[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 부동산신탁 업계 3위인 코람코자산신탁이 신용등급 하락 위기에 몰렸다.

지방을 중심으로 주택 사업이 부진해지자 수익성은 급격히 악화했다. 주택 경기가 급격한 침체 국면에 들어가 코람코자산신탁뿐 아니라 이 회사를 인수한 LF의 재무구조도 흔들릴 수 있다는 우려가 제기된다.

18일 부동산업계 및 금융업계에 따르면 나이스신용평가는 코람코자산신탁의 자체 신용도를 a에서 a-로 하향 조정했다. LF 인수로 계열지원 가능성이 커져 장기신용등급 전망은 '부정적'에서 '안정적'으로 상향됐지만 회사 자체 신용도는 낮아졌다.

이는 주력 사업인 차입형토지신탁의 분양 성과가 부진해 자산 건전성이 악화한 점을 반영한 결과다. 코람코자산신탁은 부동산경기가 부진한 경상·충청·부산·강원·울산 지역이 총분양대금의 약 50%를 차지한다. 신탁계정대 총액에서는 이들 지역 비중이 약 71%다.

이에 따라 코람코자산신탁의 보유자산 중 위험도 높은 자산의 규모와 비중이 커졌다. 금융위원회에 따르면 금융회사의 보유자산은 건전성 여부에 따라 △정상 △요주의 △고정 △회수의문 △추정손실의 5가지 단계로 분류한다. 추정손실 단계로 갈수록 건전성이 낮은 자산이다.

우선 '정상'은 신용상태가 양호한 거래처에 대한 자산이다. '요주의'는 현재 원리금 회수에는 문제가 없으나 향후 차주의 신용상태가 악화할 가능성이 있어 세심한 주의나 사후관리가 필요한 자산을 뜻한다.

'고정'은 △차주의 신용상태가 악화해서 채권회수에 상당한 위험이 발생한 것으로 판단되는 자산 △회수의문 및 추정손실에 해당하는 자산 중 회수예상가액 해당분을 말한다.

'회수의문'은 차주의 채무상환능력이 현저히 나빠져 채권회수에 심각한 위험이 발생한 것으로 판단되는 차주에 대한 자산 중 회수예상가액을 초과하는 자산이다. 마지막으로 '추정손실'은 차주의 상환능력이 심각하게 나빠져 손실처리가 불가피한 대출금 중 회수예상가액을 초과하는 부분을 뜻한다.

이 5가지 중 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실의 4가지 자산을 합친 것을 '요주의이하 자산'이라고 한다. 또한 고정, 회수의문, 추정손실의 3가지 자산을 포괄한 개념이 '고정이하 자산'이다. 고정이하 자산은 공사 공정률이나 분양률이 심각하게 하락한 경우를 포함하는 수치다.

코람코자산신탁은 요주의이하 자산 규모가 지난 2017년 2231억원에서 작년 3753억원으로 68.2% 증가했다. 건전성 분류 총 자산에서 요주의이하 자산의 비중도 같은 기간 57.6%에서 69.9%로 상승했다.

고정이하 자산 규모도 지난 2017년 122억원에서 작년 1141억원으로 9배 이상 증가했다. 고정이하 자산 비중은 같은 기간 3.1%에서 21.2%로 7배 가까이 상승했다. 이는 작년 하반기 중 경상·충청·부산·강원·울산 지역 내 일부 사업장에서 부실이 발생했기 때문이다.

이은정 나이스신용평가 금융평가본부 금융평가2실장은 "회사가 리스크 관리강화에 나서면서 작년부터 차입형 토지신탁 부문 신규수주가 축소되고 있다"면서도 "하지만 분양성과가 저하된 데 따라 회사 자산 포트폴리오의 위험도가 높아지고 있다"고 말했다.

코람코자산신탁의 실적도 내리막길이다. 코람코자산신탁의 작년 영업이익은 483억원으로 1년 전보다 26.81% 감소했다. 작년 당기순이익도 354억원으로 집계돼 1년 전보다 26.67% 줄었다. 같은 기간 동안 영업수익(수수료·이자·기타 수익 합계)은 17.02% 증가했지만 실적은 오히려 안 좋아진 것이다.

이에 따라 코람코자산신탁을 인수한 LF의 재무구조에 악영향이 생길 수 있다는 관측도 나온다. LF는 우수한 재무구조를 보유한 회사로 평가받는다. 에프앤가이드에 따르면 LF는 작년 12월 연결기준 부채비율 39.6%, 순차입금비율 마이너스(-)로 실질적인 무차입 상태다.

순차입금비율은 총자본에서 순차입금(총차입금에서 현금 및 현금성 자산을 제외한 금액)이 차지하는 비율이다. 순차입금비율이 마이너스(-)라면 총차입금보다 보유 현금이 많다는 것을 뜻한다.

전문가들은 LF가 코람코자산신탁을 인수하기 전과 비교해 재무안정성이 다소 떨어질 것으로 예상했다.

나이스신용평가 관계자는 "LF는 코람코자산신탁 인수로 자회사 관련 재무적 지원부담이 확대될 가능성이 있다"며 "코람코자산신탁 인수 후 LF 수익성에 변동폭이 확대될 것으로 예상되며 이는 회사 수익안정성 측면에서 부정적인 요인"이라고 말했다.

앞서 LF는 작년 11월 23일 코람코자산신탁의 보통주 50.74%에 대한 인수계약을 체결했다.
 

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