[서울=뉴스핌] 서영욱 기자 = 상승 국면에 접어든 서울 아파트값이 12.16대책이라는 폭탄을 맞아 내년에는 상승폭이 꺾일 것이란 전망이 나왔다. 다만 연간 상승률로 따지면 올해보다 높을 것이란 분석이다. 유동자금이 여전히 풍부한 데다 추가 금리인하 가능성도 높아 정부가 고강도 규제책을 내놔도 상승 요인을 억누르기에는 역부족이라는 판단이다.

25일 주택산업연구원은 이같은 내용을 담은 '2020년 주택시장 전망'을 내놨다.

[서울=뉴스핌] 최상수 기자 = 서울 송파구의 한 부동산 중개업소. 2019.02.15 kilroy023@newspim.com

주산연은 먼저 내년 전국 주택 매매가격은 보합(0.0%)을 유지할 것이라고 전망했다. 다만 서울 주택가격은 여러 상승압력 요인으로 1.0% 오를 것으로 내다봤다. 서울 아파트 매매가격은 이보다 더 높은 1.2% 오를 것으로 전망했다. 주산연이 전망한 올해 상승률(0.3%) 보다 4배 가량 높은 수치다.

주산연의 전망은 HP(Hodrick-Prescott) 필터를 근거로 한다. HP필터는 주택가격 시계열에서 장기추세와 순환변동을 구분하는 기법으로, 주택시장이 침체기가 끝나면 회복기→확장기→후퇴기→침체기를 반복한다는 이론이다.

이에 따르면 서울 집값은 지난해 10월 고점을 형성한 후 빠르게 하락하다 지난 9월 상승전환했다. 지금 순환주기로 따지면 서울 주택가격은 상승국면에 진입한 시점이다. 하지만 12.16대책을 비롯한 정부 규제정책의 영향으로 상승폭이 크지 않을 것이란 게 주산연의 분석이다.

권영선 주산연 책임연구원은 "서울과 수도권은 실제로 상승세를 탄 시기기 때문에 순환주기대로라면 4~5% 상승하는 것이 맞지만 12.16대책 등의 영향으로 서울의 경우 연간 1.0% 오르는데 그칠 것이란 조사 결과가 나왔다"고 설명했다.

정부가 보유세 인상과 대출 규제를 골자로 하는 12.16대책을 내놨음에도 계속 서울 집값이 오를 것이란 전망을 내놓은 이유는 하방 요인이 약하다는 분석 때문이다.

김덕례 주산연 주택정책연구실장은 "내년 시장을 전망했을 때 하방요인은 정부의 규제 외에는 딱히 없다"며 "만성적인 서울진입 희망 대기수요와 누적된 공급부족 심리, 학군수요 집중, 유동성 등 집값을 끌어올릴 만한 요인이 더 크다"고 분석했다.

내년 수도권 주택가격도 0.8% 올라 올해(0.0%) 보다 상승폭이 커질 것으로 전망했다. 주산연은 "분양가상한제와 3기신도시, 다주택자 양도세 중과 유예 등 주요 이슈가 총선과 맞물리면서 내년 상반기는 시장 불확실성과 변동성이 극대화될 것"이라고 내다봤다. 지방은 0.9% 하락해 올해(-1.2%) 보다 하락폭이 줄어들 것으로 분석했다.

주산연은 내년 주택시장 5대 영향 변수로 ▲주택관련 대출규제 ▲분양가상한제 ▲금리 ▲거시경제여건 ▲재개발·재건축 관련 규제를 꼽았다. 특히 민간택지 분양가상한제가 시행되고 다주택자의 한시적 양도세 중과 배제가 종료되는 내년 2분기가 변곡점이 될 것이라고 전망했다.

김덕례 실장은 "기준금리 인하가능성과 유동성 영향력 및 정부 규제정책으로 인한 변동성 확대로 주택시장 불안은 여전히 지속될 것으로 판단된다"며 "안정적인 서울주택시장 관리와 꾸준한 서울시 주택공급, 그리고 경제상황을 고려한 합리적 수준의 대출·조세 정책이 중요하다"고 강조했다. 

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