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오피스텔 '묻지마 청약' 2030세대 쏠림 현상 왜?…"주택경기 하락시 직격탄"

수도권 분양 59㎡ 이상 주거용 오피스텔 청약 경쟁률 평균 34.3대 1
지난달 전국 수익률 0.67% 감소…대구·울산 2%가량 빠져

  • 기사입력 : 2021년02월13일 07:10
  • 최종수정 : 2021년02월13일 07:10
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[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 아파트 매매가격이 치솟고 청약 자격이 충분치 못한 젊은층 실수요자들이 오피스텔 시장으로 눈길을 돌리고 있다. 아파텔이란 이름으로 분양되는 오피스텔의 경우 청약률이 수백 대 1에 달할 정도로 과열양상도 띠고 있다.

일단 청약통장이 없어도 청약에 도전할 수 있어 가점이 낮은 젊은층도 당첨을 기대할 할 수 있다. 최근 건설사들이 설계와 내부공간 효율성을 개선했다는 점도 오피스텔을 찾는 수요가 늘어난 이유로 꼽힌다. 다만 일반적으로 분양가상한제를 적용받지 않다 보니 분양가가 일반 아파트 시세 수준이어서 '묻지마 투자'는 주의할 필요가 있다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 26일 오후 서울 강남구 브라이튼 여의도 모델하우스에서 방문객들이 견본주택 모형을 살펴보고 있다. '브라이튼 여의도'는 옛 MBC 방송국 부지에 건설되는 복합단지로 지하 6층~지상 최고 49층 4개 동에 전용면적 84~136㎡ 아파트 454가구와 전용면적 29~59㎡ 오피스텔 849실, 오피스 및 상업시설 등이 조성된다. 2019.07.26 mironj19@newspim.com

◆효율성 높인 오피스텔…청약자들 몰려

13일 부동산업계에 따르면 지난해 수도권에서 분양한 59㎡ 이상 주거용 오피스텔의 청약 경쟁률은 평균 34.3대 1로 나타났다. 같은 기간 수도권 아파트 평균 경쟁률(36.3대 1)과 맞먹는 수치다.

최근 분양을 마친 힐스테이트 청계 센트럴은 총 552실 모집에 6640명이 몰려 12.72대 1의 경쟁률을 기록했다. 가장 높은 경쟁률을 기록한 타입은 51㎡B타입으로 총 1실 모집에 180건이 접수돼 180대 1의 기록을 세웠다. 이밖에 ▲34㎡A타입 4.19대 1 ▲34㎡B타입 6.78대 1 ▲48㎡타입 19.35대 1 ▲51㎡A타입 40.82대 1의 경쟁률을 나타냈다.

현대엔지니어링이 분양한 신도림역 센트럴에도 청약자들이 몰렸다. 지난해 12월 분양한 '힐스테이트 신도림역 센트럴'의 평균 경쟁률이 6.54대 1을 기록했다. 전체 463실 모집에 3026명이 접수했다. 면적별로 29㎡타입이 9.29대 1을 기록했으며 18㎡과 20㎡타입은 3.63대 1으로 집계됐다.

[서울=뉴스핌] '힐스테이트 청량리 더퍼스트' 조감도[자료 현대엔지니어링] 유명환 기자 = 2021.02.09 ymh7536@newspim.com

◆최고가로 거래된 목동파라곤…일년새 1억원 상승

같은 달 분양 한 목동파라곤은 103㎡타입은 16억 9500만원에 거래되며 역대 최고가를 기록했다. 직전 최고가는 같은 해 10월 거래된 16억원이다. 99㎡형은 지난해 11월 15억원에 이어 한달 만에 1억원 뛴 16억원에 팔렸다.

이 밖에도 지난해 12월 대전과 대구에서 각각 분양한 힐스테이트 도안 2차와 중앙로역 푸르지오 더 센트럴은 84㎡의 청약 경쟁률이 60~70대 1을 기록한 것으로 나타났다.

분양업계 관계자는 "수도권에 공급되는 주거용 오피스텔인 만큼 신혼부부와 투자자들의 분양문의가 많았다"며 "견본주택 오픈 당시에도 평면에 대한 반응이 긍정적이었고 입지에 대한 평도 좋아서 높은 청약경쟁률을 예상했었는데 그대로 반영된 것 같다"고 말했다.

청약 열풍은 20대와 30대 수요가 늘었기 때문으로 풀이된다. 오피스텔은 청약통장이 없이도,  당첨자 가점과 상관없이 추첨을 통해 분양 받을 수 있다는 이점이 있다. 부양가족이 별도로 없고 무주택 기간이 짧은 젊은층도 분양을 기대할 수 있다는 점도 작용했다.

◆ 보유세, 아파트 보다 저렴해 투자자들 몰려

전매제한이 가구수에 따라 자유로운 것도 장점이다. 정부가 2017년 ′8·2대책′에서 오피스텔 전매제한이 강화했지만 100가구 미만은 적용받지 않는다. 한 오피스텔을 4~5개 단지로 구분해 분양하는 경우는 전매제한을 피해갈 수 있는 것이다. 전매제한이 없으면 단기 투자가 가능해 프리미엄을 계산한 투자자가 많이 유입되는 경향이 있다.

지난해 정부는 7·10 대책 이후 2주택자와 3주택자주택가 주택을 구매할 경우 각각 8·12%의 취득세를 내야한다. 하지만 오피스텔의 취득세는 4.6%로 기존과 동일하게 적용되고 있다.

7·10 대책 부동산 대책에 따르면 주택 종합부동산세 최고 세율은 기존(3.2%)의 2배인 6%로 상승한데 이어 1년 미만 보유 주택의 양도세율을 주택수에 관계없이 70%까지 인상됐다.

다만 내년에 변경된 세율을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 오피스텔의 경우 주택 수에 포함되지 않아 개정된 지방세법에 따라 취득세 중과 대상이 되면서 주거용 오피스텔 한 채를 보유한 상태에서 아파트를 추가로 매입 시 취득세가 최대 8% 부과되고 있지만 내년 2022년부터는 주택 면적을 제외한 상가 면적이 그대로 과세된다.

앞으로 구입하는 상가주택은 비과세 혜택을 온전히 받기 위한 2년 실거주 요건을 채우기 어려워진 셈이다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.02.09 ymh7536@newspim.com

◆주변 아파트 시세보다 높은 곳…"투자주의 필요"

쏠림현상으로 인해 주변아파트 시세보다 높게 책정된 곳에 투자할 경우 각별한 주의가 필요하다고 전문가는 조언했다.

최근 분양을 마친 판교밸리자이 오피스텔의 84㎡타입의 분양가는 10억원 선에서 청약이 이뤄졌다. 전용률이 낮은 오피스텔임을 감안하면 같은 단지에서 분양된 아파트 59㎡과 면적이 동일하다. 분양가 상한제가 적용된 아파트 분양가가 6억원 안팎임을 감안할때 4억원이 더 비싸다. 

분양가가 높아 초기 투자금이 높으면 임대수익을 생각한 투자자는 기대 수익률을 채우기 쉽지 않다. 지난달 전국의 오피스텔 임대수익률은 4.77%로 지난해 같은 기간 보다 0.67%감소했다. 지역별로는 대구(-1.59)와 울산(-2%)가 가장 많이 하락했다. 뒤를 이어 서울과 인천 등이 약 1.8% 가량 하락했다.

환금성도 상대적으로 떨어지는 편이다. 특히 주택경기가 꺾일 경우에는 가장 먼저 투자자가 발길을 끊기 공산이 크다. 급매를 하지 않고서는 투자금이 장기간 묶을 수 있는 것이다. 시장 변화에 민감도가 높다는 얘기다.

이경희 부동산 114 연구원은 "규제지역에서는 전매제한을 받고 취득세 등의 세금이 아파트 보다 높은 점 등은 주의해야 한다"며 "신혼부부와 젊은층일 경우 주변 학군과 편의시설 등을 충분히 고려해야 한다"고 말했다.

ymh7536@newspim.com

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