전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

[8·4대책] 공공참여형 고밀재건축·공공재개발, 공급확대 효과 '미지수'

기사입력 : 2020년08월04일 15:06

최종수정 : 2020년08월04일 15:06

공공참여 재건축, 개발이익 환수…"입지 좋은 사업장, 참여 안할 것"
공공재개발, 보상금·조합원 갈등 해결책 없다…임대주택 물량 과다

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 주택공급 확대방안으로 '공공참여형 고밀재건축'과 '공공재개발'을 내놓았지만 실제 효과는 '제한적'이라는 지적이 나온다.

개발이익 환수 조건이 있는데다 임대주택과 같은 기부채납 물량이 많아서 조합들의 사업참여도가 낮을 것이라는 분석에서다.

4일 부동산업계에 따르면 전문가들은 이날 발표된 '서울권역 등 수도권 주택공급확대 방안'에 나온 '공공참여형 고밀재건축'과 '공공재개발'의 공급확대 효과에 대해 회의적인 반응을 보였다.

[서울=뉴스핌] 김학선 기자 = 김현미 국토교통부 장관이 4일 서울 종로구 정부서울청사에서 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안에 대해 발표하고 있다. 2020.08.04 yooksa@newspim.com

◆ 공공참여 재건축, 개발이익 환수…"입지 좋은 사업장, 참여 안할 것"

공공참여형 고밀재건축이란 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 재건축사업에 참여하는 방식이다. 공공기관 참여에 대해서는 소유자 약 66%(3분의 2)의 동의를 받는다.

도시규제 완화로 주택 공급량을 기존보다 2배 이상 늘리며, 개발이익은 기부채납으로 환수한다. 공공이 자금 조달·설계를 지원하는 '공공관리 방식'과 조합과 지분을 공유하는 '지분참여 방식'이 있다.

하지만 전문가들은 입지가 좋은 사업지일수록 '공공참여형 고밀재건축'에 대한 참여도가 낮을 것으로 예상했다. 개발이익 대부분을 공공이 환수해 조합원들이 받을 이익이 적을 것이기 때문이다.

양지영 양지영R&C연구소 소장은 "공공참여형 고밀재건축을 할 경우 개발이익은 기부채납으로 환수한다고 돼 있다"며 "입지가 우수한 사업지에서는 조합원들의 참여도가 떨어질 것"이라고 말했다.

[세종=뉴스핌] 이동훈 기자 = [자료=국토부] 2020.08.04 donglee@newspim.com

기부채납 물량도 너무 많다는 지적이다. 정부가 발표한 예시에 따르면 '조합원+일반분양' 가구수가 550가구에서 750가구로 약 36%(200가구) 늘어나는 대신 임대아파트(기부채납)는 50가구에서 125가구로 150%(75가구) 늘어난다.

'조합원+일반분양' 가구수 증가보다 임대아파트(기부채납) 증가 폭이 훨씬 큰 셈이다. 또한 종전에 없던 분양(기부채납) 아파트도 125가구 추가된다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "여의도, 반포, 강남처럼 인기 있는 사업장은 아파트의 '고급화' 이미지를 내세워 분양가를 높이는 게 유리하다"며 "조합원 아파트의 향후 가치상승, 일반분양가에 연동되는 추가분담금을 감안해야 하기 때문"이라고 말했다. 이어 "이들은 임대아파트가 늘어나는 것을 원치 않을 것"이라고 덧붙였다.

◆ 공공재개발, 보상금·조합원 갈등 해결책 없다…임대주택 물량 과다

이날 발표된 '공공재개발'도 '알맹이가 없다'는 지적이 나온다. 주민들 보상금 문제나 조합원 간 갈등을 어떻게 해결할지에 대한 구체적 방안이 없다는 것.

공공재개발은 뉴타운과 같은 정비구역으로 지정됐다가 사업 지연으로 해제된 지역에 LH, SH와 같은 공공시행자가 들어와 재개발사업을 하는 방식이다. 이날 정부는 조합원 물량을 제외한 50%를 임대주택으로 공급하는 대신 종상향, 용적률 상향, 분양가상한제 제외와 같은 인센티브를 제공하겠다고 발표했다.

하지만 가장 중요한 문제는 관리처분에서 '보상금'(조합이 조합원 주택을 감정평가해서 얼마에 사줄지 제시하는 금액)이다. 애초 재개발사업은 주민들 사이에 보상금 관련 협의가 잘 안 돼서 사업기간이 길어진다. 공공시행자가 사업에 참여해도 이 문제는 달라지지 않는다.

이 연구원은 "정부는 앞선 발표에서 공공재개발을 도입해 사업 소요기간을 절반으로 줄이겠다고 공언했다"며 "하지만 이번 대책에서는 보상 문제와 조합원들 갈등을 어떻게 해결할 것인지에 대한 구체적 내용이 없다"고 지적했다. 이어 "결국 사업이 원활하게 실현돼서 주택공급이 확대될 가능성이 낮다는 뜻"이라고 덧붙였다.

또한 공공재개발도 임대주택 비중이 너무 많다는 의견이 나왔다. 양 소장은 "공공재개발을 할 경우 조합원분을 제외한 물량의 절반을 임대주택으로 공급해야 한다"며 "임대주택을 늘려야 한다는 부담이 있기 때문에 조합원들이 선뜻 참여하기 어렵다"고 말했다.

이밖에 공공재개발에서 미분양이 발생하면 공공기관도 손해를 부담하는지에 대한 언급이 없다는 점도 문제로 지목됐다. 공공시행자가 이익만 취하고 손해는 부담하지 않는다는 의미로 해석될 여지가 있어서다.

 

sungsoo@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
김영훈 고용부 장관 후보자는 누구? [세종=뉴스핌] 양가희 기자 = 이재명 대통령이 김영훈 전 민주노총 위원장을 고용노동부 장관 후보자로 임명했다. 강훈식 대통령실 비서실장은 23일 11개 부처 장관 후보자를 발표했다. 김 후보자는 1968년 부산에서 태어나 마산중앙고, 동아대를 졸업해 성공회대 NGO대학원에서 정치정책학(정치학) 석사 학위를 받았다. 김영훈 고용노동부 장관 후보자 [사진=대통령실] 2025.06.23 sheep@newspim.com 김 후보자는 2010년부터 2012년까지 민주노총 위원장으로 활동하다가 2017년 정의당에 입당, 제19대 대통령 선거에서 노동본부장을 맡았다. 2021년에는 더불어민주당 대선 후보 이재명 대통령의 노동부문 지지단체 '공정사회 구현을 위한 노동광장'에 공동대표로 참여한 바 있다. 지난 총선에서는 더불어민주연합에서 비례대표 20번을 받았다. 현재 한국철도공사 기관사이자 부산지방노동위원회 공익위원으로 활동하고 있다. 강 비서실장은 "민주노총 위원장을 역임하며 노동의 목소리를 대변해 온 인물"이라며 "산업재해 축소, 노란봉투법 개정, 주4.5일제 등 일하는 사람들의 권리를 강화하는 역할을 해줄 것으로 기대한다"고 밝혔다. 한 정부 관계자는 김 후보자에 대해 "합리적이다"라며 "민주노총이 그간 (사회적 대화 등) 제도권 밖에 있었다. 이를 계기로 제도권으로 들어오길 희망한다"고 말했다. ◇ 김영훈 고용노동부 장관 후보자 프로필 ▲1968년 부산 출생 ▲마산중앙고, 동아대, 성공회대 NGO대학원 정치정책학 석사 ▲정의당 노동본부장 ▲민주노총 위원장 ▲철도노조 위원장 ▲철도공사 기관사 ▲부산지방노동위원회 공익위원 sheep@newspim.com 2025-06-23 14:57
사진
안규백 64년 만에 문민 국방 후보자 [서울=뉴스핌] 김종원 국방안보전문기자 = 국군 최고통수권자인 이재명 대통령은 23일 초대 국방부 장관에 민간인 출신인 안규백(64) 더불어민주당 5선 중진 의원을 인선했다. 강훈식 대통령실 비서실장은 이날 "안 후보자가 국회 국방위원회 간사와 위원장 등 5선 국회의원 이력의 대부분을 국회 국방위에서 활동했다"면서 "군에 대한 이해도가 풍부하고 64년 만에 문민 국방장관으로서 계엄에 동원된 군의 변화를 책임지고 이끌어 나갈 것"이라고 인선 배경을 설명했다.  안규백 국방부 장관 후보자. [사진=대통령실] 안 후보자는 집권 여당인 민주당에서 국방위원장을 비롯해 국방위원으로서 15년 간 의정활동을 했다. 그 누구보다 군과 국방안보를 잘 아는 인물로 그동안 역대 정부에서도 꾸준히 민간인 출신 국방장관으로 유력하게 거명됐었다. 특히 안 후보자는 국회 12·3 비상계엄 사태에 대한 진상규명 국정조사 특위위원장 중책까지 맡았다. 여야 의원들을 아우르며 적지 않은 성과를 냈다는 평가다. 이번 대선에서도 민주당 중앙선대위 총괄특보단장 핵심 보직을 맡았다. 계엄 사태 주역인 군의 정치적 중립성을 확립하면서 어수선한 군을 안정적으로 이끌면서 군 전반을 개혁할 최적임자로 꼽힌다. 합리적인 성품에 남의 말을 귀담아듣는 전형적인 외유내강형 인물이다. 다만 상식과 원칙을 중시하며 불법적이고 정의롭지 않은 일에는 불같이 화를 내는 성격이다. 아들 둘 모두 육군과 해병대에서 현역으로 군 복무를 했다.  안 후보자가 국회 인사청문회를 통과해 이재명정부의 초대 국방장관으로 취임하면 1961년 현석호 장관 이후 64년 만에 군인이 아닌 민간인 출신 국방장관이 된다.  한국 정치사의 격동기를 거쳐 군사독재정권 시절에 장군 출신들이 독식했던 국방장관을 정치 안정기에 들어 사실상 민간인 출신의 진정한 '문민 국방장관'이 나올 수 있을지 초미 관심사다. ▲전북 고창(64) ▲광주 서석고 ▲성균관대 철학과 학사·무역대학원 무역학 석사 수료 ▲18·19·20·21·22대 국회의원 ▲국회 국방위원회 위원장·간사 ▲국회 '내란 진상규명 국정조사 특별위원회' 위원장 ▲더불어민주당 사무총장 kjw8619@newspim.com 2025-06-23 14:13
안다쇼핑
Top으로 이동