[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 주택공급 확대방안으로 '공공참여형 고밀재건축'과 '공공재개발'을 내놓았지만 실제 효과는 '제한적'이라는 지적이 나온다.

개발이익 환수 조건이 있는데다 임대주택과 같은 기부채납 물량이 많아서 조합들의 사업참여도가 낮을 것이라는 분석에서다.

4일 부동산업계에 따르면 전문가들은 이날 발표된 '서울권역 등 수도권 주택공급확대 방안'에 나온 '공공참여형 고밀재건축'과 '공공재개발'의 공급확대 효과에 대해 회의적인 반응을 보였다.

◆ 공공참여 재건축, 개발이익 환수…"입지 좋은 사업장, 참여 안할 것"

공공참여형 고밀재건축이란 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 재건축사업에 참여하는 방식이다. 공공기관 참여에 대해서는 소유자 약 66%(3분의 2)의 동의를 받는다.

도시규제 완화로 주택 공급량을 기존보다 2배 이상 늘리며, 개발이익은 기부채납으로 환수한다. 공공이 자금 조달·설계를 지원하는 '공공관리 방식'과 조합과 지분을 공유하는 '지분참여 방식'이 있다.

하지만 전문가들은 입지가 좋은 사업지일수록 '공공참여형 고밀재건축'에 대한 참여도가 낮을 것으로 예상했다. 개발이익 대부분을 공공이 환수해 조합원들이 받을 이익이 적을 것이기 때문이다.

양지영 양지영R&C연구소 소장은 "공공참여형 고밀재건축을 할 경우 개발이익은 기부채납으로 환수한다고 돼 있다"며 "입지가 우수한 사업지에서는 조합원들의 참여도가 떨어질 것"이라고 말했다.

기부채납 물량도 너무 많다는 지적이다. 정부가 발표한 예시에 따르면 '조합원+일반분양' 가구수가 550가구에서 750가구로 약 36%(200가구) 늘어나는 대신 임대아파트(기부채납)는 50가구에서 125가구로 150%(75가구) 늘어난다.

'조합원+일반분양' 가구수 증가보다 임대아파트(기부채납) 증가 폭이 훨씬 큰 셈이다. 또한 종전에 없던 분양(기부채납) 아파트도 125가구 추가된다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "여의도, 반포, 강남처럼 인기 있는 사업장은 아파트의 '고급화' 이미지를 내세워 분양가를 높이는 게 유리하다"며 "조합원 아파트의 향후 가치상승, 일반분양가에 연동되는 추가분담금을 감안해야 하기 때문"이라고 말했다. 이어 "이들은 임대아파트가 늘어나는 것을 원치 않을 것"이라고 덧붙였다.

◆ 공공재개발, 보상금·조합원 갈등 해결책 없다…임대주택 물량 과다

이날 발표된 '공공재개발'도 '알맹이가 없다'는 지적이 나온다. 주민들 보상금 문제나 조합원 간 갈등을 어떻게 해결할지에 대한 구체적 방안이 없다는 것.

공공재개발은 뉴타운과 같은 정비구역으로 지정됐다가 사업 지연으로 해제된 지역에 LH, SH와 같은 공공시행자가 들어와 재개발사업을 하는 방식이다. 이날 정부는 조합원 물량을 제외한 50%를 임대주택으로 공급하는 대신 종상향, 용적률 상향, 분양가상한제 제외와 같은 인센티브를 제공하겠다고 발표했다.

하지만 가장 중요한 문제는 관리처분에서 '보상금'(조합이 조합원 주택을 감정평가해서 얼마에 사줄지 제시하는 금액)이다. 애초 재개발사업은 주민들 사이에 보상금 관련 협의가 잘 안 돼서 사업기간이 길어진다. 공공시행자가 사업에 참여해도 이 문제는 달라지지 않는다.

이 연구원은 "정부는 앞선 발표에서 공공재개발을 도입해 사업 소요기간을 절반으로 줄이겠다고 공언했다"며 "하지만 이번 대책에서는 보상 문제와 조합원들 갈등을 어떻게 해결할 것인지에 대한 구체적 내용이 없다"고 지적했다. 이어 "결국 사업이 원활하게 실현돼서 주택공급이 확대될 가능성이 낮다는 뜻"이라고 덧붙였다.

또한 공공재개발도 임대주택 비중이 너무 많다는 의견이 나왔다. 양 소장은 "공공재개발을 할 경우 조합원분을 제외한 물량의 절반을 임대주택으로 공급해야 한다"며 "임대주택을 늘려야 한다는 부담이 있기 때문에 조합원들이 선뜻 참여하기 어렵다"고 말했다.

이밖에 공공재개발에서 미분양이 발생하면 공공기관도 손해를 부담하는지에 대한 언급이 없다는 점도 문제로 지목됐다. 공공시행자가 이익만 취하고 손해는 부담하지 않는다는 의미로 해석될 여지가 있어서다.

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