동작구 우성·극동·신동아 등 사업 절차 밟아
"각종 규제 틀에서 벗어나 사업·수익성 택해"
[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 최근 강남구 대치동 현대아파트(대치현대) 리모델링 조합설립을 인가를 받으면서 15년 이상 되거나 한차례 이상 재건축을 추진한 단지들이 리모델링 사업을 추진하기 위한 움직임이 보이고 있다. 해당 단지는 한차례 재건축이 이뤄진 서울 강남권의 아파트가 20여년 만에 리모델링을 추진하면서 사업 배경에 이목이 쏠리고 있다.
사업이 성공적으로 마무리될 경우 서울시내 아파트 중 재건축을 거쳐 리모델링까지 이뤄지는 첫 사례가 될 전망이다. 부동산업계는 정부와 서울시의 각종 재건축 규제로 인해 상대적으로 규제의 틀에서 자유로운 리모델링 사업으로 눈길을 돌린 것으로 보고 있다.
◆ 재건축 규제 덜한 리모델링 사업 추진
28일 정비업계에 따르면 최근 강남구청은 강남구 대치동 현대아파트 리모델링 조합설립을 인가했다. 이 아파트는 1999년 재건축을 통해 최고 24층, 630가구 규모로 재 탄생됐다.
리모델링 조합 인가는 전체 소유주의 3분의 2, 동별 소유자의 2분의 1 이상이 찬성하면 가능하다. 조합은 인가 후 수직증축을 통해 630가구에서 714가구 규모의 새 아파트단지로 리모델링을 추진한다. 이영준 대치현대 리모델링 조합장은 "10월 초에 시공사 선정 총회를 열고 동시에 안전진단을 신청하는 등 사업 추진 속도를 높일 계획"이라고 말했다.
해당 단지의 리모델링 사업은 신축 아파트를 중심으로 서울 집값이 급등하는데 철옹성 같은 재건축 규제로 인해 리모델링 사업을 통해 사업비 절감과 수익성 등을 고려한 것에 따른 것으로 풀이된다.
리모델링은 준공 후 15년이 지난 아파트의 기본 골조는 남겨둔 채 가구당 면적을 확장하고, 층을 올리거나 별도 동을 지어 가구 수도 확대하는 것이다. 주로 소규모 단지가 대상이었지만 최근에는 대단지를 중심으로 확산되고 있다. 정부의 재건축 규제와 토지거래허가제 등이 겹치면서 재건축에서 리모델링 사업으로 눈길을 돌린 것으로 풀이된다.
서울 곳곳에서 재건축 사업에서 리모델링 사업으로 선회하는 경우가 늘고 있다. 현행법상 수직증축은 15층 이상 아파트에서 최대 3개 층까지 높일 수 있기 때문이다. 별동증축과 함께 가구수를 15%까지 늘릴 수 있어 리모델링을 추진하는 단지들이 가장 먼저 고려하는 방식이다.
하지만 구조체(골조) 안전진단에서 B등급 이상을 받아야 하고 1차 안전진단과 1·2차 안전성 검토, 2차 안전진단까지 4차례 심사를 거친다. C등급 이상이면 가능한 수평증축은 1차 안전진단만 진행해 수직증축에 비해 2년가량 사업 기간을 단축시킬 수 있다.
때문에 사업이 지연된 많은 단지들이 수직증축에서 수평증축 방식으로 선회하는 중이다. 2013년 수직증축이 허용된 이후 사업계획 승인을 받은 곳은 현재까지 성지아파트가 유일하다.
◆ 서울 곳곳에서 리모델링 사업 추진
서울에선 강남구 대치동 현대 아파트에 동작구 우성·극동·신동아 통합 리모델링(4396가구)과 강동구 선사현대(2938가구) 등 대단지 아파트에서 리모델링 사업을 추진하고 있다. 강남권에서도 '대치2단지'(1758가구), 서초구 '잠원동아'(991가구) 등이 조합을 설립했거나 추진위를 구성했다.
지난 5월 기준 전국 공동주택 리모델링 사업 추진단지 수는 총 72개 단지, 5만3890가구로 나타났다. 이는 2019년 말 기준 37개 단지, 지난해 10월 기준 50개 단지에서 꾸준히 상승한 수치다.
건설업계도 발 빠르게 움직이고 있다. 건설업계 한 관계자는 "올해 리모델링 시장 규모가 서울에서만 10조원에 달한다"며 "리모델링 비용을 평당 1000만원 정도로 계산하면 전용면적 99㎡(30평형) 아파트 기준 리모델링 후 아파트가격이 3억원만 올라도 이득"이라고 말했다.
해당 아파트의 현재 시세가 주변 신축 아파트의 70% 이하면 사업성이 있다는 게 업계 분석이다. 집주인이 가장 선호하는 방식은 재건축이지만, 정부 규제로 쉽지 않다. 정부가 2018년과 지난해 잇달아 안전진단 규정을 강화하며 안전진단 문턱을 넘기 어려워졌다.
또 재건축초과이익환수제가 부활했고 지난해 6·17 대책을 통해 재건축 단지의 실거주 요건이 강화되는 등 규제가 갈수록 촘촘해지는 추세다. 인허가권을 쥐고 있는 서울시 등 지자체도 재건축에 급제동을 걸려면서 리모델링 사업으로 선회하고 있다.
각종 재건축 규제보다 상대적으로 리모델링은 규제가 덜하기 때문이다. 리모델링은 초과이익환수제도 따로 없고, 조합 설립 이후에도 아파트를 사고팔 수 있다. 30가구 이상 분양할 때 분양가 상한제를 적용받는 정도를 제외하곤 재건축에 비해 자유로운 셈이다. 인허가도 까다롭지 않아 사업 추진부터 입주까지 빠르면 6~7년 안에 가능하다.
대형 건설사도 최근 수주전에 적극적으로 나서고 있다. 현대건설은 지난해 말 경기도 용인 현대성우 8단지 리모델링 사업을 포스코건설과 공동으로 수주했다. 2008년 이후 12년 만의 리모델링 시장 귀환으로 최근에는 리모델링 전담팀까지 꾸렸다.
대형 건설사 관계자는 "정부와 서울시가 재건축 사업에 대한 규제 완화를 시행하면서도 다른 한편으로 다른 규제로 사업을 틀어막고 있는 상황"이라며 "이에 반해 리모델링 사업은 수익성과 사업성이 높게 평가받고 있어 재건축 단지 주민들이 규제가 덜한 사업으로 선회하고 있다"고 말했다.
ymh7536@newspim.com
