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[뉴스핌=오찬미 기자] 서울 영등포구 여의도에서는 3종 일반주거지역에 있는 현 12~15층 아파트도 재건축때 50층까지 복합건물을 지을 수 있다.

광역도심기능을 추가하면 일반주거지역을 준주거지역으로 용도변경할 수 있다. 이렇게 되면 51층 이상 초고층 재건축이 가능해질 전망이다.

28일 서울시에 따르면 여의도지구 내 제3종 일반주거지역 아파트는 잠실, 대치동, 압구정동과 달리 50층을 지을 수 있다.

서울시 건축기획팀 관계자는 "여의도에서는 제3종 일반주거지역에서도 도심기능을 추가할 경우 50층까지 복합건물을 지을 수 있다"며 "재건축 계획에 따라 준주거지역으로 토지이용계획을 변경할 수 있는데 이렇게 되면 건물 층수를 51층 이상으로도 높일 수 있다"고 말했다.

이처럼 여의도 내 3종 일반주거지역 아파트가 50층을 지을 수 있는 것은 서울시 도시기본계획 때문이다. 여의도 내 아파트지구 일대는 '2030서울플랜'에서 도시 공간구조상 ‘3대 도심’에 지정돼 있다.

재건축을 추진하는 여의도 아파트 가운데 제3종 일반주거지역에 있는 단지는 ▲시범 ▲목화 ▲광장 ▲미성 ▲진주(절반) ▲삼부(3개동) ▲대교 ▲장미 ▲화랑 ▲한양 ▲삼익 ▲은하 총 12곳이다.

이들 단지는 재건축 때 도심기능이 포함된 복합건물을 지어야 50층을 올릴 수 있다. 단순히 상가를 일부 포함하는 '주상복합' 건물로는 50층 복합건물 허가가 나지 않는다.

서울시 관계자는 "주거중심 계획을 하면서 상가비율을 10% 넣고 복합용도 건물이라고 주장하는 것만으로는 부족하다"며 "겉보기에 일반 아파트와 다를 바 없는 데 단순히 근린생활이나 편의기능을 가졌다고 50층으로 하겠다는 주장은 주변 단지 기준 형평성에도 맞지 않아 도시계획위원회에서 수용되기 어렵다"고 말했다.

그는 이어 "도심기능이 포함되지 않은 일반 아파트를 지을 땐 여의도도 3종 일반주거지역의 층수인 35층 이하만 가능하다"고 말했다.

여의도 재건축 아파트는 51층을 넘는 재건축도 가능하다. '2030서울플랜' 3대 광역도심 기능에 맞게 '국제금융중심지' 기능을 특화할 수 있다면 용도지역을 일반주거지역(3종)에서 준주거지역으로 변경할 수 있어서다.

2030서울플랜에 따르면 여의도는 국제금융센터를 비롯한 국제적 수변업무·활동권역이 도심특화방향으로 설계돼 있다. 이 기준에 부합하면 51층 이상 건축이 가능하다.

서울시 관계자는 "여의도는 도심기능을 살릴 수 있는 기능을 건물 내가 아니라도 단지 안에서 살리면 용도변경 신청이 얼마든 검토가능한 지역"이라며 "3대 도심기능에 맞게 광역중심지 발전전략을 세우면 용도지역을 바꿔줄 수 있다"고 말했다.

다만 용도지역 변경을 신청할 때에는 공공기여(기부채납) 부담이 뒤따른다. 서울시에 따르면 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 종상향을 할 때에는 10%, 제3종일반주거지역에서 준주거지역로 용도변경할 때는 15% 공공기여를 해야한다.

앞서 지난 2009년 오세훈 시장 당시 발표된 여의도 전략정비계획에 따르면 공공기여 비율은 25%다. 지금 여의도는 이보다 훨씬 좋은 조건에서 재건축을 할 수 있게 된 셈이다.

서울시 도시계획과 팀장은 "공공기여금은 용지종류나 층수랑 상관없이 15% 이하가 기준"이라며 "지구단위계획 조례시행규칙에 따라 정비사업을 하면 밀도가 늘어난 만큼 기부채납금을 토지면적기준으로 10~15%정도를 내고 용적률 인센티브를 받게 된다"고 말했다.

이같은 여의도 층수 기준은 앞서 50층 재건축안을 돌려보낸 송파구 잠실주공5단지에 비해서도 파격적이다. 잠실주공5단지는 잠실역 사거리 주변 4개동만 일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향해 최고 50층 주상복합을 지을 수 있도록 서울시 수정지침이 내려졌다. 나머지 40개동은 35층 이하로 지어야 한다. 다음주 예정된 소위원회 심의에서 수정안 통과 여부가 최종 결정된다.

여의도와 마찬가지로 지난 2009년 전략정비계획이 세워졌던 압구정동 재건축 단지는 50층 건축을 할 수 없다. 압구정동은 여의도처럼 3대 도심에 속한 지역이 아니라서다. 서울시에 따르면 3대 도심지에 해당하는 '강남'은 용도지역 특성상 예전부터 상업지역으로 관리돼 온 강남대로 주변이나 테헤란로 주변에 한정된다.

다만 도심기능이 어떤 기능인지에 대해서는 구체적인 내용이 없다. 서울시 관계자는 "어떤 복합기능인지는 정해지지 않았고 도시계획위원회에서 판단하도록 열려있다"고 말했다.

이에 따라 여의도 주택재건축사업이 활성화 될 가능성이 커졌다. 여의도에서는 현행 일반상업지역에 들어선 서울, 수정, 공작아파트만 51층 이상 건축이 가능한 걸로 알려졌다. 하지만 일반주거지역에 있는 단지들도 50층 건축이 가능해짐에 따라 이 지역 재건축 사업이 활발해질 것으로 전문가들은 내다보고 있다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "여의도 50층은 일차적으로 환영할 만한 일"이라며 "재건축이 활성화될 경우 업무지구와 주거지역이 조화를 이루면서 여의도 자체가 주변을 대표하는 랜드마크가 될 수 있다"고 말했다.

수익성 측면에서 50층 건축은 장단이 있다. 박합수 전문위원은 "고층 건물의 디자인적인 가치를 고려하면 분양가 프리미엄을 기대할 수 있다"며 "다만 초고층을 지을 경우 공사비가 일반 중층으로 짓는 것보다 1.5배 더 들어갈 수 있어서 분양가와 프리미엄 가치를 공사비 증액분과 비교해 사업성을 검토해야 한다"고 말했다.

[뉴스핌 Newspim] 오찬미 기자 (ohnews@newspim.com)