[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = #1. 은행으로부터 주택담보대출 연장을 받으려던 A씨는 한국은행의 금리 인상이 유력하다는 소식에 허리띠를 좀더 졸라매기로 마음먹었다. 은행이 기존 대출을 연장할 때마다 가산금리를 1%씩 높여서 연장해줬는데, 기준금리마저 오른다는 소식이 들려서다.

#2. 최근에 '영끌'로 내집마련한 B씨는 미국이 올해 최소 4번 기준금리를 올릴 것이라는 뉴스를 보고 겁이 덜컥 났다. 미국이 금리를 올리면 우리나라도 따라 올릴 것이고, 주택담보대출·신용대출 금리까지 다 오를 것이기 때문이다. 대략 계산해보니 매월 이자가 2.5배 정도 오를 것으로 예상됐다.

#3. 무주택자 C씨는 집을 매수하려다가 포기했다. 이미 대출금액이 2억원을 넘어서 올해부터 DSR 40%이 적용되기 때문이다. 대부업체 신용대출도 알아봤지만 최저금리가 19~20%라는 것을 알고는 기겁했다. P2P 대출도 금리가 10% 초반에 이르렀다.

오는 14일 한국은행의 기준금리 인상이 유력해지면서 '영끌'한 주택 매수자들 공포감도 커지고 있다. 급여가 높지 않은데 변동금리로 은행 신용대출이나 2금융권 대출을 받아서 '영끌'로 내집 마련한 사람들은 이자 부담이 더 무거워지기 때문이다.

◆ 한은 추가 금리인상 예고…신용대출 금리, 5% 돌파

11일 금융 및 부동산업계에 따르면 오는 14일 한국은행 금융통화위원회에서 연 1.0%인 기준금리가 연 1.25%로 인상될 것으로 관측되고 있다.

이주열 한국은행 총재는 지난달 31일 2022년 신년사에서 "경제 상황의 개선에 맞춰 통화정책의 완화 정도를 적절히 조정해나갈 것"이라며 추가 금리 인상을 시사했다.

이에 대출자들 우려가 높아지고 있다. 기준금리에 영향을 받는 주택담보대출, 신용대출 금리가 따라 올라서 이자부담이 커질 것이기 때문이다.

시중 주택담보대출 금리는 몇 달 전부터 기준금리 인상 가능성을 선반영해서 올랐다. 한국은행이 지난달 30일 발표한 '금융기관 가중평균 금리' 통계에 따르면 작년 11월 예금은행의 주택담보대출 금리(가중평균·신규취급액 기준)는 연 3.51%로 한 달 새 0.25%포인트(p) 올랐다. 작년 9월 3.01%에 이르면서 3%를 넘겼는데 두 달 만에 3% 중반으로 올라선 것이다.

같은 기간 신용대출 금리도 연 5.16%로 한 달 새 0.54%p 뛰었다. 신용대출 금리는 작년 9월 4.15%로 집계되면서 4%대를 기록했는데 두 달 만에 5%대로 더 올랐다.

대출자들은 정부의 대출 규제 여파로 이자부담이 전보다 높아졌다고 호소했다. 정부가 은행 등 1금융권의 가계대출 총량을 제한하자, 은행들이 '대출 희소성'을 무기로 가산금리를 높이고 우대금리를 없앴다는 것이다.

청와대 국민청원에는 "당장 대출금을 갚을 돈이 없는 서민들은 '울며 겨자먹기'로 고금리에 대출을 연장한다"며 "예금금리는 크게 오른 것 같지 않은데 대출금리만 높아졌다"고 호소하는 글이 올라왔다.

한은이 기준금리를 추가 인상하면 앞으로 주담대 금리 상승폭이 더 커질 것이라는 우려가 나온다. 변동금리 주택담보대출의 기준금리인 코픽스는 수신금리에도 영향을 받는다. 수신금리란 고객이 은행에 예금할 때 적용받는 금리를 말한다.

코픽스는 국내 8개 은행이 조달한 자금의 가중평균금리로, 은행이 실제 취급한 예·적금, 은행채 등 수신상품의 금리 변동을 반영한다. 즉 기준금리 인상으로 수신금리가 오르면 주담대 금리도 따라 오르게 되는 구조다.

올해 1월부터 총부채원리금상환비율(DSR)을 40%로 제한한다는 점도 대출자들에겐 부담이다. DSR 규제는 개인의 모든 대출 원리금 상환액이 연 소득의 일정비율을 넘지 못하게 막는 제도다.

주택담보대출 등 총 대출액 2억원이 넘는 사람은 올해 1월부터, 총 대출액 1억원이 넘는 사람은 오는 7월부터 적용한다. 이 비율은 각 금융업권별로 제한돼 있는데, 은행에서 돈을 빌릴 경우 이 비율이 40%를 넘지 못한다.

DSR은 기존에 받았던 대출이 많거나 연소득이 적은 사람들에겐 불리한 제도다. 담보·연소득·부채 상태가 똑같아도 올해부터는 작년보다 대출 한도가 크게 줄어들기 때문이다.

또한 정부는 앞서 가계부채 대책에서 원리금 분할상환 비율을 확대하는 방안도 담았다. 이미 분할상환이 주로 이뤄지고 있는 주택담보대출 외에도 신용대출·전세대출 등에 대해서도 매달 원금과 함께 같이 갚아나가도록 유도한다는 취지다.

◆ 대출 낀 6억~15억 집값 떨어질까…"하락 단정은 무리"

1·2금융권에서 대출 문이 막힌 수요자들은 금리가 높은 캐피탈 대출이나 사채, 개인 간 거래(P2P) 대출로 몰리고 있다. P2P 대출은 온라인 서비스를 통해 채무자와 채권자를 바로 연결해주는 대출 서비스다.

작년 8월경 P2P의 주택담보대출 평균금리는 연 7~10%, 개인 신용대출 금리는 연 5~20% 수준이었고, 대부업의 경우 평균 대출금리는 약 17%였다. 하지만 최근에는 수요가 몰려 금리가 오르는 추세다.

한국대부금융협회 홈페이지에 있는 신용대출상품 금리비교를 보면 작년 3분기 기준 대부업체들의 신규대출 최저금리가 대부분 20%인 것을 확인할 수 있다. 당장 집을 사야 하는데 대출한도 때문에 1금융권 이용이 불가능한 실수요자들은 고금리 대출로 '허리가 휘는' 것이다.

소득이 월급 뿐인 근로자들은 금리가 올라서 이자가 늘면 그만큼 생활이 더 빠듯해진다. 일례로 만약 대출자가 주택담보대출로 5억원을 연 2.5%에 빌려 연 1250만원의 이자를 내고 있었다면, 주담대 금리가 연 4%로 오를 경우 이자는 연 2000만원으로 늘어난다.

특히 대출금리가 1%포인트(p) 오르면 가계 빚 1800조원의 이자비용이 약 12조원 가량 늘어난다는 분석도 있다. 한국은행이 국회 정무위원회 소속 윤두현 국민의힘 의원에게 제출한 자료에 따르면 개인 대출(주담대·신용대출 등) 금리가 1%p 오를 때 가계대출 이자는 총 11조8000억원 증가했다.

이에 따라 서울 등 규제지역에서 대출을 많이 낀 시가 6억~15억원 사이 집값이 떨어질 수 있다는 불안감이 높아지고 있다. 15억원이 넘는 아파트들은 어차피 주택담보대출 없이 산 집이라서 금리인상 부담이 없고, 6억원 이하 주택은 보금자리론 등 정부가 정책적으로 제공하는 대출상품이 있어서다.

대표적인 서민 주택담보대출로 분류되는 보금자리론은 6억원 이하의 주택만 받을 수 있다. 보금자리론은 부부합산 연소득 7000만원(신혼부부는 8500만원) 이하 무주택자가 6억원 이하 주택을 구입할 때 받을 수 있다. 약정 만기가 최장 40년으로 길고, 2~3%대 고정금리로 매달 원리금을 상환해서 이자 부담이 낮다.

반면 시가 6억~15억원 사이 주택은 대출 비중이 높아서 금리인상 영향을 크게 받을 것이라는 분석이다. 실제로 한은의 금리인상으로 서울 집값이 떨어질 것이라는 전망도 있었다.

김경민 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수가 저서 <부동산 트렌드 2022>에서 밝힌 시뮬레이션에 따르면 한은이 기준금리를 1%로 올리면 서울 아파트값은 작년 6월 가격보다 6~12% 하락할 가능성이 있다.

이 경우 서울 집값이 지난 2020년 4분기 가격으로 돌아가게 된다는 분석이다. 한은이 기준금리를 1.25%로 추가 인상하면 집값에는 충격이 더 클 것으로 보인다. 미래 예측에 사용한 부동산 가격 모형은 투자수익률, 금리 변동, 시장 내부 공급상황 등을 고려해 구축했다.

강남3구(강남구, 서초구, 송파구)는 작년 6월 수준보다 3~8% 하락할 것으로 예상됐다. 중간값인 5.5% 하락을 가정할 경우 지난 2020년 3분기 가격 수준으로 돌아가게 된다.

상대적으로 집값이 저렴한 노원구, 도봉구, 성북구 집값도 가격이 3~8% 하락할 것으로 예측됐다. 중간값인 5.5%만큼 하락하면 집값이 작년 1분기 수준으로 떨어진다.

하지만 금리가 올라도 주택시장 수급 상황이 맞지 않기 때문에 전체 집값이 떨어질 것이라고 단정할 수 없다는 의견도 있다. 서울 주택 수요는 많은데 올해 입주물량은 역대 최저 수준으로 공급이 절대적으로 부족하기 때문이다.

부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만463가구로 작년(3만1211가구)보다 34.4% 감소한다. 지난 2020년(4만9359가구)에 비하면 절반 이하로 급감한 수치다. 이에 따라 대출을 많이 낀 금액대의 아파트만 영향을 주로 받을 것이라는 의견이 나온다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "주택시장 움직임이 금액대 별로 다를 것"이라며 "DSR 등 대출규제가 강화되면 6억~9억원 구간 주택은 가격 상승 속도가 더딜 것"이라고 말했다. 반면 "대출 없이 사는 고가주택이나, 가격대가 아예 낮은 주택들은 영향이 적을 것"이라고 내다봤다.

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