국토부 "공공재건축 규제완화 없다"…규제 3종세트에 실효성 논란

기사입력 : 2020년08월13일 06:03

최종수정 : 2020년08월13일 06:16

공공재건축 '기부채납·재초환·분상제' 3종 세트…"참여 저조할 것"
기부채납·임대아파트 물량 낮춰야…입지 좋은 단지 '고급화' 중시

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 국토교통부가 공공참여형 고밀재건축 활성화를 위한 추가 인센티브(규제완화)는 없다고 밝혀 제도의 실효성 논란이 커지고 있다.

8·4 공급대책에서 발표된대로 공공재건축을 실시하면 해당 재건축 조합은 기부채납, 재건축초과이익환수제, 분양가상한제의 '규제 3종세트'를 적용받는다. 이로 인해 조합들의 참여도가 저조할 경우 공공재건축을 통한 5만가구 공급 계획은 물거품이 될 수 있다.

[서울=뉴스핌] 김학선 기자 = 김현미 국토교통부 장관이 지난 4일 서울 종로구 정부서울청사에서 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안에 대해 발표하고 있다. 2020.08.05 yooksa@newspim.com

◆ 국토부 "공공재건축 규제완화 없다"…서울시 "혜택 건의 안 했다"

13일 국토부에 따르면 지난 10일 공공재건축 추진을 위해 열린 '공공정비사업 활성화 태스크포스'(TF) 1차 회의에서는 재건축 조합을 위한 추가 인센티브가 논의되지 않았다.

국토부 관계자는 "이날 회의는 공공참여형 고밀재건축의 선도사례 발굴을 위한 자리"라며 "이미 나온 대책을 수정하거나 추가하는 자리가 아니다"고 말했다.

서울시도 공공재건축 활성화를 위해 혜택을 더 늘려야한다고 국토부에 건의했다는 보도에 대해 "사실이 아니다"며 "분양가상한제 제외도 제안한 적 없다"고 못 박았다.

정부가 8·4 공급대책에서 발표한 '공공참여형 고밀재건축'은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 재건축사업에 참여하는 방식이다. 이 방식을 채택하면 층고 제한을 35층에서 50층까지로 완화하고 용적률(대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율)을 300∼500%까지 높여 재건축 주택 수를 최대 2배로 늘릴 수 있다.

정부는 공공재건축을 선택하면 사업속도가 빨라질 것이라고 강조했다. LH, SH공사 등이 사업을 투명하게 관리해 조합 내 갈등이 줄어들고, 공공신용을 바탕으로 사업비를 확보할 것이기 때문이다. 이 경우 사업비 조달과 연루된 비리도 줄어들 것으로 예상했다.

대신 개발이익은 기부채납으로 환수한다. 공공이 자금 조달·설계를 지원하는 '공공관리 방식'과 조합과 지분을 공유하는 '지분참여 방식'이 있다.

◆ 공공재건축 '기부채납·재초환·분상제' 3종 세트 적용…"참여 저조할 것"

하지만 강남을 비롯한 주요 재건축 단지에선 공공재건축 참여를 꺼리고 있다. 개발이익 대부분을 공공이 환수해 조합에 돌아갈 이익이 적기 때문이다.

특히 조합들은 재건축 사업의 공공성이 높아지면 그만큼 사업성이 나빠질 것을 우려하고 있다. 공공재건축을 할 경우 기부채납용 물량(임대아파트)이 늘어나는 만큼 기존 조합원들의 토지지분이 줄어 전체 조합이익이 감소한다. 또한 임대아파트 물량만큼 전체 세대수가 늘어나면 전체 공사비용도 증가하고 공기도 연장된다.

주거환경도 기존보다 악화된다. 같은 면적의 대지에 아파트 세대수를 2배로 늘리려면 그만큼 조경면적을 줄여야 한다. 입주민이 늘어난만큼 지하주차장과 커뮤니티시설도 더 만들어야 한다. 기존 조합원들로서는 높아진 인구밀도 때문에 주거의 질이 하락하는 것이다.

만약 주거 쾌적성을 위해 조경면적, 건폐율(대지면적에 대한 건축면적의 비율)을 기존대로 유지한다면 아파트 층수를 많이 올려야 한다. 이 경우 공사비가 더 크게 늘어나고 공기도 연장된다는 문제가 있다.

높아진 공사비를 충당하려면 일반분양가를 높게 받아야 하는데 그마저도 쉽지 않다. 민간택지 분양가상한제 때문에 일반분양가를 높게 받을 수 없기 때문이다. 또한 임대아파트 수가 많으면 단지에 고급화 이미지를 적용할 수 없어서 분양가를 높게 책정하기 어려워진다.

여기다가 재건축초과이익환수제로 재건축 이익의 최대 50%를 세금으로 내야 한다는 점을 감안하면 부담이 크다. 입지가 좋은 사업지일수록 '공공참여형 고밀재건축'에 참여할 유인이 없는 이유다.

◆ 기부채납·임대아파트 물량 낮춰야…입지 좋은 단지 '고급화' 중시

업계와 전문가들은 공공재건축 제도의 실효성을 높이려면 용적률 상향 외 추가 방안이 필요하다고 입을 모은다. 공공재건축 제도 자체가 강제성이 없어서 조합의 참여가 없으면 주택공급 확대 효과를 내기 어렵기 때문이다.

앞서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 8·4 대책 발표 후 관계부처 합동브리핑에서 "공공참여형 고밀도 재건축을 하려면 재건축 사업장의 동의가 있어야 한다"며 "동의하지 않으면 기존 방식대로 하며 강제할 수 있는 건 아니다"고 말했다.

공공재건축의 활용도가 높아지려면 기부채납, 재건축초과이익환수제, 분양가상한제의 '규제 3종세트' 중 하나라도 완화할 필요가 있다.

우선 기부채납 물량을 낮춰야 한다는 지적이다. 정부가 8·4 대책에서 발표한 예시에 따르면 공공재건축으로 '조합원+일반분양' 가구수가 550가구에서 750가구로 약 36%(200가구) 늘어나는 대신 임대아파트(기부채납)는 50가구에서 125가구로 150%(75가구) 늘어난다.

'조합원+일반분양' 가구수 증가보다 임대아파트(기부채납) 증가 폭이 훨씬 큰 셈이다. 또한 종전에 없던 분양(기부채납) 아파트도 125가구 추가된다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "여의도, 반포, 강남처럼 인기 있는 사업장은 아파트의 '고급화' 이미지를 내세워 분양가를 높이는 게 유리하다"며 "조합원 아파트의 향후 가치상승, 일반분양가에 연동되는 추가분담금을 감안해야 하기 때문"이라고 말했다. 이어 "이들은 임대아파트가 늘어나는 것을 원치 않을 것"이라고 덧붙였다.

한편 재건축초과이익환수제는 헌법재판소에서 '합헌' 판정을 받아 정부가 이를 완화할 가능성이 낮아 보인다. 반면 분양가상한제는 위헌 소지가 많다는 논란이 있었다. 법무법인 화우는 분양가상한제 확대로 '부동산 가격 안정'(공익)을 달성할지 여부는 불확실한 반면 조합에 대한 재산상 피해는 지나치게 커진다고 지적했다.

sungsoo@newspim.com

사진

[이재명의 사람들] '집사' 김남준 [서울=뉴스핌] 지혜진 기자 = 김남준 대통령 제1부속실장은 '진심으로 이재명을 위하는 사람'으로 꼽힌다. 지난해 총선 이후 이재명 대통령이 당대표로서 확고한 리더십을 확립하면서 '이제는 민주당 의원 170여명 모두가 친명(친이재명)'이라는 말이 나올 때도 김 실장은 이 대통령의 안위와 향후 행보를 진심으로 걱정하는 '진짜 이재명의 사람'으로 평가받았다. 그렇기에 김 실장은 이 대통령의 선택에 매번 신중하고 우려스러운 시각을 나타냈었다. 일례로 김 실장은 이 대통령의 당대표 연임을 반대했다. 지난해 6월쯤 당내 기류는 '리더십이 공고한 이 대통령이 한번 더 당대표를 해야 한다'는 입장이 지배적이었다. 그러나 참모인 김 실장은 "당을 위해선 연임을 하는 게 맞겠으나 본인(이재명)의 대권을 위해선 안하는 게 맞다"는 입장이었다. 조기대선을 예상할 수 없던 그 시점에는 연임하는 당대표가 2026년 지방선거 공천까지 책임질 각오를 해야 했다. 이미 총선을 압승으로 이끈 '성공한 당대표'였던 이 대통령이 굳이 연임해서 지방선거라는 변수를 책임질 필요가 없다는 게 김 실장의 시각이었다. 김남준 제1부속실장. [사진=김남준 SNS] 2022년 대선에서 패배한 이 대통령이 인천 계양을 보궐선거에 참전하는 것도 반대했다. 대신 원외에서 당대표에 도전하라고 조언했다. 이 대통령이 너무 일찍 국회에 입성하면 이미지나 에너지 소모가 너무 클 수 있다는 우려 탓이다. 오로지 '대통령 이재명'이 되는 데 유리한 선택이 무엇인지 고민한 것이다. 이번 대선을 앞두고는 이 대통령의 'PI'(President Identity)를 고민하면서 온화하고 무게감 있는 이미지를 부각하려고 애썼다. 성남시장이나 경기도지사 때 이 대통령의 강한 이미지가 두드러진 만큼 대통령으로서는 신중함을 강조하려고 뒷받침했다. 그러한 노력 중 하나가 이 대통령이 자신의 페이스북에 글을 못남기도록 비밀번호를 바꾼 일이다. SNS(소셜네트워크서비스) 소통에 능한 이 대통령이 밤 늦은 시각에 '날 것 그대로'의 발언을 올릴까 우려해서다. 현안에 대해 깊이 있는 토론이 가능한 이 대통령의 장점을 살리기 위해 짧은 공중파 방송 인터뷰보다 1시간 이상 길게 이야기할 수 있는 유튜브 방송에 이 대통령이 출연하도록 조언하기도 했다. 김 실장은 성남 지역 케이블방송 기자 출신으로 이 대통령과 함께 일한 지는 10여년 정도 됐다. 2014년 재선 성남시장이던 이 대통령은 김 실장에게 성남시 대변인 자리를 제안했다. 이 대통령이 경기도지사에 당선됐을 때는 경기도청 언론비서관으로 일했다. 이후 국회에 입성해서도 김 실장은 의원실 보좌관, 정무조정부실장 등을 역임하며 이 대통령의 최측근에서 보좌했다. 이번 대선 선거대책위원회에선 후보 일정팀 선임팀장을 맡았다. 언론인 출신인 만큼 언론 소통을 총괄해왔다. 국회 기자들뿐만 아니라 이 대통령의 수사와 재판을 취재하는 법조 기자들도 김 실장이 직접 소통한 것으로 알려졌다. '체력 좋은' 이 대통령의 일정을 보좌하느라 계엄 직후인 올해 초에는 한동안 벌겋게 충혈된 눈으로 업무를 보기도 했다. 김 실장이 담당할 제1부속실은 대통령의 일정, 수행, 현안보고 등 대통령을 최지근거리에서 보좌하는 곳이다. 매 정권마다 대통령의 복심이 제1부속실장 자리를 맡아왔다. '문고리' 혹은 '문지기' 권력으로도 불린다. heyjin@newspim.com 2025-06-13 14:08

사진

李대통령, 오광수 민정수석 사의 수용 [서울=뉴스핌] 이영태 선임기자 = 이재명 대통령은 13일 전날 밤 사의를 표명한 오광수 대통령실 민정수석비서관의 사의를 수용했다. 강유정 대통령실 대변인은 이날 오전 브리핑에서 "오광수 민정수석이 어젯밤 이재명 대통령께 사의를 표했다"며 이같이 말했다. 오광수 대통령실 민정수석비서관 [사진=대통령실] 강 대변인은 "이 대통령은 공직기강 확립과 인사 검증을 담당하는 민정수석의 중요성을 두루 감안해 오 수석의 사의를 받아들였다"고 전했다. 이어 "대통령실은 이재명 대통령의 사법개혁 의지와 국정 철학을 깊이 이해하고 이에 발맞춰 가는 인사로 조속한 시일 내에 차기 민정수석을 임명할 예정"이라고 부연했다. 대통령실 관계자는 차명 부동산과 차명 계좌 의혹으로 오 수석이 물러난 만큼 차기 민정수석 검증 기준에 청렴함 등이 포함될 것이야는 질문에 "일단 저희가 가지고 있는 국정철학을 가장 잘 이해하고 이를 시행할 수 있는 분이 가장 우선적인 이재명 정부의 인사검증 원칙이라고 할 수 있겠다"며 "새 정부에 대한 국민들의 기대감이 워낙 크기 때문에 그 기대에 부응하는 게 첫 번째 사명"이라고 답했다. 이 관계자는 오 수석 건을 계기로 인사 검증 기준이라 원칙이 마련될 수 있느냐는 질의에는 "이 대통령이 여러 번 표방했던 것처럼 우리 정부에 대한 기대감, 그리고 실용적이면서 능력 위주의 인사가 첫 번째 가장 먼저 포방될 원칙"이라며 "그리고 여러 가지 우리 국민들이 요청하고 있는 바에 대한 다방면적인 검토는 있을 예정"이라고 언급했다. medialyt@newspim.com 2025-06-13 09:43