[서울=뉴스핌] 김준희 기자 = "현재 벨기에 정부 재무부가 60% 이상을 사용하는 빌딩이다. 확실한 임차인으로 중도해지 없이 안정적인 수입원을 기대할 수 있다."

김관영 제이알투자운용 대표이사는 14일 서울 여의도 기자간담회를 열고 상장을 앞둔 제이알글로벌리츠에 대한 자신감을 드러냈다.

제이알글로벌리츠는 국내 최초로 해외 부동산을 기초자산으로 하는 공모리츠다. 앞서 제이알제26호리츠(子리츠)가 지난 1월 17일자로 해외 부동산을 매입했고, 제이알글로벌리츠(母리츠)는 공모 자금을 이용해 다시 子리츠에 투자하는 구조다.

제이알제26호리츠가 매입한 파이낸스타워 콤플렉스는 벨기에 브뤼셀 중심업무지구 내 펜타곤 지역에 위치해있다. 면적은 195,973㎡(약 59,282평)이며 지하 4층, 지상 35층으로 구성돼 있다. 현재 해당 빌딩의 자산 감정가는 14.4억 유로(한화로 약 2조 원)에 달한다.

김 대표이사는 "투자자산은 벨기에에서 가장 큰 건물 중 하나로 높이로는 두 번째로 높다. 서울의 파이낸셜타워와 위치와 면적 등이 비교할만하다"고 설명했다.

임차인은 벨기에 재무부를 비롯해 복지부, 식품안전부 등 99.3%가 정부 주요 부처로 구성돼 있다. 나머지 0.7%는 벨기에 국영방송이 들어와 있다. 공실률은 0%다.

이들 임차인의 임대기간은 올 1월부터 2034년 12월까지이며, 중도해지 옵션 없이 장기 임차한다. 연간 임대료는 약 800억 원(2020년 기준)이다. 이 가운데 80%가 배당 수익금이 될 예정이다.

제이알글로벌리츠의 배당예상수익률은 7년 평균 8% 내외다. 벨기에의 임대료 인상률은 매년 벨기에 건강지수를 적용해 조정하는데, 이를 고려하면 매년 1% 이상 임대료 상승을 예측할 수 있다는 가정에서다.

향후 매각을 고려한 자산 가치도 반영됐다. 김 대표이사는 "코로나19 이후 모든 자산가치가 하락할 수 있기에 지난 6월 20일 감정평가를 새로 받았지만, (떨어진 가치를 고려해도) 감정가 대비 10% 이상 저렴하게 인수했다"고 설명했다.

제이알글로벌리츠의 자산 관리를 맡은 제이알투자운용은 부동산 전문 투자 자산운용사이다. 현재까지 약 7조 원 가량의 리츠 및 펀드를 설정·운용해왔다.

지난 2014년 일본 도쿄 소재 스타게이트 빌딩 인수를 시작으로, '국내 최초' 해외 자산 투자 리츠 사업 타이틀을 거머쥐었다. 도쿄 근고 가와고에 소재 물류센터와 오스트리아 비엔나 포르타워, 아일랜드 더블링 랜딩스빌딩, 프랑스 파리 크리스탈리아빌딩 등을 매입하며 해외 자산 투자 경험이 풍부한 것이 강점이다.

김 대표이사는 "자기자본이 400억 원 넘게 조성됐고 한 번도 적자를 낸 적이 없다"며 "2018년·19년 300개 자산운용사 중에 상위 20개 사에 링크됐다. 대부분이 금융 대기업 계열인 상황에서 독립계에서 상위 20위 내에 링크된 경우는 흔치 않다"고 자부했다.

제이알글로벌리츠의 공모 주식수는 9700만주이며, 주당 공모가는 5000원이다. 공모예정금액은 4850억 원이다. 기관과 개인에 각각 50.5%, 49.5% 배분된다. KB증권과 메리츠증권이 대표주관사를 맡고, 인수회사는 대신증권이다.

오는 16~17일 기관 수요예측을 거쳐, 22~24일 사흘 간 공모주 청약이 진행된다. 유가증권시장 상장은 내달 초로 예정됐다.

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