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[뉴스핌=우수연 기자] #중소기업에서 임원으로 근무하다 은퇴한 최 모(만 60 세, 서울 노원구)씨는 은퇴 후 시가 3억원 가량의 아파트에 살며 주택연금을 받기 시작했다. 주택연금을 통해 평생 집값이나 금리 변동에 신경쓰지 않고 매달 68만원을 지급받는다. 이제 그는 평생 본인 집에서 살면서 연금을 받고, 사후에는 집을 판 돈으로 연금을 상환하게된다.  게다가 최근에는 금리 인하로 대출 이자도 낮아져 최 씨가 사후에 자식들에게 물려줄 수 있는 잔금도 늘어나게 됐다. 

주택연금 수령 구조  <자료=한국주택금융공사>

주택연금 제도란, 보유 주택을 담보로 일정한 금액을 매달 대출하는 일종의 '역(逆)모기지론' 제도다. 월 대출금(수령액)에는 '3개월 CD금리+1.1%'의 대출이자가 붙는다. CD금리에 연동된 대출 이자는 3개월마다 변경된다. CD금리가 낮아질수록 연금가입자의 대출 이자는 줄어든 셈이다.

결국 금리 인하로 시중금리가 내려가면 주택연금 수령자들의 최종상환액도 줄어들게돼 자녀들에게 물려줄 수 있는 주택 매도 잔액이 늘어나는 것.  

손정주 주택금융공사 연금개발팀 팀장은 "주택연금이란 실질적으로 주택을 담보로해서 월지급 형태로 은행에서 대출을 받는 제도라, 금리가 낮아지면 본인의 대출 이자도 낮아진다"고 설명했다.

최근 CD금리(91일물)는 8월 금리 인하를 전후로 연 2.36%의 사상최저치를 기록하고 있다. 따라서 지금 가입하면 낮은 대출이자로 싸게 연금을 빌릴 수있어 상환 부담이 줄게되는 효과를 누릴 수 있다.

가입 대상은 만 60세 이상, 부부기준으로 1주택 소유자다. 또한 담보대상 주택은 시가 9억원 이하의 일반 주택 및 지방자치단체에 신고된 노인복지주택이면 된다.

아울러 주택연금은 가입자의 사망시 주택 처분액이 연금지급총액보다 크면 남는 부분은 상속인에게 지급되며, 반대의 경우에는 상속인에게 별도의 청구가 없으므로 기대 수명이 긴 노인들에게 유리하다.

주택연금은 평생 가입자 및 배우자의 거주가 보장되며, 국가가 연금을 지급해 중단의 위험이 없다. 또한 여타 주택담보대출보다 낮은 대출금리가 적용되며, 세제혜택(재산세 25% 감면)도 받을 수있다.

반면에 초기 보증료 부담(연금 가입비용, 주택가격의 약 2%)이 있고, 주택소유권 상실시(재개발·재건축 포함) 연금 지급이 정지되며, 중도해지시 5년간 재가입이 불가하다. 또한 보유주택에 주택담보대출 기록이 있을 경우 가입에 제약이 있다는 단점도 있다.

연령별·주택별 주택연금 예상수령액 <자료=한국주택금융공사>

전문가들은 주택연금 가입시 반드시 재건축의 가능성이 없는 신규 주택을 담보로 가입하라고 조언한다. 담보로 잡힌 주택이 재개발이나 재건축할 경우, 공사 기간동안 주택의 소유권이 소멸되기 때문이다.

전유문 KB국민은행 자산관리플라자 부장은 "담보 주택이 재개발에 들어갈 경우 연금 계약은 해지되고, 연금으로 받은 돈과 이자를 모두 다시 갚아야한다"며 "주택연금을 지속적으로 받고싶다면 신규주택을 담보로 설정해야한다"고 강조했다.

재개발 공사 기간동안 새로운 집을 구입해 이사를 갈 경우 주택연금 계약은 이전 유지될 수 있다. 하지만 전세나 자녀집에서 잠시 거주할 경우에는 계약이 해지되며 기존에 받은 연금총액을 상환해야하는 부담을 안게된다.

금융위원회와 주택금융공사는 이같은 불편함을 해소하기 위해 시행령 개정을 검토중이나 내년은 돼야 실현될 전망이다. 따라서 적어도 내년까지는 가입시 보유 주택의 재개발 여부를 꼼꼼히 따져봐야한다.

반면, 주택연금 수령시 새 집을 구매해 이사를 가게되면 연금계약은 그대로 이전된다. 다만 새 집의 가격이 기존의 주택가보다 높으면 추가보증료를 납부해야 한다. 물론 월 수령액도 늘어난다.

반대로 이사갈 집의 가격이 기존주택 가격보다 낮으면 월 지급금은 줄어들 수 있다는 점도 명심해야한다.

만일 새로 이사갈 집이 3억원, 현재 살고 있는 집이 4억원이라면 1억원의 시세차익이 난다. 이때 만약 차익(1억원)이 연금지급액보다 크다면 연금의 전부를 상환하거나, 향후 월지급금이 줄어들 수 있다. 

◆ 주택연금의 숨은 복병…'초기 보증료'

주택연금 가입자들이 또 하나 알아둬야 할 개념은 바로 '초기 보증료'다. '초기보증료'는 가입시 내는 것은 아니다. 다만 가입자 사망시 잔금을 받거나 중도상환하고자 할 때 주택가격의 약 2%를 부담하는 방법으로 산정된다.

연금 수령자가 사망하게 되면 남은 잔금(연금수령액<주택가격)은 상속인에게 돌아가는데, 이때 '초기 보증료'를 제한 금액을 수령하게되는 구조다. 또한 가입자가 주택연금의 중도상환을 요구할 경우에도 이같은 초기보증료를 제외한 금액만 돌려받을 수 있도록 되어있다.

금융위와 주택금융공사는 이같은 초기 보증료를 장기간 분할해 부담하는 신상품을 2014년중 출시할 계획이다. 이같은 개정안으로 중도상환시 초기보증료에 대한 부담은 다소 완화될 것으로 전망된다.

[뉴스핌 Newspim] 우수연 기자 (yesim@newspim.com)