장에 풀리면서 공급완화 효과를 기대할 수 있을 것으로 전망하고 있다.

◆ 닻 올린 '윤석열호' 세제‧정비사업 규제 완화 TF팀 발족

8일 인수위에 따르면 대통령직인수위원회가 새 정부 출범 이후 부동산 세제 정상화와 더불어 정비사업 규제 완화를 위한 태스크포스(TF)를 연이어 발족했다.

김기흥 인수위 부대변인은 "문재인 정부는 다른 나라에 비해 보유세 실효세율이 낮다고 주장하면서 부동산 증세 정책을 추진했다"며 "보유세 실효세율 계산법을 보면 보유세액을 부동산 총액으로 나눈 것인데, 문제는 나라마다 부동산 총액에 대한 가치 측정 방식이 다르다"고 지적했다.

이어 "미국은 토지를 부동산 총액에서 빼고, 호주와 캐나다는 주택 건축물에 기타 구조물을 뺀다"며 "(보유세 실효세율 계산을 위한) 분모에 들어가는 내용과 기준이 다르기 때문에 국가별로 비교하는 게 맞느냐는 비판이 있었다"고 덧붙였다.

실제 현 정부는 지난 2017년 8·2 대책을 통해 서울 등 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 경우 2주택자는 10%포인트(p), 3주택 이상 보유자는 20%p를 기본세율에 각각 가산하는 양도세 중과 제도를 도입했다.

2020년 7·10 대책에서는 2주택자는 20%p, 3주택 이상자는 30%p를 기본세율에 더하는 것으로 중과 폭을 더 넓혔다. 이에 지난해부터 다주택자는 기본세율(6∼45%)에 중과되는 세율까지 더해 최고 75%의 양도세율을 적용받게 됐다. 지방세를 포함하면 세율은 82.5%에 달한다.

문재인 정부는 출범 이후 집값 상승의 원인으로 다주택자를 지목하면서 세율을 상향 조정했다. 2020년 7‧10 대책 발표 당시 홍남기 경제부총리는 "다주택자에 대한 종합부동산세(종부세) 중과세율을 상향 조정하고 단기 보유자 및 규제지역 다주택자에 대해 출구 마련과 함께 양도세율 중과세율을 인상할 것"이라고 발언하면서 다주택자들에 대한 세율을 상향했다.

인수위는 세율 상향이 다주택자의 매물 출회를 막아 시장 기능을 왜곡한다고 보고 이를 손봐야 한다는 입장이다.

인수위는 보유세 실효세율 등을 전반적으로 살펴보고 있다. 보유세 실효세율이란 부동산 가격 대비 세금부담액의 비율을 뜻한다. 이는 현 정부에서 증세 정책의 근거로 활용됐다. 그러나 일부 언론에서 보유세 실효세율 지표에서 부동산 가치를 추정하는 방식이 나라마다 제각각이라 비교 통계로 적합하지 않다는 지적이 끊이지 않았다.

◆ 올 하반기 준공 30년 이상 정밀안전진단 면제 시행

인수위는 정비사업 3대 대못 규제로 불리는 재건축 안전정밀안전진단 면제와 초과이익환수제(재초환)와 분양가상한제(상한제)를 완화할 방침이다.

특히 준공 30년 된 재건축 단지에 적용됐던 정밀안전진단 면제를 올 하반기부터 시행할 예정이다. 부동산TF는 안전진단 면제를 시작으로 재초환‧상한제 완화 등을 순차적으로 완화하는 쪽으로 가닥을 잡고 있다.

이는 윤석열 당선인의 '정비사업 규제 완화' 공약과 무관치 않다. 후보 시절 윤 당선인은 ▲준공 30년 이상 정밀안전진단 면제 ▲구조 안전성 비중 하향 조정 ▲초과이익환수제 완화 등으로 재건축 속도를 높이고 ▲재정비 특별법을 제정해 1기 신도시 사업성을 개선하겠다고 공언한 바 있다.

인수위 한 관계자는 "현 시점에서 규제완화를 통해서 서울시에 신규 주택 공급을 위해 순차적으로 완화하는 방안을 논의해 빠르면 올해 하반기 내에 반영할 것"이라며 "우선 준공 30년 이상 정밀안전진단 면제가 먼저 시행될 것"이라고 말했다.

이 같은 결정은 서울 지역에서도 노후도가 심각하고 집값 상승세가 한풀 꺾인 노도강(노원‧도봉‧강북구)부터 적용될 것으로 전망된다.

한국부동산원이 발표한 주간 아파트 매매가격 동향에 따르면 3월 넷째 주(28일) 기준 전국 아파트값은 보합(0.00%)을 기록하며 하락을 멈췄다.

이 가운데 강북구(-0.03%), 도봉구(-0.03%), 노원구(-0.02%), 중랑구(-0.02%) 등은 하락세가 지속되고 있다. 부동산원 관계자는 "대출을 통한 아파트 매매 수요가 많았던 강북권 집값이 쉽게 회복세를 보이지 못하고 있다"고 말했다.

앞서 노원·도봉 등 중저가 지역 아파트 매매가격은 지난해 9월부터 상승세가 둔화되기 시작했다. 올해 들어 기준금리 추가 인상이 거론되고 있는 데다 대출규제가 풀릴 기미를 보이지 않으면서 2030세대 매수심리가 위축된 탓이다.

◆ "30년 안전진단규제 폐지‧세금 완화로 공급 확대 기대"

재건축 대못 규제로 불리는 안전진단 규제가 완화될 것으로 보인다. 심 교수는 지난해 12월 본지가 진행한 [선택2022·부동산]에서 "현 정부의 과도한 (재건축) 정밀안전진단 규정과 재초환‧상한제 등으로 인해 서울 지역의 공급이 원활하게 이뤄지지 않은 상황이 지속되면서 집값 급등으로 이어졌다"고 밝힌 바 있다.

이는 서울 지역의 유휴부지가 확보되지 않은 상황에선 재건축 단지들이 사업에 참여할 수 있도록 관련 규제 완화를 통해 공급물량을 늘리겠다는 뜻으로 풀이된다

실제 문재인 정부 출범 이후 서울을 비롯, 안전진단을 통과한 단지는 손가락에 꼽힐 정도다. 2003년 노무현 정부 당시 제도를 첫 도입하면서 구조안전성 항목 가중치를 45%로 했다가 2006년 50%까지 올렸고, 이명박 정부 때인 지난 2009년에는 40%까지 낮췄다.

전문가들은 긍정적인 입장을 내비치고 있다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "준공 30년이 넘는 단지를 대상으로 안전진단 면제를 통해 서울 공급 확대에 대해선 긍정적인 측면이 있다"라면서 "1주택자에 대한 세제 혜택은 좀 더 확대될 필요가 있다"고 말했다.

김 위원은 "보유세는 강화를 유지하더라도 거래세는 완화해야 다주택자의 주택 공급이 실제 거래로 이어질 수 있다"며 "양도세 중과 유예 조치가 시장 매물잠김 현상을 정상화시키는 등 실질적인 효과가 나타나려면 대출에 대한 일부 제도 완화도 병행되어야 할 것으로 보인다"고 덧붙였다.

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