[서울=뉴스핌] 오현경 인턴기자= '톡톡! 장용동의 부동산' 지난 시간에는 여름 휴가철을 맞아 강원도 명소에 다녀왔습니다.
이번 '톡톡! 장용동의 부동산' 16화에서는 서울 집값 '집값바닥론 VS 추가하락론'에 대해 얘기해보겠습니다.

지난해 9·13 부동산 대책 이후에 급격하게 떨어졌던 서울 집값이 다시 꿈틀거리고 있습니다.
오랫동안 하락한 후 바닥을 찍고 다시 올라갈 것이라는 '서울 집값 바닥론'이 힘을 얻고 있습니다.

실제 부동산 시장 흐름은 집값 변동이 적은 5~7월에 집값이 올라 '집값 상승론'이 대두되고 있습니다.
하지만 전반적인 경제 상황을 보면 호재가 없기 때문에 집값이 더 떨어질 수도 있다고 보는데요.

그러나 최근 주택시장에 가장 영향을 미지는 금리의 인하 가능성이 커졌습니다.
금리와 집값은 반비례 관계를 가지고 있어서 금리가 떨어지면 주택 시장이 활성화됩니다.

현재 금리 인하 가능성은 몇 가지 근거로 이야기가 나오고 있습니다.
최근 국내의 소비자 물가 상승으로 구매력이 떨어져 있는 상황이므로 한국은행이 금리를 낮출 것으로 보입니다. 금리를 낮춰야 어느 정도 물가 상승이 이뤄지고 경기 순환이 된다는 논리입니다.

노무라연구소에서도 한국은행이 올 4분기 금리를 인하할 것으로 전망했습니다.

이와 같이 금리가 내리게 되면 주택시장이 호재를 맞을 것이며 현재의 집값 바닥이라는 결론으로 흘러갑니다.

그러나 지금 집을 살 사람, 팔 사람들은 서두르지 말고 집값 바닥을 확인하고 시장에 참여해도 늦지 않을 것입니다.

집값 상승을 부추기는 3가지 요인 중 자금유동성이 가장 큰 문제로 보여집니다.
1000조 원가량이 생산자금화되지 못하고 떠돌다가 대장주에 쏠리는 현상이 일어나며 현재는 갈 곳을 잃은 상태입니다.

금리 인하 시 부동자금들이 제도권 밖으로 이탈할 가능성이 있는데요. 이 때부터는 안전자산인 부동산으로 자금이 쏠려 상승장이 펼쳐질 것입니다.

집값을 부추기는 두 번째 이유는 수급입니다. 정부의 규제에 막혀 대규모 단지 공급이 늦춰지거나 거부돼 부족한 아파트의 공급 또한 집값 상승을 부추깁니다. 공급부족에 따라 집값이 오르니 이 속도를 늦추는 정부의 역할이 중요합니다.

마지막 요인인 안전자산 선호심리는 집값이 떨어질 가능성이 가장 적다고 판단되는 서울에만 집을 사려는 심리입니다. 서울시민 뿐 아니라 외지인의 서울 부동산의 구매로 집값 상승을 부추깁니다.
안전자산으로 서울 부동산을 선호하는 이유는 건설 원가의 급등, 고환금성을 볼 수 있습니다.

소득격차의 양극화도 집값 상승에 영향을 미치는데요.
결혼한 자녀를 가까이 두고 왕래하려는 강남 사람들이 강남 부동산의 수요를 부추기는 요인이 될 수 있습니다.

반면 10~20대 인구 감소와 탈서울화 현상으로 서울 집값이 더 떨어질 수 있습니다.
경제 불안, 금융불안 공포, 서울 인구 이탈, 신도시는 이와 같은 현상의 요인이 됩니다.

장용동 대기자는 계속될 정부의 규제로 인해 집값의 급등은 없을 것이며 부화뇌동할 필요가 없다고 말합니다.
그렇다면 집을 팔 사람과 살 사람은 하반기 부동산 시장에 어떻게 행동하는 것이 좋을까요?

집을 팔 사람들은 9월 가을 주택 시장을 노려야 합니다.
9월은 이사철을 맞아 수요가 늘기 때문에 여러 군데 매물을 내놓고 기다려야 합니다.

반대로 집을 마련할 사람들은 신규 분양시장을 노려보는 것을 추천합니다.
보수적인 분양가 책정으로 소비자에게 유리합니다.

기존주택시장에서 매물을 산다면 매물의 실거래가, 최고가, 최저가를 체크해 보는 것이 좋습니다. 자금이 많다면 강남이나 송파를, 새롭게 뜰 지역을 노린다면 유망지역으로 마포, 용산, 성동, 영등포, 청량리, 뚝섬 등이 있습니다. 

'톡톡! 장용동의 부동산' 다음 시간의 주제는 한옥투자 3대 포인트 입니다.
'톡톡! 장용동의 부동산' 앞으로도 여러분들이 부동산 전문가가 되는 그날까지 함께 합니다!

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