′돈의 힘′ 수도권 집값, 내년까지 오른다…'오세훈 효과'로 점차 안정

기사입력 : 2021년04월11일 07:10

최종수정 : 2021년04월11일 07:58

서울 소형 아파트도 7.7억…일산 아파트, 석달 새 20% 올랐다
저금리에 이자부담 낮아…46조 토지보상금, 집값 기름 붓는다
오세훈 시장 "정비사업 파격적 규제 완화"…중장기 집값 안정

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 및 수도권 주택시장이 내년까지 '돈의 힘'으로 상승할 것이란 전망이 나오고 있다. 임대차 3법 부작용과 저금리 환경이 지속되는 데다 3기 신도시 등 개발사업으로 토지보상금이 풀려 내년까지 유동성 장세가 이어질 것이라는 분석이다.

서울 집값이 조정기를 겪을 것이란 우려가 시기상조라는 것이다. 다만 오세훈 신임 서울시장이 재건축·재개발 규제완화로 주택공급 확대에 나서는 만큼 중장기적으로는 집값이 안정될 것으로 보인다.

◆ 서울 소형 아파트도 7.7억…일산 아파트, 석달 새 20% 올랐다

11일 KB부동산이 조사한 월간 주택가격동향에 따르면 지난달 서울 소형 아파트(전용 60㎡ 이하) 평균 매매가격은 7억6789만원으로 조사됐다. 작년 12월(7억2893만원)에서 1분기 만에 5% 오른 수치다. 취득세(약 2%)와 부동산중개수수료 등 각종 거래비용을 감안하면 서울에서 소형 아파트를 살 때 8억원 정도 필요하다는 뜻이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.04.08 sungsoo@newspim.com

서울 중형 아파트(전용 85㎡ 초과 102㎡ 이하) 평균 매매가격은 12억3046만원으로 같은 기간 6% 올랐다. 대형(전용 135㎡ 초과)은 22억1106만원으로 4% 뛰었다.

경기도 아파트에 대한 매수열기도 뜨겁다. 경기도는 지난달 3.3㎡당 아파트 평균 매매가격이 1939만원으로 올해 1분기 10% 올랐다. 특히 고양시는 지난달 3.3㎡당 아파트 평균가격이 1871만원으로 같은 기간 20% 올랐다. 과천(7%), 성남(10%), 수원(9%), 김포(13%) 등 다른 경기 지역을 큰 폭 웃도는 상승률이다.

고양시 덕양구(20%), 일산동구(19%), 일산서구(20%)는 모두 이 기간 아파트값 상승률이 20%에 육박했다. 10억짜리 아파트가 불과 3개월 사이 2억원 급등한 셈이다. 의정부도 지난달 3.3㎡당 아파트값이 1418만원으로 집계돼 같은 기간 16% 뛰었다.

인천 집값도 오름세다. 인천의 지난달 3.3㎡당 아파트 평균 매매가격은 1306만원으로 올 1분기 동안 6% 올랐다. 송도국제도시가 있는 인천 연수구(9%), 청라신도시가 있는 서구(8%), 남동구(7%) 등이 상승세를 주도했다.

서울 등 수도권 집값이 이처럼 오른 것은 '임대차 3법의 여진'과 '저금리' 때문으로 분석된다. 임대차 3법 이후로 서울 내 전세·매매물량이 부족해져 주변 수도권 집값에 풍선효과가 발생하는 것이다.

특히 고양시(3.3㎡당 1871만원)는 경기도 전체 평균(3.3㎡당 1939만원)보다 집값이 낮아서 다른 경기 지역보다 가격 상승폭이 컸던 것으로 보인다.

양지영 양지영R&C연구소 소장은 "정부 규제로 신용대출이 막히는 상황에서 서울에 내 집 마련이 어렵고 전세가격도 계속 오르니 경기도로 넘어간 수요자들이 많다"며 "실제로 지난해 수도권 인구 순유입은 2006년 이후 14년 만에 가장 많았고, 서울의 전출자의 65%가 경기도로 이동했다"고 말했다.

◆ 저금리에 이자부담 낮아…46조 토지보상금, 집값 기름 붓는다

기준금리가 단기에 오르기 어렵다는 점과 3기 신도시·공공재건축 사업으로 토지보상금이 풀린다는 점도 집값 상승에 일조하고 있다.

미국 중앙은행인 연방준비제도(연준)는 오는 2023년까지 기준금리를 올리지 않을 가능성을 내비쳤다. 한국은행도 단시일 내 금리를 올리지 않을 것이라는 관측이 나온다. 최근 물가 상승에도 경제에 큰 충격을 줄 만큼 심각한 인플레이션이 뒤따르지 않을 것이라는 관측에서다.

이주열 한국은행 총재는 "인플레이션 1%대 물가 상승률이 우려할만한 수준은 아니다"라고 말했다. 금리인상 등의 정책 대응에 나설 가능성이 현재로선 높지 않다는 의미로 풀이된다. 금리가 오르지 않으면 주택 수요자들이 대출받아 집을 사는 것에 대한 부담이 줄어든다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.04.08 sungsoo@newspim.com

정부의 3기 신도시와 공공재건축 사업으로 토지보상금이 풀릴 경우 시중 유동성은 더 증가할 것으로 보인다. 토지보상 및 부동산개발정보 플랫폼 '지존'에 따르면 3기 신도시 등 공공택지지구에서 풀리는 토지보상금은 대략 30조3000억원이다.

여기다 ▲서울 구룡마을 등 도시개발사업지구 8조1000억원 ▲광명시흥 일반산단 등 산업단지 5조8200억원 ▲경제자유구역 6800억원 ▲고속도로 등 SOC(사회간접자본) 1조2700억원을 합하면 공공주택지구와 산업단지, 도시개발사업 지구 등 117곳에서 풀리는 토지보상금은 대략 46조원에 이를 것으로 예상된다.

이에 따라 전문가들은 서울 등 수도권 집값이 유동성의 힘으로 상승세를 지속할 것으로 내다보고 있다. 지금 집을 사면 '상투'(높은 가격에 매입해 손해를 보는 것)라는 세간의 우려는 시기상조라는 평가다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "코로나19에 따른 경기위축을 극복하기 위해 내년까지 저금리 현상이 지속될 것"이라며 "소상공인을 위한 3차 추경과 3기 신도시 토지보상금 유입으로 시장 부동자금이 풍부한 상황"이라고 말했다.

이어 "부동산 자산을 대체할 투자처가 없어서 당분간 부동산 시장에 대한 관심이 지속될 것"이라며 "서울 외곽 및 강북, 경기도, 인천은 전세가격 상승과 실수요자의 중저가 주택 구매이 같이 이뤄질 수 있다"고 말했다.

◆ 오세훈 시장 "정비사업 파격적 규제 완화"…중장기 집값 안정

다만 오세훈 신임 서울시장이 재건축·재개발 규제완화로 주택공급 확대에 나서는 만큼 중장기적으로는 집값이 안정될 것으로 관측된다.

오 시장은 지난 2월 9일 '신규 주택 36만가구 공급' 공약을 발표하면서 "공급의 핵심 주체는 민간이 돼야 한다"고 강조했다. 그는 "서울시장에 취임하면 일주일 내 도시계획위원회를 열어 재건축·재개발 규제를 풀겠다"고 약속했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.04.08 sungsoo@newspim.com

영등포구 여의도동, 노원구 상계동, 양천구 목동, 강남구 압구정동, 강남구 대치동, 광진구 자양동 등의 노후 아파트를 재건축·재개발하게 해주면 5만~8만가구의 주택이 공급된다는 게 그의 구상이다.

총 36만가구의 신규 주택에 대한 세부사항은 ▲민간토지 임차형 공공주택인 '상생주택' 7만가구 ▲소규모 필지를 소유한 이웃끼리 공동개발하면 인센티브를 주는 '모아주택'으로 3만가구 ▲기존 서울시 공급계획으로 7만5000가구 ▲재개발·재건축 규제 및 용적률·층수 규제 완화를 통한 민간 공급으로 18만5000가구다.

'상생주택'이란 민간이 보유한 토지에 대해 공공이 임대료를 내고 공공주택을 지어 공급하는 방식이다. 용적률 상향 등 인센티브와 각종 세제 혜택을 부여해 민간의 참여를 유도한다. '모아주택'은 소규모 재개발 계획으로 소규모 토지주 4~6가구를 통합개발할 경우 인센티브를 줘서 주택공급을 확대하는 방안이다.

또한 그는 한강르네상스 프로젝트 재가동을 시사했다. 주거지역에 대한 '7층 고도제한'을 폐지하고 용적률 상향을 추진하며, '한강변 아파트 35층 이하' 규제를 전면 재정비할 방침이다.

전문가들은 오 시장의 공약으로 재개발·재건축시장이 단기 폭등할 수 있지만 중장기적으로는 공급 효과가 클 것으로 내다봤다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "서울 집값이 오르는 것은 근본적으로 공급 부족이 원인"이라며 "오 시장의 공약은 주택수요가 많은 지역에 대한 공급 효과가 있어서 중장기적으로 집값 안정화 효과를 가져올 가능성이 높다"고 말했다.

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LH, 올 매입·전세임대 9만가구 공급 [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 한국토지주택공사(LH)가 올해 총 19만가구 이상의 공공주택과 2만8000가구 규모 공공택지 공급에 나선다. 또 건설경기 회복을 위해 21조6000억원의 투자를 집행하고 재원조달 방식 등을 다양화해 재무여건 체질을 개선한다. 한국토지주택공사(LH)가 올해 21만 8000+α가구 규모의 주택 공급에 나선다. 사진은 이한준 한국토지주택공사(LH) 사장이 5일 서울 종로구 국립현대미술관에서 열린 서계동 복합문화단지 조성사업 업무협약식에서 인사말을 하고 있는 모습 [사진=뉴스핌DB] 23일 한국토지주택공사(LH)는 이같은 내용을 담은 '2025년도 업무계획'을 발표했다. 우선 핵심 업무인 주택 공급에 집중한다. 10만가구 사업승인과 매입·전세임대 9만가구 등 총 19만가구 이상의 공공주택을 공급한다. 동시에 민간 주택건설 활성화를 위해 2만8000가구 규모의 공공택지를 조성한다. 주택 착공물량은 지난해(5만가구) 대비 20% 증가한 6만가구를 추진하고 지난해 8·8 주택공급 활성화 방안에 포함된 서울서리풀 등 5만가구 규모의 사업지구 역시 인허가 일정을 최대한 단축해 안정적 공급 기반을 마련할 계획이다. 도심 내 신속한 주택공급과 비아파트 시장 정상화를 위해 신축매입임대 5만가구 이상을 공급하고 전세사기 피해자 회복 지원을 위해 피해 주택 7500가구를 매입한다. 올해 주택 승인물량의 37%를 청년·신혼·고령자에게 공급하고 출산가구 우선공급(통합공임)과 실버스테이 등 새로운 유형의 시니어 주택을 통해 가속화되는 저출산·고령화 문제에도 적극 대응할 계획이다. 아울러 쪽방·고시원·반지하 거주자의 주거 상향 지원을 지속하고 예술인 등 다양한 수요층에 부응한 특화형 매입임대도 확대한다. 공공주택은 합리적 가격의 고품질을 보장한다. 무엇보다 최근 급등한 주택 분양가격을 낮춰 국민들의 내 집 마련을 돕는다. 이를 위해 사업지구별 목표 원가를 설정해 관리와 검증을 강화하고 가처분면적 확대와 사업일정 단축으로 조성원가를 인하해 합리적인 가격에 공급한다는 계획이다. 공공주도의 기술개발을 통해 민간기업을 선도할 수 있도록 모듈러주택 표준평면 개발 등 OSC 공법을 올해부터 단계적으로 고도화하고 LH가 개발한 층간소음 1등급 설계기준과 국내 최대규모의 층간소음 시험시설(데시벨35랩)을 활용해 주택 품질 혁신을 추진한다. 관련 예산은 조기 집행한다. 전체 공공기관 투자계획(66조원)의 33% 수준인 21조6000억원을 차질 없이 집행할 계획이다. 특히 상반기 역대 최대 규모인 57% 이상의 투자를 집행한다. 지역 건설경기 회복을 위해 지방 준공 후 미분양 아파트 3000가구를 매입하고 1기 신도시 특별정비계획 수립, 용인 반도체 국가산단 조성 등도 차질없이 추진한다. 손실 최소화 등 재무여건을 안정적으로 관리하기 위해 재원조달 방식도 개선한다. 광명시흥 등 대규모 사업지구에 LH와 기금이 함께 출자하는 신도시 리츠를 설립해 사업에 따른 재무부담을 완화한다. 또 토지 패키지형 공모 등 지구별 특성과 시장 여건에 맞춘 다양한 매각 방식을 도입해 판매여건 개선과 대금 회수를 촉진할 예정이다. 이와 함께 임금 직접지급 관리를 강화하고 설게 등 공모에 참여하는 외부 심사위원의 정성평가 비중을 축소해 업체 선정의 공정성을 제고한다. 이한준 LH 사장은 "국민의 삶과 국가 경제가 어려운 만큼, 올해도 신속한 주택공급과 투자집행 등 LH가 맡은 역할을 충실히 이행할 것"이라며 "선도적인 공적 역할을 통해 확실한 정책성과를 창출하여 국민 주거안정을 지원하고 국가 경제회복의 마중물 역할을 다하겠다"고 말했다. min72@newspim.com 2025-02-23 20:07