[2021년 부동산전망]③ 변창흠式 주택공급案...고밀개발 기대감, 공공자가주택은 외면

기사입력 : 2021년01월03일 06:04

최종수정 : 2021년01월03일 06:04

부동산 전문가 30명 대상 설문조사
신규 전세 계약 상한선 지정에 20명 '가격 상승' 전망
빅데이터 활용 규제지역 선제 지정은 찬반양론 팽팽

[편집자 주] 정부의 고강도 부동산시장 규제에도 2020년 집값은 역대 최고의 상승률로 급등했다. 2021년도에도 저금리가 지속되고 있고 입주물량 감소와 1~2인가구 증가 등의 불안 요소로 작용할 것으로 보인다. 임대차법 여파 또한 전셋값 상승의 기폭제 역할을 하고 있다. 부동산 전문가 30명을 통해 2021년 부동산시장과 변창흠 신임 국토부 장관의 정책 영향을 전망해본다.

[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 변창흠 국토교통부 장관이 오는 2월에 내놓을 것으로 보이는 주택공급 방안에 대한 전문가들의 평가가 엇갈렸다. 서울 도심 역세권 및 준공업지역 개발을 통한 주택공급에 대해서는 시장 안정화 효과가 있을 것으로 본 반면 토지임대부, 환매조건부 등 공공자가주택은 시장에 호응을 얻지 못할 것이란 평가가 지배적이었다.

신규 전세 계약에 상한선을 두는 방안에 대해서는 전세 가격 상승을 촉발할 것이라는 전망이 우세했다. 빅데이터를 활용한 사전 규제 지정에 대해서는 찬반이 비슷한 비율로 나타났다.

◆역세권·준공업지역 고밀개발 기대...단기 공급 한계 지적

3일 뉴스핌이 학계 및 연구기관과 업계 부동산 전문가 30명을 대상으로 한 설문에서 지하철 역세권·준공업지역의 고밀개발 대책이 주택시장 안정화에 실효성이 있냐는 질문에 전문가 30명 중 18명은 어느정도 효과가 있을 것이라는 의미로 '그렇다', 2명은 '매우 그렇다'고 답변했다. 실효성이 별로 없을 것이라는 의견도 10명에 달했다.

고밀개발 대책은 수요가 많은 역세권과 개발이 덜 된 준공업지역을 고밀개발해 서울 도심에 주택을 공급하는 것을 내용으로 한다. 변 장관이 내놓기로 한 주택공급 대책의 핵심 방안이 될 것으로 보인다.

수요가 많은 도심 역세권에 주택을 공급하는 측면에서는 긍정적으로 평가했지만 실제 사업 진행과정이 더뎌 단기간에 수요를 충족시킬 물량이 나오기 어려운 점은 한계로 지적됐다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "장기적으로 충분한 물량이 공급되면 시장 안정화에 기여할 것"이라면서 "다만 단기적으로는 시장 호재로 받아들여 요동칠 수 있다"고 말했다.

홍춘욱 세종사이버대학교 교수는 "고밀개발이 신속히 이뤄지면 주택가격 안정에 도움이 되겠지만 이해관계자들이 많이 얽혀 있어서 현실적으로 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

집값 안정화를 위해 필요한 1순위 정책으로 25명이 추가 공급대책을 꼽았다. 금리 인상은 2명, 그 밖에 규제·보유세 완화, 민간 임대주택 확보 등이 필요하다는 의견도 나왔다.

그동안 정부는 투기 수요를 부동산 가격 상승의 주 원인으로 보고 조정대상지역 지정과 대출 규제 등의 수요 억제책을 내놓았다. 하지만 저금리로 인한 풍부한 시장 유동성이 커진 상황에서 수요 억제책은 효과를 보지 못하고 풍선효과를 낳았다는 평가가 많았다. 전문가들은 수요 억제책이 아닌 공급 확대책이 필요하다는 주장을 펼쳐왔다.

장근석 지지옥션 팀장은 "주택보급률은 100%를 넘었지만 수요자들이 살고 싶어하는 집은 여전히 부족하다"며 "수요를 억누르는 것은 불가능한만큼 정부가 공급 부분에만 정책을 집중하는게 좋을 것 같다"고 말했다.

◆"수요와 맞지 않아"...공공자가주택 확대에 부정적

토지임대부, 환매조건부주택이 포함된 공공자가주택이 시장에 호응을 얻을 것인지에 대해서는 19명이 '별로 없다', 6명이 큰 호응을 얻지 못할 것이란 뜻으로 '없다'고 답해 대다수가 부정적인 반응을 보였다.

공공자가주택은 시세차익을 공공과 분양자가 나눠 갖는 방식으로 시세보다 저렴한 가격에 공급하는 주택이다. 토지임대부 주택은 토지는 공공이 보유하고, 분양자는 주택만 소유하는 형태이고, 환매조건부 주택은 주택을 팔 때 공공에 팔도록 해 시중 예금금리보다 조금 많은 수준의 시세차익만 거둘 수 있는 방식이다.

변 장관이 이전부터 공공자가주택 확대를 주장해온 바 있다. 특히 변 장관은 내년 사전청약을 앞두고 있는 3기 신도시에 공공자가주택을 도입할 뜻을 밝히기도 했다. 시세보다 저렴한 가격에 주택을 공급할 수 있어 내 집 마련에 어려움을 겪는 수요층에게 원활한 주택공급이 이뤄질 것이란 의견도 있다.

하지만 대다수 전문가들은 주거 못지않게 투자 관점에서 주택을 바라보는 수요의 특성과 맞지 않아 시장에 외면을 받을 것이라고 지적한다.

양지영 R&C 연구소장은 "공공자가주택은 시장이 원하는 공급 방식이 아니다"면서 "시장 수요는 내 집 마련과 함께 시세차익을 원하므로 소유권과 시세차익이 제한된 공공자가주택을 선호하지 않을 것"이라고 답했다.

◆신규 전세 상한선 지정... "가격 상승 낳는다"

전세 신규 계약에 상한선을 두는 방안이 전세시장에 미칠 영향에 대해서 전문가 20명은 전세 가격 '상승'이 나타날 것이라고 봤다. 7명은 전세가격 '대폭 상승', 2명은 '보합'에 답했다. 대부분 전세 신규계약에 상한선을 두면 전세가격이 상승할 것으로 내다봤다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "신규계약에 상한선을 지정하게 되면 시장왜곡이 발생한다"면서 "전세 공급자들은 매매로 돌리거나 증여를 하게돼 전세 공급이 더 줄어들어 가격이 상승할 것"이라고 말했다.

거래 및 시세 빅데이터를 활용해 규제지역 지정에 선제적으로 대응하는 방안의 효과에 대해서는 전문가들의 의견이 팽팽히 맞섰다. '효과없다'는 답변이 14명, 12명은 '효과적이다'에 응답했다. 매우 효과적이라고 답한 응답자는 1명이었다.

빅데이터를 활용한 규제지역 지정은 변 장관이 인사청문회에서 시스템 구축을 언급했던 내용이다. 현재 규제지역 지정시 3개월 이상 데이터를 보고 결정하다보니 시장 상황보다 너무 늦게 지정돼 효과적인 대응이 어렵다는 비판이 있어왔다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "빅데이터를 활용하면 규제지역 지정 기준이 명확해져 논란이 덜 할 것"이라면서 "거래나 시세 정보가 투명하게 공개돼 규제에 대한 수용도도 높아지고, 거래의 투명성도 증대될 것"이라고 말했다.

반면 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "빅데이터도 결국은 사후 정보에 불과해 시장 변화에 선제적인 대응이 어렵다"면서 "선행지수를 활용한 사전 경보 시스템등이 선제 대응에 효과적일 것"이라고 답했다.

◇ 설문 참여자 30인 명단(가나다순)

▲고상철 인하대학교 정책대학원 초빙교수 ▲권강수 한국창업부동산정보원 이사 ▲권대중 명지대학교 부동산학과 교수 ▲권일 부동산인포 리서치팀장 ▲김광석 리얼미디어 대표 ▲김덕례 주택산업연구원 연구위원 ▲김동욱 쌍용건설 마케팅 상무 ▲김병기 리얼하우스 분양평가팀장 ▲김인만 김인만부동산경제연구소장 ▲김태섭 주택산업연구원 주택산업진흥실장 ▲김학렬 부동산조사연구소장 ▲박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▲서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수) ▲선종필 상가뉴스레이다 대표 ▲송웅섭 부동산중개사협회 서울북부 지부장 ▲심교언 건국대학교 부동산학과 교수 ▲안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장 ▲양지영 R&C 연구소 소장 ▲우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 ▲윤지해 부동산114 수석연구원 ▲이동현 하나은행 부동산자문센터장 ▲이상우 인베이드투자자문 대표 ▲이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 ▲이창무 한양대 도시공학과 교수 ▲이호상 대한주택건설협회 본부장 ▲임병철 부동산114 수석연구원 ▲장근석 지지옥션 팀장 ▲조근호 삼성물산 상무 ▲함영진 직방 빅데이터랩장 ▲홍춘욱 세종사이버대학교 교수

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한눈에 보는 트럼프 취임사...6대 키워드 [서울=뉴스핌] 이홍규 기자 = 도널드 트럼프 미국 대통령의 두 번째 취임 연설은 이념적인 수사가 가득했던 8년 전 2017년 당시와 다르게 낙관적인 어조 속에서 구체적인 정책 방향성을 제시하는 데 초점이 맞춰졌다. 요지는 전 정권에서 약화한 미국의 외교와 경제 영향력을 되찾겠다는 것이다. 트럼프 대통령은 '미국의 부활'을 알리면서 관세 정책과 경제·에너지 정책, 불법 이민자 정책, 영토 확장, 다양성 정책 재검토 등을 강조한 취임 연설을 했다. 다음은 30분간의 취임 연설에서 언급한 핵심 내용을 정리한 것이다. 도널드 트럼프 미국 대통령이 두 번째 임기 취임 첫날 캐피탈 원 아레나에서 열린 퍼레이드에서 행정명령에 서명하고 있다. [사진=로이터 뉴스핌] 1. 미국의 부활 트럼프 대통령은 "미국의 황금시대가 지금 시작된다"라고 연설을 시작했다. 이어"오늘부터 우리나라는 번영하고 세계의 존경을 다시 받게 될 것"이라고 했다. 또 "우리는 지금 국가적 성공의 흥미진진한 새로운 시대의 시작점에 있다"며 "미국은 전례 없는 기회를 잡을 수 있는 순간을 맞이했다"고 했다. 2. 관세 정책 트럼프 대통령은 관세 정책에 대해 "다른 나라를 윤택하게 하기 위해 미국민에게 과세하는 것이 아니라 국민을 윤택하게 하기 위해 관세를 부과한다"고 말했다. 또 "관세를 징수할 '대외수입청'을 설립하겠다"며 "외국으로부터 막대한 금액이 우리 국고로 흘러와 조만간 아메리칸드림은 전에 없던 방식으로 다시 살아나 번창할 것"이라고 했다. 트럼프 대통령은 또 "미국 경제는 부드럽고 한심하게 약한 무역 협정을 통해 우리 스스로에게 세금을 부과하면서 세계에 성장과 번영을 제공해왔다"며 "이제 이를 바꿀 때다. 우리는 우리와의 무역으로 이익을 얻는 이들에게 비용을 부과하기 시작할 것이며 그들은 기여하기 시작할 것"이라고 덧붙였다. 3. 경제·에너지 정책 트럼프 대통령은 "우리는 시추를 계속할 것"이라며 "미국은 다시 제조업 국가가 될 것"이라고 했다. 또 "우리는 지구상에서 가장 많은 석유와 가스를 보유하고 있다"며 "그것을 사용해 [에너지] 가격을 낮추고 전략비축유를 다시 최대로 채우며 미국 에너지를 전 세계로 수출할 것"이라고 했다. 트럼프 대통령은 이어 "우리는 그린뉴딜을 끝낼 것이며 전기차 의무화 정책을 철회해 우리의 자동차 산업을 구하고 위대한 미국 자동차 노동자들에게 했던 나의 신성한 약속을 지킬 것"이라고 했다. 4. 불법 이민자 정책 트럼프 대통령은 자신의 불법 이민자 정책에 대해 "미국의 완전한 복원을 시작하고 상식의 형멱을 이룰 것"이라고 운을 뗀 뒤 "남부 국경에 국가비상사태를 선포할 것"이라며 "모든 불법 입국은 즉시 중단될 것"이라고 강조했다. 이어 "수백만명의 범죄자 외국인이 그들이 온 곳으로 돌려보내지는 과정을 시작할 것"이라고 했다. 트럼프 대통령은 "멕시코 체류 정책(Remain in Mexico policy)을 재개할 것"이라고 했다. 이어 "잡았다가 풀어주기(catch and release) 관행을 종료할 것"이라며 "우리나라를 침범하는 재앙적인 침략을 저지하기 위해 남부 국경에 군대를 파견할 것"이라고 했다. 5. 영토 확장 트럼프 대통령은 파나마 운하와 관련해 "미국 선박들은 심각하게 과도한 요금을 부과받고 있고 미국 해군을 포함해 공정하게 대우받지 못하고 있다"고 강조했다. 그러면서 "중국이 파나마 운하를 운영하고 있다"며 "우리는 그것을 중국에 준 것이 아니라 파나마에 준 것이며 이제 그것을 되찾을 것"이라고 했다. 트럼프 대통령은 멕시코만에 대해서는 "아메리카만(Gulf of America)"으로 변경하겠다고 했다. 또 화성 탐사에 대해서는 "미국 우주비행사들을 화성에 보내 성조기를 꽂게 할 것"이라고 했다. 6. 다양성 정책 재검토 트럼프 대통령은 다양성 정책에 대해 "오늘부로 미국 정부의 공식 정책은 남성과 여성 두 가지 성별만을 인정하는 것으로 정해질 것"이라며 "연방정부는 더 이상 젠더 이데올로기를 장려하지 않을 것"이라고 했다. 트럼프 대통령은 또 "연방 기관들은 여권과 비자와 같은 정부 신분증에서 개인을 생물학적 성별로 분류할 것"이라며 "교도소, 이민자 쉼터, 성폭행 피해자 지원 센터와 같은 시설들은 생물학적 성별에 따라 구분될 것"이라고 덧붙였다. bernard0202@newspim.com 2025-01-21 10:13