[선택2022·부동산]⑤ 재건축‧재개발 활성화 한 목소리지만…李 "공공주도" vs 尹 "민간개발"

기사입력 : 2022년02월02일 06:01

최종수정 : 2022년02월04일 09:05

李‧尹, 용적률 상향‧안전진단 기준 하향 카드 꺼내
고밀도 개발로 일조권 침해‧주거 환경 악화 우려
"세밀함보다 선심성 공약…초과이익환수제‧분상제 세부 내용 나와야"

[편집자] 대한민국의 5년을 결정할 제 20대 대선이 다가오고 있다. 후보들은 저마다 대한민국의 5년을 책임질 정책들을 쏟아내고 있는 가운데 특히 국민생활에 가장 밀접한 부동산 공약에 대한 관심이 뜨겁다. 주택과 교통·SOC에 대한 국민적 관심은 후보의 당락을 결정할 수 있는 변수로 꼽히고 있다. 이에 뉴스핌은 각 후보의 주요 부동산공약을 분석하고 비교해 실현가능성 여부를 살펴보고자 한다.

[연재 순서]

① 좌-우 뚜렷했던 부동산공약, 선거 다가오자 '막던지기'

② "주택공급 확대" 한 목소리...李 311만-尹·安 250만

③ 대선 후보들, 부동산세 공약 '3인 3색'…각각 문제점은?

④ "우리가 더 급한데" 2030 중심 주택공약에 뿔 난 4050

⑤ 재건축‧재개발 활성화 한 목소리지만…李 "공공주도" vs 尹 "민간개발"

⑥ '표 의식 개발공약 남발' GTX 연장·지하화…"차차기 정부 몫"

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 이재명 더불어민주당 대선 후보와 윤석열 국민의힘 대선 후보가 현 정부 출범 이후 급등한 부동산값을 잡기 위한 각종 개발 대책을 내놓고 있다. 두 후보 모두 서울과 수도권 지역에 신규 아파트 공급 확대를 위해 재건축‧재개발 규제 완화를 내놓고 있다.

이 후보는 재개발·재건축 활성화 6대 정책으로 문재인-박원순과 차별화 시도하고 있고, 윤 후보자는 1기 신도시 재정비로 10만가구 공급 등을 발표했다. 두 후보자 모두 용적률 500% 고밀 재건축‧재개발 등을 주요 공약으로 삼고 있지만, 이 후보자는 공공 정비사업을 중심으로 공급을 확대를 전면에 내세운 반면 윤 후보자는 민간 중심 사업을 계획하고 있다.

전문가들은 공급 확대에 대해선 긍정적으로 바라보고 있다. 다만 정책적 이해와 재건축‧재개발 등 정비사업에서 독소 조항으로 불리는 초과이익환수제와 분양가상한제 등 굵직한 문제를 뒤로한 채 선심성 공약에만 치중하고 있다고 지적하고 있다.

◆ 재건축‧재개발로 서울‧수도권 신규 주택 250만 가구 공급

2일 관련업계에 따르면 이재명 더불어민주당 대선 후보와 윤석열 국민의힘 대선 후보가 재건축‧재개발 규제 완화를 통해 서울과 수도권 지역에 약 250만 가구를 공급하겠다는 공약을 발표했다.

이 후보자는 재건축‧재개발 규제 완화 카드를 꺼내들었다. 이 후보는 '용적률 상향'과 '안전진단 기준 하향'을 골자로 하는 재개발‧재건축 6대 정책 공약을 발표했다.

6대 정책 공약에 ▲재건축·재개발 신속 협의제 도입 및 용적률 500% 4종 주거지역 신설 ▲재건축 안전진단 기준 완화 ▲공공재개발 추가 인센티브 도입 ▲고도제한지역·1종 일반주거지역 SOC(사회기반시설) 투자 확대 ▲재개발·재건축 지역 원주민 재정착 지원 강화 ▲리모델링 활성화 위한 '리모델링 특별법' 제정 등을 통해 신규 주택공급을 확대할 계획이다. 다만 개발 이익이 과도한 지역에 대해서는 공공 환수를 강화하겠다는 내용도 포함됐다.

윤 후보는 ▲30년 이상 공동주택 정밀안전 진단 면제 ▲재건축초과이익 환수제 대폭 완화 ▲과도한 기부채납 방지 등으로 규제를 개혁해 나가겠다는 계획이다.

양 후보자는 용적률 상향을 통한 공급확대를 주요 공약으로 내세우고 있다. 이 후보는 "500%까지 용적률 상향이 가능한 4종 주거지역을 신설하겠다"라며 "4종 주거지역 적용을 포함한 용적률 상향, 층수 제한, 공공기여 비율 등도 유연하게 조정하겠다"고 했다.

용적률 상향으로 재건축 사업에서 이익이 많이 발생하는 데 대해서는 "적절히 공공환수를 해 지역 사회에 환원되도록 하겠다"라며 "가장 좋은 방법은 청년주택과 같은 공공주택 공급이 될 것"이라고 했다.

윤 후보자는 지난 6일 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시에 재개발·재건축·리모델링으로 10만호를 추가 공급하겠다면서 '용적률 500%'를 언급했다. 윤 후보는 "1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법을 만들어 용적률을 상향 조정해 충분한 공급이 이뤄지도록 하겠다"고 말했다.

◆ '용적률 500%' 꺼내든 대선 후보자…"고밀도 난개발 우려"

이 후보와 윤 후보는 방법은 다르지만 1기 신도시 재건축 사업 추진에 '500%의 용적률' 카드를 꺼내들었다.

전문가들은 법 개정 없이는 힘들 것으로 보고 있다. 국토교통부의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령에 따르면 현재 용적률은 ▲1종 전용주거지역 50~100% ▲2종 전용주거지역 50~150% ▲1종 일반주거지역 100~200% ▲2종 일반주거지역 100~250% ▲3종 일반주거지역 100~300% ▲준주거지역 200~500% 등이다.

용적률 500% 상향으로 인해 일조권 침해와 주거 환경이 악화될 수 있다는 우려의 목소리가 나오고 있다.

현재 1기 신도시인 경기도 일산과 분당‧중동‧평촌‧산본 평균 용적률은 169~226%수준이지만 양 후보가 발표한 용적률을 적용할 경우 현행 법적 상한률(250~300%) 보다 최대 274%가 상향되지만 층고제한 등으로 묶여 있는 상황에서 사업을 진행하기는 사실상 불가능에 가깝다.

윤지해 부동산R 114 연구원은 "서울 시내 주요 재건축 단지들에 적용할 수 있는 용적률이 최대 500%까지 상향될 경우 사업성이 높아질 수 있을 것으로 기대된다"며 "다만 용적률 상향으로 인해 일조권 침해와 고밀도 난개발이 발생할 경우 주거환경이 열악해줄 수 있다"고 우려했다.

◆ "기부체납과 문턱 높은 정밀안전진단에 사업 망설여"

전문가와 시장은 두 후보가 발표한 재건축‧재개발 정책이 실제 반영되기 어렵다는 의견이 주를 이루고 있다.

정비사업에 걸림돌로 작용라고 있는 분양가상한제와 재건축 초과이익환수제 등에 대한 규제 완화 없이는 사업에 참여할 재건축 단지는 소수일 것으로 보고 있다.

재건축 초과이익 환수제는 재건축 추진위 설립 당시 집값과 준공 당시 집값을 비교해 조합원 1인당 평균 3000만원 넘게 차익이 생기면 초과 금액의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도다.

서울 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구의 경우 2020년 재건축 부담금으로 총 5965억 6844만원을 통보받았다. 조합원 한 사람당 부담금이 4억원이 넘는다. 최근 강남구 한양7차 재건축조합은 재초환 부담을 줄이기 위해 조합 해산을 검토하고 있다.

분양가 상한제도 재건축 사업의 걸림돌이다. 기대했던 수준을 밑도는 분양가가 책정되면서 사업이 지연되는 경우도 나타나고 있다. 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트가 대표적이다.

서울 시내 한 재건축 조합장은 "재건축 사업을 추진하고 있지만 정부가 초과이익 환수제와 분양가 상한제에 대한 규제를 상황에서 사업주체인 조합원 부담이 늘어날 게 불 보듯 뻔 한 데 누가 하려고 하겠다"며 "특히 기부채납 비율도 너무 높은 편이고 안전진단 규제 등으로 사업이 진척되지 않는 상황에 용적률을 높여준다고 해서 정부 주도 사업에 참여하겠다는 단지는 없을 것"이라고 지적했다.

◆ "두 후보 모두 세밀함 부족…무분별한 공급과 규제 완화 답 아냐"

두 후보가 발표한 부동산 공약을 두고 세밀함이 부족하는 지적이 끊이지 않고 있다. 윤 후보가 발표한 '청년 원가 주택' 공약은 수요자인 청년층이 원하는 주택 형태인지 의구심이 제기된다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "재건축 사업 단지의 경우 과도한 정밀안전진단 규정과 초과이익환수제, 분양가상한제 등에 대한 보완 없이는 실현 가능성이 낮을 것"이라며 "다만 용적률 상향과 4종 일반거주지역 신설을 통한 개발 사업은 공급확대 측면에선 긍정적으로 볼 수 있다"고 분석했다.

심 교수는 "이 후보는 과도한 개발이익이 발생하는 사업계획은 적절히 공공 환수해 지역사회에 환원되게 하겠다"며 "주변 시세보다 과도하게 높게 분양가를 책정하면 적정선에서 손해를 보거나 불이익을 보지 않게 통제하겠다"고 덧붙였다.

공공 기여 비율과 층수 제한 등에 대한 명확한 가이드라인이 나오지 않다는 것에 대한 우려의 목소리도 나오고 있다.

한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수는 "부동산 공약에서 가장 중요한 사안은 명확성과 불확실성을 최소화하는 것"이라며 "재건축‧재개발 공약 내용 대부분 수용 가능할 수 있지만, 정책에 세밀함이 아쉽다"고 지적했다.

한 교수는 "단기적인 성과에 급급하기 보다는 실현가능한 부동산 정책이 나오기 위해선 각 지역별 특성과 주거환경을 면밀히 살펴본 이후 맞춤형 정비사업이 나와야 할 것"이라며 "과거 정부를 보듯 무분별한 공급과 규제 완화가 답이 아닌 것처럼 적절한 공급대책과 규제완화, 시장 상황 등을 고려한 부동산 공약이 나와야 한다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "서울과 수도권 지역 단지들에 용적률 500%를 적용할 경우 상업이 높아져 재건축초과이익환수제(재초환) 문제가 다시 불거지게 된다"며 "재초환 문제에 대한 사전 논의가 필요하다"고 지적했다.

ymh7536@newspim.com

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고병원성 AI 발생 30회 돌파 [세종=뉴스핌] 이정아 기자 = 설 명절 직후 고병원성 조류인플루엔자(AI)가 3건 연이어 발생하면서 방역당국이 긴장모드에 돌입했다. 현재까지 국내에서 발생한 고병원성 AI 발생 사례는 총 32번이다. 고병원성 AI 중앙사고수습본부는 2일 관계기관·지자체 등이 참여하는 중수본 회의를 개최하고, 고병원성 AI 발생 위험이 큰 이달 집중 방역관리를 시행하기로 했다. 먼저 중수본은 이달 한 달간 '산란계 및 오리농장 집중 방역관리 대책'을 추진한다. 31일 충남 논산시청 가축방역상황실과 논산시 관내 거점소독시설, 식용란선별포장업체를 찾아 방역현장을 점검하고 있는 송미령 농림축산식품부 장관. [사진=농림축산식품부] 2025.01.31 plum@newspim.com 고병원성 AI 발생 위험 27개 시군을 지정해 관계기관 합동으로 방역 추진 상황 특별점검을 실시하고, 집중 소독 주간을 지정해 산란계와 오리농장에 대한 소독을 강화한다. 산란계 특별관리 위험 19개 시군을 지정해 해당 지역 내 모든 산란계 농장(418호)에 대해 지자체에서 일제 검사도 시행한다. 이어 오리 특별관리 위험 9개 시군을 지정 해당 지역 내 과거 발생농장(63호)에 대해 농림축산검역본부에서 특별점검을 추진한다. 방역당국은 최근 고병원성 AI 발생에 따라 전북도 전체 오리농장과 발생 오리계열사에 대해 일제 검사를 시행하고 있다. 중수본은 발생 오리계열사와 계약한 전국의 오리농장에 대해 특별 점검도 추진 중이다. 고병원성 AI 발생으로 인한 계란 및 축산물 수급관리도 실시한다. 고병원성 AI 긴급방역 모습. [사진= 뉴스핌 DB] 농식품부에 따르면 현재 고병원성 AI 발생으로 육용오리와 종오리 누적 살처분 마릿수 비중은 전체 육용오리와 종오리 사육 마릿수의 각각 6.0%, 2.5% 수준이다. 이에 따라 오리고기 냉동 재고물량(350만마리)과 소비감소 등으로 수급에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단한다. 최정록 농식품부 방역정책국장은 "가금 계열사는 계약 사육 농장에 대해 자체 방역 점검을 하고, 농축협과 축산농가는 농장 내외부와 진입로 등을 꼼꼼하게 소독해달라"고 당부했다. plum@newspim.com 2025-02-02 20:50

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美 트럼프, 관세전쟁 첫 포문 [서울=뉴스핌] 오상용 기자 = 도널드 트럼프 미국 대통령이 캐나다와 멕시코에 25%, 중국에 10% 관세를 부과하며 관세전쟁(tarrif war)의 첫 포문을 열었다. 트럼프 대통령은 현지시간 2월1일 이러한 내용을 담은 관세명령에 서명했다. 발효 시점은 오는 2월4일 0시1분으로, 실제 적용까지는 이틀의 시간이 남았다. 4개 당사국(미국 캐나다 멕시코 중국)이 이틀 간의 협상 기회를 살릴 수 있을지는 미지수다. 이날 트럼프 대통령이 서명한 명령은 캐나다와 멕시코, 중국이 미국산 수입품에 보복관세 등으로 맞대응할 경우 미국 정부가 관세율을 인상할 수 있는 보복 조항을 포함하고 있다. 앞서 캐나다 등은 트럼프의 관세 위협에 보복조치로 응수하겠다고 선언한 바 있는데, 이를 실행에 옮길 경우 트럼프 행정부는 더 묵직한 보복 관세(25%를 넘는 관세율)로 응징에 나설 수 있다. 도널드 트럼프 미국 대통령이 현지시간 2월1일 캐나다와 멕시코, 중국에 예고했던 관세부과를 명령했다 [사진=블룸버그] ◆ 관세부과 대상 7년전의 4배 육박 캐나다산 석유 등 에너지 수입 품목에는 예고한 대로 10% 관세만 부과된다. 백악관 관리들은 블룸버그에 "이는 미국내 가솔린과 난방유 가격의 상승 압력을 최소화하기 위한 예외 조치"라고 설명했다. 트럼프 대통령은 이날(현지시간 2월1일) 자산의 트루스소셜 계정에 "불법 이주민, 그리고 펜타닐을 비롯해 우리 시민들을 죽음으로 내모는 치명적인 약물이라는 주요 위협 때문에 국제경제긴급권한법(IEEPA, 일종의 비상 경제 권한)을 발동해 관세를 부과했다"고 밝혔다. 트럼프는 "우리는 미국인을 보호해야 하며 모두의 안전을 지키는 것은 대통령으로서 나의 책무"라고 했다. 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 2023년 기준 미국이 수입한 캐나다산 재화는 4186억달러에 달한다. 이 가운데 약 1060억달러어치는 캐나다산 원유와 천연가스, 전기 등 에너지 관련 품목이다. 같은 해 미국이 멕시코에서 수입한 재화는 4752억달러를 기록했다. 여기에다 중국으로부터 수입하는 제품까지 보태면 이번 조치로 영향을 받는 수입품은 (2023년기준) 1조3000억달러에 이른다. 트럼프 1기 행정부가 2018~2019년 중국산 수입품에 4차례 관세를 부과했을 당시 적용 대상이었던 수입품은 약 3600억달러어치였다. 이번 조치로 영향을 받는 수입품은 금액기준으로 7년전의 4배에 육박한다. ◆ 높은 협상 문턱? 앞서 지난해 대통령 선거 과정에서, 그리고 대통령에 당선된 이후로도 트럼프는 "캐나다와 멕시코의 허술한 국경 경비 탓에 불법 이민자와 카르텔(범죄조직), 마약이 미국으로 유입돼 시민들의 안전을 위협하고 있으며 불법 펜타닐 문제에 있어서는 중국이 그 온상"이라고 지적하며 "이들 나라가 문제를 바로잡지 않으면 관세를 물릴 것"이라고 거듭 공언해 왔다. 비경제적 목적, 즉 정치·사회적 목적으로 두 동맹국에 단행된 이날의 관세조치는 목표한 바가 이뤄질 때까지 유지된다. 캐나다와 멕시코는 미국과 다자무역협정, 즉 미국·멕시코·캐나다 협정(USMCA)을 맺고 있다. 트럼프 정부의 고위 관계자는 월스트리트저널(WSJ)에 "미국으로 유입되던 불법적인 펜타닐이 제거됐다고 확신이 설 때까지 관세가 부과될 것"이라고 밝혔다. 이번 관세 조치의 실제 발효까지는 이틀의 말미가 남았다. 앞서 콜롬비아 정부는 미국내 불법 체류자 인수를 거부했다가 트럼프 행정부로부터 25%의 관세 폭탄을 맞은 뒤 9시간 만에 백기를 들었다. 백악관도 불법 이민자 추방조건을 콜롬비아가 수용하자 관세 등의 제재 조치를 유보하기로 했다. 그런만큼 캐나다와 멕시코 등에 대한 이번 관세조치 역시 협상의 여지는 열려 있다. 일종의 '선(先) 관세 선포-후(後) 협상'의 수순인데, 다만 미국 고위 관리들의 발언을 전한 외신들에서는 협상의 문턱이 제법 높아 보인다는 관측이 뒤따랐다. WSJ는 미 정부 고위 관계자를 인용, 캐나다 및 멕시코와 협상은 계속될 것이라면서도 관세 인하의 기준이 높게 설정된 것 같다고 전했다. 이 고위 관계자는 "진전의 최고 척도는 미국인들이 불법 펜타닐로 사망하는 사건이 멈추고 미국 국경에서의 (불법) 이주와 광범위한 범죄 활동이 '극적으로 감소'하는 것"이라고 말했다. ◆캐나다 멕시코, 보복 예고 트럼프 대통령의 관세 부과 조치에 캐나다와 멕시코는 즉각 맞대응을 예고했다. 로이터에 따르면 쥐스탱 트뤼도 캐나다 총리는 1일(현지시간) 엑스(X·옛 트위터)에 글을 올려 "미국이 4일부터 대부분의 캐나다 제품에 25%, 에너지에 10% 관세를 부과하기로 확정했다"며 "이런 것을 원하지는 않았지만, 캐나다는 준비돼 있다"고 밝혔다. 캐나다의 더그 포트 온타리오주 주지사는 "이제 캐나다는 반격하고, 더 강하게 반격할 수밖에 없다"는 입장을 밝혔다. 클라우디아 셰인바움 멕시코 대통령은 도널드 트럼프 미국 대통령이 멕시코산 제품에 25% 관세를 부과하는 행정명령에 서명하자, 미국산 제품에 보복 관세를 부과할 것을 지시했다고 밝혔다. 셰인바움 대통령은 엑스(X·옛 트위터)에 올린 글에서 "경제부 장관에게 멕시코의 이익을 보호하기 위한 관세 및 비관세 조치를 포함, 플랜B를 시행할 것을 지시했다"고 발표했다. ◆ 미국 내부에서도 불만..."자동차·정유·전자상거래 등 타격 불가피" 트럼프의 이번 관세 부과조치는 그간 면세 혜택을 받던 캐나다산 소액 수입품에도 적용된다. 이는 800달러 미만의 소액 캐나다산 수입품이 통관 과정에서 적절한 검사를 받지 않고 있다는 우려 때문이다. WSJ는 이러한 최저한 면세(de minimis exemption)조항이 사실상 제거됨에 따라 이번 조치는 실질적으로 매우 강력한 힘을 발휘하게 된다는 업계 관계자들의 반응을 전했다. 더구나 블룸버그는 이번 명령은 캐나다뿐만 아니라 중국에서 미국으로 보내는 소형 소포에 대한 면세 축소를 포함하고 있는 만큼 잠재적으로 전자상거래와 온라인 쇼핑물 업계에도 영향을 미칠 것이라고 했다. 다만 이번 조치의 적용 범위가 아직은 명확하지 않다고 했다. 미국 관리는 기자들에게 "미국은 이러한 면세(de minimis exemption) 조치로 막대한 관세 수입을 잃고 있다"고 말했다. 미국의 자동차 산업 공급망은 캐나다와 멕시코의 부품 및 조립 공장과 긴밀히 연계돼 있다. 그런만큼 이번 관세로 미국 자동차업계가 겪게될 충격도 상당할 것이라는 우려가 나온다. 오토스 드라이브 아메리카(Autos Drive America)의 제니퍼 사파비안 대표는 이메일 성명에서 "관세 부과는 미국의 일자리와 투자, 그리고 소비자 모두에게 해로울 것"이라며 "미국의 자동차 제조사들에게는 장벽을 줄이고, 생산을 방해하는 규제를 완화하고, 더 큰 수출 기회를 창출하는 정책이 더 좋을 것"이라고 밝혔다. ◆ 자산시장 충격파 예고...스태그플레이션 그늘 미국 태평양 북서부와 북동부 지역은 캐나다산 천연가스와 전기에 크게 의존하고 있다. 캐나다산 에너지 품목은 관세율이 상대적으로 낮게(10%) 적용되지만 가계와 기업들의 비용 증가는 불가피하다. 정유업계도 마찬가지다. 당장 미국 내 원유 생산과 송유관 설비를 크게 늘릴 수 없는 상황에서는 그간 지리적 조건으로 캐나다산 원유에 의존했던 정유사들의 경우 정제 마진 압박을 겪게 된다. 캐나다산 원유에 10% 관세가 부과될 경우 원재료 비용 상승을 피할 수 없기 때문이다. 이 비용을 판매가격에 전가하면 물가상승률이 꿈틀대게 된다. 예고했던 관세가 단행되면서 미국의 인플레이션이 다시 들썩일 위험, 그리고 이를 선반영해 미국의 시장금리(미국 국채 금리)와 달러가 덩달아 고도를 높일 가능성은 글로벌 자산시장을 흔들어 놓을 위험 변수다. 특히 캐나다와 멕시코 등의 경우 통화 가치 급락으로 자산시장이 한바탕 휘청댈 수 있다. 앞서 국제결제은행(BIS)은 관세를 장착한 달러 강세가 글로벌 경제에 스태그플레이션의 그늘을 짙게 드리울 것이라고 경고한 바 있다. ☞ "관세 장착한 강달러, 글로벌 스태그플레이션 야기한다" osy75@newspim.com 2025-02-02 12:00