[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 여당의 임대차 3법(전월세신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제)과 표준임대료 법안이 모두 통과돼 실제 시행될 경우 저소득 임차인의 부담이 더 커질 것이라는 연구결과가 나왔다.

우리나라보다 먼저 주택 임대료 규제를 실시했던 선진국 사례를 보면 임대료 규제로 민간임대주택 공급이 줄어들어 임대료가 더 오르는 부작용이 나타났다는 분석이다. 특히 저소득 임차인을 상대로 '뒷돈'을 요구하거나 집수리를 거부하는 집주인이 늘어나는 등 사회적 문제가 커질 것으로 예상됐다.

◆ 임대료 규제로 임대주택 공급량 장기적 감소…주택부족 문제 더 커져

30일 대한부동산학회에 따르면 이 학회가 발간한 논문 '선진국의 임대료규제와 도입방안의 연구 -공정임대료법안을 중심으로 -'는 정부가 임대료를 규제할 경우 장기적으로 민간임대주택 공급량이 줄어 주택부족 문제가 더 심각해질 수 있다고 지적했다. 박인 숭실사이버대학교 부동산학과 교수가 작성했다.

해당 논문은 지난 2015년 박근혜 정부 때 전세가격 폭등으로 지금처럼 전·월세상한제, 계약갱신청구권 도입이 논의되던 시점에 나왔다. 당시 정치인들은 임차인 보호를 위해 공정임대료법 등 제도 보완에 나서면 전세대란 문제가 해결될 것이라고 주장했다. 현재 부동산시장 상황과 유사한 분위기에서 나온 논문이다.

'공정임대료법안'은 박근혜 정부 때 국회 기획재정위원회 소속이던 박원석 정의당 의원이 지난 2015년 4월 발의한 임대료 규제 법안이다. 임대인에게 임대료·보증금 등록을 의무화하고, 지방자치단체 장이 기존 임대료를 고려한 공정 임대료를 산정·공시하게 하는 제도다. 임대인은 공정 임대료를 초과하는 월세나 보증금을 임차인에게 반환하게끔 돼 있다.

이 제도는 최근 윤호중 더불어민주당 의원(법제사법위원회 위원장)이 발의한 주거기본법 및 주택임대차보호법 개정안의 '주택 표준임대료'와 유사한 것으로 분석된다.

◆ 세입자 '뒷돈' 등 각종 폐단 발생…무주택 서민 주거환경 더 열악해져

박인 교수는 임대료 규제를 실시하면 장기적으로 임차인에게 부정적 효과가 더 많다고 분석했다. 일단 임대료가 낮아져 임대주택 수요가 늘어나면 세입자는 상대적으로 불리한 위치에 놓인다. 집주인으로서는 본인 집에 살기 원하는 세입자가 많아 협상력이 더 커지기 때문이다.

임대차계약기간이 늘어나고 전세가격을 충분히 올리지 못하면 집주인은 이를 만회하기 위한 각종 편법을 동원할 수 있다. 세입자가 사는 집의 도배나 장판교체를 해주지 않거나 이면계약을 통해 음성적으로 보증금을 인상하는 방식 등이다. 이처럼 임대인이 주택 유지·관리를 소홀히 하면 세입자가 사는 주택의 품질은 낮아지게 된다.

시장에 새로 진입하는 임차인들은 '뒷돈'을 더 많이 부담하는 폐단이 생길 수 있다. 집을 원하는 사람들이 일렬로 줄을 선다고 가정할 때, 뒤에 있는 사람이 한 칸이라도 앞으로 가려면 그만큼 뒷돈을 더 많이 줘야 한다. 임대료를 인위적으로 낮춘 탓에 무주택 서민이 더 힘들어지는 것이다.

특히 서울, 수도권 핵심지역은 전세가격이 단기에 급등할 가능성이 높다. 임대인 입장에서는 저금리 상황에 전세금을 받느니 월세를 받는 게 유리하다. 이처럼 시장에서 전세주택이 이미 줄어드는 가운데 임대인을 규제하는 정책이 나오면 전세주택 공급은 더욱 줄어든다. 특히 세입자들이 선호하는 역세권이나 입지 좋은 지역 전세가격은 더 폭등하게 된다.

실제로 우리나라는 지난 1989년 12월 주택임대차보호법 개정으로 임대기간을 1년에서 2년으로 연장했다. 당시 전세가격은 4개월간 19.1% 급등했다. 지난 2015년 박근혜 정부가 전·월세상한제와 계약갱신청구권제를 도입하면 전세가격이 급등하고 임대주택 공급이 축소된다는 이유로 반대한 것도 그 때문이다.

이밖에 임대료가 정상가격보다 저렴하니 빚 내서 집을 살 수 있는 있는 사람들도 임차인으로 남거나 임차인으로 돌아설 수도 있다. 주택가격이 장기적으로 오르는 우리나라 특성상 자가 소유를 포기하면 자산증식에 불리해지는 경우가 많다.

◆ 미국 샌프란시스코, 임대료 규제로 주거품질 저하…세입자 내몰려

작년 미국 경제학술지 아메리칸이코노믹리뷰에 실린 스탠퍼드대학교 연구진의 보고서에도 임대료 규제로 인한 부작용 사례를 담았다. 지난 1994년 미국 캘리포니아주 샌프란시스코시(市)는 1980년 이전에 지어진 방 4개 이하 주택을 대상으로 임대료 상한제를 실시했다.

하지만 20여년이 지난 현재 샌프란시스코시 임대차시장에는 부작용이 더 많은 것으로 조사됐다. 주택 소유주들은 임대료 규제를 받는 물건을 임대차시장에서 거둬들인 다음, 임대료 규제를 받지 않는 콘도 등 다른 건축물로 리모델링해서 높은 임대료를 받았다.

편의시설이 우수한 지역일수록 이런 현상이 두드러졌다. 좋은 입지에 살던 세입자들은 기존 주택보다 편의시설이 부족한 곳으로 옮겨갈 수밖에 없었다. 임대료 상승으로 원주민이 밀려나는 '젠트리피케이션'이 일어난 것이다.

그 결과 샌프란시스코시에서 세입자들이 살 수 있는 주택 공급량이 15% 감소했고, 임대료 규제를 받는 주택에 사는 사람 수도 25% 감소했다. 세입자들이 살 수 있는 주택이 줄다 보니 임대료도 장기적으로 상승했다.

주택의 품질이 나빠지는 문제도 있었다. 집주인들이 임대료를 못 올리는 집을 수리하지 않고 방치하는 경우가 많았기 때문이다. 세입자들의 이동 반경(mobility)도 20% 제한되는 것으로 조사됐다. 임대료가 싼 지역에 머물러야 하다 보니 세입자가 샌프란시스코 밖으로 이사가는 경우가 줄어든 것이다.

반면 영국에서는 임대료 규제완화로 민간임대차시장에 순기능이 나타났다는 연구결과가 있었다. 로버트 깁 글라스고대학 사회학과 교수는 지난 1988년과 1992년 글라스고와 에딘버러 신문에 게재된 민간임대주택 광고 자료를 분석했다.

그 결과, 규제완화 후 두 도시의 실질 임대료는 상승하지 않았으며 임대주택 공급은 늘었고 공급되는 주택의 유형도 다양해진 것으로 조사됐다.

전문가들은 이처럼 임대차 3법, 표준임대료와 같은 임대료 규제로 '무주택 임차인'이 더 큰 피해를 볼 수 있다고 입을 모았다.

박 교수는 "정부는 전월세 상한제 도입이 지나친 시장개입은 아닌지 검토할 필요가 있다"며 "또한 상한제 도입에 따른 후유증과 이로 인한 피해가 결국 세입자들에게 돌아가는 것은 아닌지도 고려해야 한다"고 강조했다.

고상철 인하대학교 정책대학원 초빙교수는 "시장에서는 임대차 3법 통과를 예상하고 전세가격을 미리 올리는 임대인이 늘고 있다"며 "법 개정 전 임대료를 올려야 한다는 생각에 임대차기간이 남았음에도 이사비를 줘서 세입자를 내보내는 임대인들도 많다"고 말했다.

이어 "경기 하남시는 지금 전세물건이 거의 자취를 감춘 상태"라며 "임대료 규제의 부작용으로 수도권 지역 전세대란과 함께 주택가격 상승이 나타날 수 있다"고 덧붙였다.

sungsoo@newspim.com