[분양가상한제 민간확대③] 전문가 "강남 재건축 타겟..장기적 부작용"

기사입력 : 2019년07월12일 15:41

최종수정 : 2019년11월07일 17:02

"강남재건축 실수요·투자수요 위축..단기적 집값안정 효과"
"중장기적 아파트 품귀현상..5~10년 후 집값 더 오를 수도"
"분양시장 외 프리미엄 시장 형성될 수도..투기 부추긴 꼴"
"후분양→선분양 전환시 공급위축 제한적..적용시점 중요"

[편집자] 강남 재건축 아파트값이 꿈틀대자 정부가 분양가상한제의 민간택지 확대를 검토하고 있습니다. 김현미 국토교통부장관도 도입 필요성을 연일 강조하고 있어 조만간 확정, 발표될 것으로 보입니다. 민간택지 분양가상한제는 지난 2015년 사실상 폐기된 제도로 길게보면 집값 안정에 효과가 없다는 의견이 많습니다. 종합뉴스통신 뉴스핌이 민간택지 분양가상한제 도입에 앞서 그 실효성을 짚어봅니다.

<목차>
① [분양가상한제 민간확대] "3.3㎡당 6000만원?"..고가 후분양 차단
② [분양가상한제 민간확대] 주변시세보다 20% 안팎 낮아질 듯
③ [분양가상한제 민간확대] 전문가 "강남 재건축 타겟..장기적 부작용"
④ [분양가상한제 민간확대] 건설업계 "공급 축소, 수익성 하락 불가피"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 부동산 전문가들은 민간택지 분양가상한제가 시행되면 시장의 영향이 단기와 중장기로 구분될 것으로 전망했다. 단기적으로는 강남 고가 재건축 아파트의 가격 안정화에 기여하겠지만 중장기적으로는 아파트 공급이 줄어 집값 오름세가 다시 나타날 것으로 관측한다.

12일 부동산업계에 따르면 부동산 전문가들은 분양가상한제가 일시적인 집값 안정화 효과를 가져오겠지만 중장기적으론 강남 주택에 대한 대기수요를 해소할 방안이 없어 한계에 봉착할 것이라고 내다봤다.

[뉴스핌=홍종현 미술기자] 2019.11.07 cartoooon@newspim.com

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 "분양가상한제가 확대 도입되면 분양가가 주변 시세보다 상당히 저렴하게 공급될 것이기 때문에 재건축 단지의 기대 수익이 하락할 것"이라며 "단기적으로 실수요 및 투자수요가 감소하는 효과가 예상된다"고 말했다.

이어 "반면 강북은 재건축 단지가 많지 않은 데다 6억원 이하 중소형 저가아파트가 많기 때문에 분양가상한제를 실시해도 큰 영향이 없을 것"이라고 말했다.

다만 중장기적으로는 공급위축에 따른 가격 급등 위험이 있을 것으로 내다봤다.

그는 "지금 부동산시장 상황이 좋지 않고 공급물량도 아직 남아있는 만큼 향후 몇 년간은 집값이 급등하기 어렵다"며 "공급물량이 소진되고 건설사, 시행사들의 재건축사업 포기가 이어진다면 여파가 올 수 있다"고 말했다.

이어 "(강남 주택에 대한) 대기수요가 쌓인다면 시장에서 이를 해소할 대안이 사실상 없다"며 "정부가 강남 공공택지에 저가아파트를 많이 공급하면 되지만 그럴 땅을 구하기도 현실적으로 어렵다"고 말했다.

분양가상한제가 시행돼도 실질적 집값 안정화 효과가 없을 것이라는 의견도 있다. 분양시장과 별개로 분양권 프리미엄 시장이 형성될 것이라는 전망이다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(필명 빠숑)은 "서울 아파트는 서울시민뿐만 아니라 전 국민이 다 수요층에 포함된다"며 "분양가상한제로 서울 아파트 분양가가 싸진다면 부산, 제주를 비롯한 지방 뿐 아니라 심지어 해외에서도 수요가 몰리게 될 것"이라고 말했다.

이어 "분양시장과 별개인 분양권 프리미엄 시장은 더 활성화될 것"이라며 "(분양가상한제로) 기존 아파트 가격이 내려가기는 커녕 프리미엄 시장이 별도로 만들어져서 정부가 오히려 투기를 조장하게 될 수도 있다"고 말했다.

그는 "재건축조합이나 건설사는 민간사업자지 공공조직이 아니다"며 "분양가상한제로 재건축 사업성이 떨어지면 이들이 사업을 진행할 수 없게 되고 주택공급 물량이 점점 줄게 된다"고 말했다.

이어 "집값을 안정시키려면 소비자가 선택할 수 있는 신·구축 아파트 매물이 많아야 한다"며 "공급이 줄어들면 향후 10년간 신축아파트와 갓 입주한 준(準)신축 아파트는 부르는 게 값이 될 수도 있다"고 말했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "분양가상한제로 분양가가 싸지면 로또아파트에 당첨된 소수만 이득을 보는 것"이라며 "나머지는 공급감소로 집값이 올라서 피해를 보게 된다"고 말했다.

반면 우려와 달리 분양가상한제가 집값 폭등을 불러오지 않을 것이라는 목소리도 있다. 이는 △수요자들이 분양가상한제에 따른 '공급부족'보다는 '재건축사업 수익성 악화'에 초점을 맞추거나 △재건축 시행사들이 분양가상한제를 피하고자 후분양에서 선분양으로 돌아설 가능성도 있기 때문이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "시장 참여자들이 재건축·재개발의 수익성 악화에 초점을 둔다면 재건축·재개발시장은 투자수요가 끊겨 냉랭해질 것"이라며 "굳이 집을 사지 않고 싼값에 분양을 받으려는 대기수요가 늘어나 집값이 단기적으로 안정될 수 있다"고 말했다.

그는 "분양가상한제 적용 시점이 언제인지도 중요하다"며 "현재 재건축·재개발의 분양가상한제는 철거 시점의 관리처분인가를 신청하는 단지부터 적용하게 돼 있다"고 말했다. 이어 "정부는 시행령을 개정해서 분양가상한제 적용시점을 분양 직전의 입주자모집공고일 기준으로 바꿀 가능성 가능성이 크다"며 "이렇게 되면 상한제 적용대상 단지들이 대폭 늘어난다"고 설명했다.

그는 "관리처분계획인가를 받아 일반분양을 앞두고 있던 단지들은 분양가상한제 적용을 받기보다는 선분양을 하는 것이 더 유리해질 수 있다"며 "이 점만 감안하면 공급위축 가능성은 크지 않을 것"이라고 내다봤다.

반면 "수요자들이 분양가상한제로 인한 '공급 부족'에 더 초점을 맞춘다면 집값 불안은 해소되지 않을 것"이라며 "분양가상한제 대상이 재건축 단지가 집중된 강남권뿐 아니라 재개발 중심의 강북권과 수도권까지 확대된다면 파장이 클 것 같다"고 말했다.

또한 "사업 초기단계의 재건축 단지들은 지난해부터 시행된 재건축초과이익환수제로 이미 사업이 중단된 상태"라며 "분양가상한제가 실시되면 재건축 사업성이 더 떨어져 직격탄이 될 것"이라고 내다봤다.

sungsoo@newspim.com

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내란특검, 한덕수에 징역 15년 구형 [서울=뉴스핌] 백승은 기자 = "그날 밤, 대통령이 비상계엄을 하겠다는 순간 (중략) 기억도 맥락도 없고 분명하지 않습니다. (중략) 다만 비록 비상계엄을 막지 못했지만, 비상계엄을 찬성하거나 도우려 한 일은 결단코 없었습니다. 그것이 오늘 역사적인 법정에서 제가 드릴 가장 정직한 말입니다." 내란우두머리·내란 방조 혐의를 받는 한덕수 전 국무총리가 26일 서울중앙지법 형사합의33부(재판장 이진관) 심리로 열린 결심 공판에서 이같이 최후 변론했다. 1심 선고는 오는 1월 21일 오후 2시에 나온다. 내란 특별검사(특검)는 한 전 총리에게 징역 15년의 중형을 구형했다. 한 전 총리의 혐의는 내란중요임무종사·내란우두머리방조·허위공문서작성및허위작성공문서행사·대통령기록물관리에관한법률위반·위증이다. [서울=뉴스핌] 류기찬 기자 = 한덕수 전 국무총리가 26일 오후 서울 서초구 서울중앙지법에서 열린 내란 방조 및 내란 중요임무 종사 혐의 관련 결심공판을 마친 뒤 법원을 나서고 있다. 2025.11.26 ryuchan0925@newspim.com 이 재판은 내란우두머리방조로 기소됐지만, 지난 3차 공판에서 재판부가 특검에 내란중요임무종사 혐의를 '선택적 병합' 형태로 공소장 변경하라고 요청해 공소 사실이 추가됐다. 선택적 병합은 필수적 병합의 반대 개념으로, 두 개 혐의를 공소장에 추가하면 재판부가 한 가지를 선택해 판단할 수 있는 형태다. 특검 측은 한 전 총리가 내란 범행에 가담하기 위해 절차적 정당성을 확보하려는 목적으로 국무위원 정족수를 채우려고 시도하거나 허위 공문서를 작성했다고 본다. 또 진술을 수차례 번복해 비협조적인 태도로 일관하고 있고 개선의 여지가 없는 점도 양형으로 고려돼야 한다고 봤다. 위증과 관련해선 명백하게 밝혀진 바가 있고, 한 전 총리도 일부 혐의를 인정했다. 한 전 총리는 윤석열 전 대통령의 탄핵 심판에서 '계엄 선포문을 받은 적이 없다', '이상민 전 행정안전부 장관과 대화한 기억이 없다'라고 했지만, 이후 공개된 12·3 대통령실 대접견실 폐쇄회로(CC)TV에는 한 전 총리는 선포문을 받고 이 전 장관과 약 16분간 대화를 나누는 모습이 포착됐다. 이 CCTV에는 윤 전 대통령이 국무위원에게 비상계엄 사실을 알리자 한 전 총리가 고개를 끄덕이기도 했다. 또 한 전 총리는 당일 '국무위원에게 직접 전화하지 않았다'고 했지만, 송미령 농림축산식품부 장관에게 '빨리 오라'고 통화를 한 사실도 뒤늦게 드러났다. 이날 특검 측은 한 전 총리에 징역 15년을 구형하며, 12·3 비상계엄은 '민주주의에 대한 테러'라고 강하게 비판했다. 특검 측은 과거 내란 범죄가 권위주의에서 민주주의로 가는 기회를 박탈한 것이었다면, 12·3 비상계엄은 수십 년간 한국이 쌓은 민주화의 결실을 한 순간에 무너뜨려 더 막대하게 국격을 손상하고 국민에게 상실감을 줬다고 했다. 아울러 한 전 총리는 국가의 2인자로서 내란 사태를 막을 수 있는 사실상 유일한 사람이었음에도 내란 범행에 가담해 막대한 피해를 줬다고 지적했다. 특검 측은 "그간 대한민국 사법시스템 죄에 상응하는 책임 엄히 물었다. 강화된 양화기준 발전된 시대적 경제적 사회적 변화 고려할 필요가 있고, 나아가 피고인을 엄히 처벌해 다시는 대한민국에서 불행 역사 되풀이되지 않도록 해야 한다"라고 강조했다. 반면 한 전 총리 측은 비상계엄의 절차적 정당성을 위해 국무위원을 모은 게 아니라 대통령을 저지하기 위해 모은 것이라고 주장했다. 위증 역시 큰 충격을 받아 기억이 선명하지 않은 것뿐이라고 밝혔다. 한 전 총리는 최후진술에서 직접 준비한 종이 한 장을 들고 '존경하는 재판장님'이라며 말 문을 열었다. 그는 "작년 12월, 비상계엄 선포로 국민이 겪은 고통과 혼란을 가슴 깊이 죄송스럽게 생각한다"라고 했다. 이어 "1970년 경제 관료로 입문해 한평생 공직을 걸어 왔다. 경제 정책 최일선에서 일했다. 대한민국은 제게 많은 기회를 줬고, 전력을 다하는 게 그에 보답하는 길이라고 생각하며 살았다. 그 길의 끝에 비상계엄 선포 사태를 만나리라고는 꿈에도 예상치 못했다"라고 밝혔다. 한 전 총리는 "여기 계신 어떤 분보다 제가 스스로를 더 혹독하게 추궁했다. 그날 밤 혼란한 기억을 복기할수록 제가 부족한 사람이었다는 절망만 사무친다"라며 "저는 그 괴로움을 죽는 날까지 지고 가야 하는 사람"이라고 힘주어 말했다. 이날 한 총리는 재판을 마치고 '국민들 앞에서 한마디 하실 말씀 없냐', '헌법재판소 재판관을 임명하지 않은 것에 대해 후회하지 않느냐' 등 취재진의 질문에는 어떤 대답도 하지 않고 법정을 빠져나갔다. 100wins@newspim.com 2025-11-26 18:58

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"'자사주 1년내 소각 의무화' 연내 마무리" [서울=뉴스핌] 배정원 기자 = 더불어민주당은 자사주를 취득일로부터 1년 내 소각하도록 하는 내용의 3차 상법 개정안을 연내 마무리하겠다고 25일 밝혔다. 한정애 민주당 정책위의장은 이날 오전 국회에서 열린 원내대책회의에서 "더 건강한 자본 시장을 위해 3차 상법 개정안이 조속히 논의되고 시행될 수 있도록 최선을 다하겠다"며 이같이 밝혔다. 한정애 더불어민주당 정책위의장. [사진=뉴스핌DB] 한 정책위의장은 "주주 충실 의무 명문화, 집중투표제 의무화에 이은 자사주 소각 의무를 담은 3차 상법 개정안을 연내에 마무리하도록 하겠다"고 말했다. 그는 "그간 자사주가 특정 주주의 이익을 위해서 이용되는 나쁜 사례가 많았다"며 "상법 개정을 통해 자사주의 성격을 명확히 규정하고 자사주 마법을 우리 자본시장에서 퇴출하도록 하겠다"고 말했다. 3차 상법 개정안은 회사가 자기 주식을 취득하는 경우 취득일로부터 1년 내 소각하는 것을 원칙으로 하되, 임직원 보상 목적 등 일정 요건에 해당할 때는 '자기주식 보유·처분 계획'을 작성해 주주총회 승인을 통해 보유 또는 처분할 수 있도록 한다. 기존 자사주에 대해선 신규 취득 자사주와 동일한 의무를 부여하되 법 시행 후 6개월의 추가 유예 기간을 두기로 했다. 전날 민주당 코스피 5000 특위 위원장인 오기형 의원은 이 같은 내용을 골자로 하는 상법 개정안을 대표 발의했다. 한 정책위의장도 공동 발의자에 이름을 올렸다. jeongwon1026@newspim.com 2025-11-25 10:12